TA的每日心情 | 擦汗
2017-9-12 17:13 |
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签到天数: 69 天 [LV.6]常住居民II 
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专家回复如下
你好:问题一：
关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
应该这样理解税法:
1、成立的合作项目不是独立法人公司。
2、投资方取得该项目的营业利润，应该由开发商统一交纳企业所得税，但是投资方分回后税后利润要入帐，机构所在地税务机关不知道该所得是否纳过税，因此需要开发商所在地税务局开具证明。由于各地税收政策有所不同，税率不同，分回的利润如果有差额，是否需要再补交企业所得税？由投资方所在地税务局决定。
问题二：
关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
如果企业以租代售并不是长远之计，按照上述政策规定，租赁是有条件的。除非长期不办理产权证，长期签定租赁合同。否则不现实。
问题三：
国家没有规定自建房与开发产品具体区别。
在营业税条例细则上规定：单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
我认为：按照上述规定，自建房应该出售时具有纳税义务，不出售不纳税。
但是2006年31号文件规定：开发商的开发产品自用的要视同销售。这主要是防止开发商利用自建房进行延缓纳税或偷税的政策。
问题四：
关联企业之间借款规定，主要防止企业间利用利息逃避税收。如果甲企业盈利，乙企业亏损。甲企业要交纳企业所得税，如果将甲企业的利润转移到乙企业，将减少企业所得税。很多企业利用企业间借款利息来转移利润，虽然利息交纳了5%的营业税，但是，避免了33%的企业所得税。
以上说的自由资金企业间借款。如果从银行借款，由借给其他企业使用，国家在31号文件规定：开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 |
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发表于 2010-7-22 13:08:59
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