投资房地产再转让土地增值税怎么缴纳？

阿斯兰

　　由《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号文件第一条规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　根据上述规定，公司将接受投资的土地再转让的话就应该缴纳土地增值税，问题是在计算土地增值税的扣除项目时，可扣除的土地使用权价款是按接受投资时作价价款还是按投资方购入土地使用权时支付价款?

　　目前，实务中有很多种观点，有人认为，因为投资环节免了土地增值税，再转让时扣除的土地成本也只能是投资方原购入土地的成本，也就是第一个环节免征的土地增值税在这一环节应补回;另一种观点则认为，接受投资的土地再转让虽然应该缴纳土地增值税，但可扣除的土地成本应该是土地的投资作价，而不是投资方购入土地使用权时支付原始成本。这样，在第一个环节免的税，就不必再第二个环节补回。

　　我们认为，第二种理解是正确的。因为，投资环节免征土地增值税是国家明文规定的，其享受政策的主体是投资方。而第二个环节纳税的主体是被投资企业，被投资企业接受土地投资已付出了相应的对价(土地评估作价换取的投资份额)，如果在征税时不允许其按投资作价扣除成本，只允许扣除投资者原始购买成本的话，就会导致原来投资方享受的税收减免，又由被投资方交回去了，这显然是不合理的，因为这样势必侵犯了被投资方其他股东的利益，所以不应该是这种理解。

　　事实上，此问题国家税务总局在2009/06/04日曾做出过答复，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)规定：“第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据上述规定，在计算土地增值税的扣除项目时，可扣除的土地使用权价款是按接受投资时作价价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　所以，接受投资的公司在计算土地转让环节土地增值额时，可扣除的土地价款应为接受土地投资时的作价，及评估价。