土地增值税清算风暴来袭 全方位解读最新政策

泡泡龙的龙

继5月19日国税总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税征收的细则进一步明确之后不久，6月3日国税总局公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，对土地增值税预征率设定了下限，土地增值税征收监管力度升级。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1%右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。
明确税收底线 楼市调控加码《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求核定征收率原则上不得低于5%，区分不同房地产类型制定核定征收率。我们知道由于遗留问题，以致没办法精确的计算项目应缴纳的土地增值税。早在06年出台的土地增值税通知对此种情况做出了明确要求，要求按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。目前大多数地方核定征收率规定在1%—2.5%之间。如果本次严格执行核定征收底线将会大大提高企业历史遗留项目的清算成本。有专业机构测算，如果项目毛利率达到40%，土地增值税率在6.6%左右。
清算力度加强 极具可操作性
《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各个地方有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。要求各地要在6 月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。在过去由于没有对地方做出要求细则使得各个地方在执行中大打折扣，而且土地增值税是个国家税，地方在执行上的主动性不强。有专业机构对部分公司土地增值税在营业收入中的比例进行过统计，发现征收情况大大低于实际情况。
加强预征管理 区域区别对待
《关于加强土地增值税征管工作的通知》还提出：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0.5%-2%之间。因此这个预征政策实际变化的内容不大，但是对各个区域以及房型区别对待。这表明了政府对于房价上涨过快区域的担忧，如果房价得不得确实的控制，政策的压力将会越来越重。
中小企业吃紧 楼市重新洗牌
《关于加强土地增值税征管工作的通知》的出台对高毛利、低周转重资产型的公司不利。有专业机构曾测算过不同毛利率下的普通住宅对应的土地增值税率，如果毛利率超过35%可以明显的发现土地增值税税率大幅度的提高。政策的效果应该是打击通过囤地、捂盘的开发商，这些开发商通过这样的方式以获取高毛利，政策有利于促进开发商加速周转，鼓励开发普通型住宅。本次政策的出台有彻底解决06年以来土地增值税征收困局的态势，同时也再次向市场表明对房地产行业调控的决心。
盘活土地存量 改变观望格局
土地增值税清查的执行力度一直不太严格，地方政府政府是否会按照规定按照累进税率执行以及实际的执行效果有待观察。
早在4年前，国税总局就曾下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于全球金融危机无疾而终。如今，这一封存已久的利剑再度祭出，锋芒依旧，而其最利之刃，在于打击只囤地不开发的“地虫”，从而盘活土地存量，无疑有助于改变目前观望僵持的格局。
显而易见，此次政策出台不仅措辞严厉，而且提出了落实政策的监督考核办法。在此形势下，无论地方税务部门，还是开发企业，都难以像以前那样逍遥了。对前者而言，只是工作量大增，对后者来说，损失的将是数目可观的真金白银。无疑，开发商的暴利程度将随之下降，现金流也会受到挤压，但这既有助于短期稳定房价，又有利于长期行业健康发展。
【名词解释】土地增值税预征
所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。
【评论】土地增值税须更加完善才能完美清算
2010年5月26日，国家税务总局网站颁布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，紧接着6月3日又发布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》。这是自1993年《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(简称《土地增值税条例》)颁发，于1994年开始开征土地增值税后，第8次为其做补充了，且集中于近五年内。
然而，土地增值税经过此次的补充能否是最终可以清算的税种吗，业内许多专业人士表示实现将会有难度。大多数地方采取按销售收入的1％-3％比例来预征，随经济起落产生的弹性也极大，同时仅2009年漏缴金额高达1800亿元，这次《土地增值税条例》的第8次补充能够完成“橡皮筋”紧绷的工作吗?
答案是仅仅经过此次的补充很难完全达到预期的目的，且一次次的强化征收条款，更是让人不容乐观。由于各级政府对于土地财政形成的路径一向过于依赖，一轮轮紧追的清算办法无法顺利实施，仅仅在2010年的一季度，北京市土地出让金就高达486亿元，而这已是2009年全年土地收入的52％。全国其他地区的情况据推测，情况也大致相同。
1993年的《土地增值税暂行条例》，处于国家市场化进程中，1994年国税总局开征土地增值税的主要目的是抑制高价房，但却在不适合的时机推出，因房价并不高，税种被忽略，随着房价渐渐上涨，条例被慢慢提上日程，尤其是至2008年金融危机后更受重视。其高调推出，随后慢慢下降，而后又渐渐重燃的过程，使得其弹性愈加突显。“自由裁量权”的被赋予，以及地方政府的执行及其效果均由其各自承担，可选择性执行带来的必定是利益最大化准则，也是各方博弈的最终结果。
土地增值税与土地财政的关系不可分割，此消彼长，地区房地产的大发展，大型地产商的加入与土地财政开出的减免税费条件相关。因此为了经济发展，多数情况是以忽略土地增值税，而宁愿保住房地产的大发展。相反，土地增值税清算政策的实施，将会抽走数百亿资金，若不大力实行企业的反应当然是能推一天算一天，而若清算过于苛刻，企业很可能因提前交了增值税，而失去了足够的现金流，压力过大之下任何事情都是有可能发生的，而这也将影响到一个地区的经济发展。这种情况下，清算政策更像一根橡皮筋，是松是紧如何是好?
同在一周之内的清算通知，6月3日中“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。”算是颁布条例之后最大的征税和清算动作，同时对于不同地域的预征税率加以区分，并限定了最低征收标准，可是所谓3-5个地产项目，到底项目的界定标准是什么?而且这个标准是否就是任务完成的标准呢?这一切听起来依然是非明确的执行令，显然“自由裁权量”的余地仍可能过大。
由以上种种可以看出，不论是清算政策实施的标准，还是其执行程度的把握，都无法归为明确和刚性的制约条例，因此变得弹性加大。但是，针对目前房地产领域的不清晰权钱界限，更加不适合任由制约土地畸形膨胀的增值税自我放任，为了长久有效的税种实施，必须尽早将土地增值税相关工作，尤其是土地增值税审计工作完善且公开透明，不再处于自由裁量权之中，土地增值税才不会再次被一轮轮的补丁淹没。

[ 本帖最后由 泡泡龙的龙 于 2010-6-9 09:28 编辑 ]

muying

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wangj235

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