房地产公司为物业修建的房产如何进行账务处理及涉税事项

朵朵爸

问：房地产开发企业，为物业修建的办公室，如何进行账务处理，需要缴那些税？由物业接管后，需要缴哪些税？

朵朵爸

答：一般情况下有两种形式，

第一种：单独建设物业用房。作为开发公司自有产权，作固定资产进行管理，无偿或有偿提供给物业公司使用，如果无偿提供给物业使用，按吉地税发［2009］51号文件规定：“企业无偿出借给其它企事业单位或个人的固定资产，不得税前提取折旧，发生的维护费用和损失也不得在税前扣除。”如果有偿提供给物业，按出租正常处理。无偿使用的房产税、由使用人缴纳。出租的由出租人按租金额缴纳房产税，土地使用税无论有偿还是无偿都由土地使用权拥有人缴纳。

第二种：房地产开发企业将物业用房的成本分摊到商品房中，在企业所得税方面按国税发 [2009]31 第十七条规定处理： 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
　　（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

关于房产税按财税[2006]186号文件处理：“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”

   要说明的是：如果属于第二种形式的物业用房，涉及的土地应属于居民所有，所以，不缴纳城镇土地使用税（个人观点）。