房地产成本控制是个双向效益

姜虎

近段时期以来，抢拍土地已经是蔚然成风了，几乎是不管什么样的地，每逢拍卖必引来众多开发企业抢拍，有抢,价必高这是硬道理，长沙又拍出了09年新地王,所以房价飙升这也是必然的结果，如果按照这个道理简单、机械的推理下去，房价永远都是涨的，不确定或者没有规律和限制的涨，最后就会因为价格而障碍了发展。

目前房地产销售也面临着这样的抢地，销售实际上就是渠道和买卖双方对接的面积，直接关系到房企的生存，很值得一抢的，可是在销售环节的抢地上，也就是营销手段上，很多开发商不惜一切手段先把消费者引进来，至于能否真正实现交易是另外一回事。房地产营销绝对是一门艺术、学问和系统，如果简单的理解成店面、广告和提层就错了，寻找最大的对接面积是一门学问，完善渠道是一个系统工程，至于新酬和奖励那也只能是一种办法而已。

其实，房地产企业一直处于高成本运作态势下，原因很简单，在以往的高额利润下，控制下的成本显得微不足道了，所以没必要在这个上面花费时间和精力，多开发点什么都有了。而现阶段情况就不同了，房企的竞争更加激烈了，所有的一切都集结在成本上，离开或者不会成本控制无异于自我淘汰出局。

之所以说房地产的成本控制是一个双向的效益，一是直接成本控制，在实施的人员、形式和费用上合理布局，在环节与环节的对接上，选择整合的完善体系；二是提高效益的成本控制，绝对不是少支出，而是合理的支出，支出的形式和额度是由最后的效益结果来决定的。

由于房地产行业的总体形势不断发生变化，成本控制的节点也在变化着，所以目前房企成本控制分别为：前期的拿地成本和后期的销售成本这么两块。尽管这两块是分开计算的，可是在运作上还是需要紧密绑定的，因为后续的控制是可以支持前期的拿地信心的，而前面的控制更能有效的推动整体销售的局面，所以从这一点上足以证明，房企运作必须是一个体系化的过程，是一个思想和具体手段的合成体系，分割和剥离这些就是加大了成本。

姜虎

其实，在房地产开发商中，还真的不乏玩幸运的，而且成功的案例还比比皆是，这也给了人们很大的误导，所以也逐步养成了房地产的简单思维模式：拿土地＋搞开发＝就一定暴利了。


可以说以前的确是这样的，但是现在真的不行了，因为房地产行业的格局已经发生了变化，房地产企业的基数已经膨胀到一个极限了，要想生存得更好，那就是要更好的控制成本。


前段时间在网上炒的沸沸扬扬的成本问题已经引起很多人的质疑，特别是在房地产成本是否公开的问题上争论不休。其实,公不公布实在没有必要，因为房地产成本不是一个标准统一的数据，是因企业的管理能力和思想取向而定的，即便公布出来了那也是五花八门的，不但没有任何参照意义相反还会引起支系上的争议，房地产的争议已经够多了，过多的言论、理论和评论只能浪费口水和时间，实实在在的解决具体问题才是真本事。


关于“利益”我认为分为：直接成本控制和效益成本控制；关于“控制”我认为分为：前期拿地成本和后期销售成本。其实就房地产的成本问题，还可简单分为:不可控制的成本与可控制的成本两部分，例如，土地、原材料和人工成本在大体上属于不可控制的内容，而在具体上又都渗透着可控制的细节内容，这些细节内容实际上很大的比例就是浪费内容，所以，房地产成本问题实际就是管理问题。


控制成本和保证建筑产品质量一样严谨和有标准，那就是该支出的一分不能少，少一分将影响结果一百分，不该支出的一分都不能多，多一分则形成漏洞，瞬间就会复制出千窗百孔，形成恶性浪费或者行业的潜规则来。所以，房企的竞争实际上就是管理层面的竞争，是杜绝资金和资源浪费的竞争，只有这样的竞争分出胜负来，成本才能够降到合理的K线上，房产品的价格才有可能回归或者接近主要消费群体上来。

说到价格，在这里我也提一下，为什么房价泡沫一直成为人们紧揪不放的辫子?如果说从前房价没有泡沫可能没有人相信，但是现在说房价有泡沫好象是赞誉房地产开发商了，因为很多开发商在管理上还没有进化到这个程度，没有形成自己的完善体系，基本上处于前期在土地问题上被政府牵着鼻子走，后期在销售上受市场气候影响，急得像热锅上的蚂蚁，根本就没有完整的战略定式，这实际上是管理上的泡沫现象。

所以,如果开发商自身不在管理上有一个提高和飞跃的话，最终不是被整体的挤爆就是被个别的挤死，所以，把浪费从成本中剔除去才是调整和发展房企的当务之急。

合理的管理控制成本才是开发企业生存与发展的双向效益。

江苏

今天学了不少知识

lea

学习了， 谢谢楼主啊