[转贴] 房地产企业如何缴纳印花税 [复制链接]

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发表于 2010-4-15 17:31:25 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业经济业务内容繁杂，合同种类多，容易出现漏贴、少贴印花现象。房地产企业可分部门设置合同登记簿，进行合同序时登记，并对有关应税合同分类装订成册，妥善保管，以备检查。合同登记应规范、齐全、真实、保存完整。企业可经主管税务机关批准据实按期汇总缴纳印花税。下面本文就此对房地产企业印花税常见的贴花问题分阶段进行阐述。

一、企业成立阶段

企业在工商局领取工商营业执照时需要在工商营业执照的正本的左下角花边框内贴花5元，并在税票与证照的骑缝处，用钢笔或圆珠笔画两条横线注销，画销笔迹要整齐。需要注意的是税务登记证不需要贴花。企业自领取营业执照之日起15日内按照国家有关规定建立账簿。设置的总账、明细账、日记账及其他辅助性账簿按本贴花，每本5元，须在账簿首页右上角粘贴并画销，不准粘贴在账夹上。成立初期，需要就“实收资本(股本)”和“资本公积”科目贷方合计金额依照万分之五税率贴花。以后如果两项合计金额大于原已贴花金额的，需就增加的部分补贴印花。

二、取得项目阶段

房地产企业若想持续生存，必须不断取得项目用地。《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十一条规定：“土地使用权出让、转让书据(合同)，不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。”但是，2006年11月27日发布的《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税字〔2006〕162号）第三条规定:“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”因此，2006年11月27日之前，如果房地产开发商以出让、转让方式取得土地使用权签订的合同，以及房地产开发商转让土地使用权的合同都无须缴纳印花税，只需就其取得的土地使用证按本贴花5元即可。2006年11月27日之后，土地使用权出让、转让书据(合同)需要按照合同记载的土地价款依照万分之五税率纳税，当然土地使用证仍然要每本贴花5元。这里需要注意的是建设用地批准证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证、施工许可证都不需要贴花。

房地产企业通常需要进行拆迁安置工作，和被拆迁者签订拆迁补偿协议。拆迁补偿有货币补偿、产权调换、产权调换和货币补偿相结合三种形式。并且，对于被拆迁者选择后两种形式补偿的，双方一般也不再签订商品房销售合同。因此，拆迁补偿合同实质就是产权转移书据。对于货币补偿拆迁合同，双方应按照被合同中约定的被拆迁房屋补偿金额按照产权转移书据贴花；对于产权调换、产权调换和货币补偿相结合的拆迁合同，相当于既购又销，双方应按照合同中约定的被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋销售价格之和按照产权转移书据贴花。需要说明的是，在国家税务总局出台《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税字〔2006〕162号）之前，各省对房地产二级市场销售旧房的印花税税率都按照万分之五来掌握，但是对房地产企业销售商品房的一级市场印花税税率把握不一：有的按照购销合同适用万分之三税率，有的按照产权转移书据适用万分之五税率。因此，财税字[2006]162号之前对于按购销合同来把握房地产一级销售市场印花税税率的省份，拆迁补偿合同中凡是涉及产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额就适用万分之五税率，所调换房屋的销售价格就适用万分之三税率。

三、施工开发阶段

房地产企业需要对项目进行勘察、设计，招聘施工、监理单位，筹集项目资金，购买自供的建筑材料。因此房地产企业签订的建筑安装工程承包合同、商品购销合同应当按照万分之三税率贴花；签订的建设工程勘察设计合同按照万分之五税率贴花；签订的银行借款合同按照万分之零点五税率贴花。

这里需要注意两点：

（1）企业之间、企业和个人之间签订的借款合同或者单据不贴花，因为《印花税税目税率表》是列举法，未列举的不属于印花税征收范围。而该表规定借款合同征税范围是：“银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同。”

（2）工程建设监理合同是对实行监理的建设工程，由发包人与监理人采用书面形式订立的委托监理协议。目前工商部门在实际操作中，也是将监理合同归属于委托代理合同的一种。因此，工程建设监理合同不是单纯的技术咨询合同，宜归属于委托代理合同，不属于印花税征税范围。

四、销售租赁阶段

房地产企业为了促进销售需要对楼盘进行广告宣传，此外为了给业主办理房产证，还需要聘请测绘单位对销售的每套房屋进行测绘。因此房地产企业签订的广告合同和测绘合同需要注意按照加工承揽合同依照万分之五税率贴花。

房地产企业开发的项目可以销售也可以出租。对于房地产企业同业主在2006年11月27日之后签订的商品房销售合同，应依照《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税字〔2006〕162号）第四条规定执行，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税；之前应按照各省自行掌握的标准执行。房地产企业签订的财产租赁合同一按照合同所载租金金额（租赁年限和每年租金的乘积）依照千分之一的税率贴花。需要注意的是：对于只规定了月（天）租金标准而无租赁期限的，可依照《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]025号）第四条规定，在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税、补贴印花。