中国房地产企业战略与发展高峰论坛

银河飞雪

　　主持人：各位朋友下午好，欢迎大家在这个周末来到这里，今天是一个非常美丽的日子，开车一路来看到车窗外一片明媚的阳光，基本感觉不出来十二月份时候冬天的寒冷。这一年来我们身边的环境经济形势，尤其是房地产行业更是让人感觉不到一丝的冷意。我个人来说尤其在最近每天都要接不到不只一个电话问我现在要住的房子卖不卖，这是我的第一居所，过去三年大家感受到了土地市场发生了令人振动的事情，11月20号离会场不远的边上大龙地产以超过50亿的总价3万块钱楼面价拿了一块地，前天中建国际在奥林匹克区域以1.8万楼面价拿到商业金融用地，昨天远洋地产在亦庄路东区以40.3亿的总价拿了一块地，楼面价达到1.8万的居住用地。
亦庄是相对遥远的区域，边上的金色麦香林已经超过1.7万，面粉都赶超了金粉的价格了。在这样一个捉摸不定的形式下我们改怎么办，两天住交会讨论了非常多的内容，今天的题目起的非常好，企业战略发展高峰论坛，讲到战略就说到我们该如何做正确的事情。现在全球包括国内在市场火热的同时，迪拜出现债务困境，在这种兵祸冰火两重天的环境下我们到底该做什么样的事情，今天请到业内著名企业的老总嘉宾，有开发商、有咨询公司也有金融机构和土地学会这样机构的朋友，希望借此机会给大家谈谈在未来的时间内在这样一个大背景下企业如何发展。所以相信今天下午一定有非常精彩的内容，大家擦亮眼睛竖起耳朵在互动环节里积极踊跃参与，论坛现在正式开始。
　　首先请出中国土地学会副理事长兼秘书长黄小虎先生给大家做房地产发展思路方面的演讲。

　　黄小虎：事情总是有变化，副理事长还是，秘书长已经不是了，信息有点不灵。感谢会议请我来谈点看法，对于住房制度改革或者房地产业的发展，最近听到有一位教授评价教育改革，他的评价是八个字“成绩巨大、问题成堆”，我觉得用这几个字来评价住房制度的改革和房地产业的发展也挺恰当。成绩讲了很多了，我不笼统地赞成也不笼统地反对；问题，大家打开网络铺天盖地，也讲的很多了，但是我个人认为真正说到点的上的不多。今天重点谈谈住房制度房地产业发展的问题，谈问题也可以有很多角度，今年7月份我写了一篇文章，叫做“对我国房地产业的再思考”，这篇文章全面地反映我的一些看法。今天在这里我想选一个角度，我国的住房制度与房地产发展思路的演变，从这样一个历史转变的角度来谈谈我的看法。

　　首先谈一谈在八十年代末九十年代初的时候，那个时候还是计划经济时代，住房制度基本上是公有的，那个时候大家在探讨住房制度改革并且搞了一些试点，最后大家形成的共识，包括两个方面，一个是对当时存量住房，大家一致形成意见是走售并举提租助售，以租促售，通过逐步增加工资、收入提高租金到一定点上人们就愿意买了，用买再来代租，形成这样一个循环。这是为了解决存量问题形成的思路。增量供应提出来政府要建房，大力发展合作建房同时允许私人建房，同时还要发展房地产开发企业。当时的思路现在回过头来看它是符合市场经济规律的，租和售都是一种市场交易，是市场活动不同的形式。消费者选择租还是选择售应该从自己实际情况出发，多渠道供应是可以抑制段，同时针对不同层次需求有不同的办法，这是八十年代末九十年代初的情况。1998年实行房改，应当说基本上就偏离了原来大家已经形成的共识，房改的实际操作是存量住房一律出售，导致了原来国家投资不可能再推动提租收回来，就拉倒不要了，卖了算了。如果通过提租投资应该是可以慢慢收回来的，财政继续补贴，因为大家买不起，这只能作为福利分房价格，虽然采取卖的方式，但是不能叫商品房，实际上最后财政还是以各种方式补贴。这导致了租赁市场在我们国家沉寂了差不多十年，同时也误导了后来人的消费观念，学生一毕业就要买房。这个问题还好办，因为毕竟涉及到存量的问题，关键的问题是增量的供应，政府不投资了，合作建房不鼓励了，私人建房不允许了，就胜了开发商，导致的结果是开发商一家独大。我们今天房地产业或者住房制度面临的许多问题都是由此而来的，这样一个局面形成以后，原来住存量房的人没问题了，新增的城市人口问题就来了，新增城市人口有穷人、有中等收入人群、有富人，这三个群体都挤到开发商市场来，这就有一个很要害的问题就是富人或者有钱人逐渐形成了投资投机的概念，而且慢慢形成了一个群体，投资投机是不管房价的，只要房价涨多高都敢买，买了以后就可以卖出去。让穷人和投资人一起参与市场竞争，显然最终结果就是穷人买不起房。后来随着事情的发展，大家都看到了房奴、蜗居、啃老，媒体上都出都是这些概念，将来可能还会产生新的概念，这些都是有此而生的，而且这已经成为一个日益严重的社会问题，使我们无法忽视它。开发商也因此成为公众攻击的目标，过去人民攻击蒋介石、现在人民攻击开发商。群众的这种议论是一种感情的宣泄，并不是理性的认识，对这个问题的理性分析应该是什么样？开发商本身是市场的主体，确切地说它叫市场的中介组织，市场主体的性质决定了它要追求收益最大化，通过为社会提供住房这种具体途径来收益最大化。在市场当中怎么样实现收益最大化，投资投机是最有利于实现利益最大化。也就是说作为一个市场主体和投机投资行为有一定一致性，这是市场经济天经地义的。

　　我们住房制度的模式演变到现在这么一个模式后，我们还有另外一种解读，等于现在的制度要求开发商承担解决老百姓住房的责任，我认为这个定位是错误的，开发商是不能够承担这个任务的。有的开发商说我只为富人盖房子，话说得不大好听，群众也不满意，但是实事求是地说这个话并没有错。问题在哪儿？开发商不应该对现在的问题承担责任，开发商的垄断地位不是开发商自己造成的，是住房制度设计造成的，根子在住房制度或者住房模式存在问题。那么我们再回顾一下这个模式的演变，1998年房改以后将近十年里基本上完全市场化，从2007年以后提出了大力加强保障房的建设，现在的模式叫做市场加保障，这是一个变化。这个变化有积极的意义，把穷人的住房问题从市场当中切割出来，穷人解决住房问题不考虑找开发商，他去找政府，使得这些人有了希望，这是一个进步。但是这还不够，市场加保障是一个很笼统的提法，在这样一个大的构架之下可以有不同的更具体的模式，比如新加坡模式，新加坡模式是85%的人住政府提供的租屋，15%的人市场化买豪宅投资投机都没有关系。美国也有保障房，但是他对一些相应比较低收入人群还有财政支持，比如房债是对特定人群给财政优惠利率提供房贷，这也是市场，但是也有一点保障的成分在里面。欧洲，特别是北欧，除了保障以外对中等收入人群住房合作社非盈利的组织发育的比较好，由于是非盈利性，住房价格就比较低。这些具体的做法都叫市场加保障，这些国家不同做法有一个共同点，就是把不同收入层次的住房供应区隔开实行不同的住房政策或者不同的制度。

　　目前我国是把穷人这块区隔开了，但是问题在于在我们的城市里边，特别大中城市，中等收入人群是一个相当大的人群，而且日益地在壮大，现在我们的办法就是让他们和投资投机一块儿在市场上竞争，这是我们目前的问题所在。我要特别讲一点，在市场经济条件下只要是为市场生产的而不是为具体需要生产的，为市场需要生产的经营活动都带有一定的投资性，我们不能够笼统地反对投机，因为这种投机性要承担一定的市场风险为代价，但是可以活跃经济、可以有利于多元化的发展，如果把投资投机简单地封杀了市场也就要僵化。所以让穷人、中等收入人群和富人一起投资投机是不对的，我并不是说把投资投机打掉，而是政策上要把不同收入人群有不同住房政策以后分馏，在投资投机圈里面他们随便折腾，不会影响到普通百姓。

　　具体设想，穷人住政府提供的保障房，保障房没有产权，这种房子的性质是保障性大于市场性，保障房也有市场性，因为保障房要交租金，在我看来租金水平不能够低于成本，折旧加维修，否则的话政府的钱永远不能收回就不能再投入生产，租金肯定是很低的，但是不能够低于成本租金，这是个人看法。所以我认为保障性住房也是有市场性的。对于中等收入人群，在我们国家要大力发展合作建房，这种是半产权，可以居住、可以使用、可以继承，但是不能出售，出售就要交回合作社，再买别的房或者加入别的合作社，这叫半产权。它有了较多的市场性，但其中也含有保障成分，因为合作建房政府对其资本金、土地税收等等有所倾斜，随着政府财力可以低起步逐渐提高。瑞典的合作社资金三分之一社员集资、三分之一政府财政、 三分之一银行信贷，我们国家可能不能一下子做到这一点，但是起码要有一定优惠扶持。这里就没有所谓的开发商利润，肯定价格会降下来。那么对于中等收入人群来看，这个群体非常广泛，这些人买了房子一定要买了以后再卖吗？这些人需要有一个比较好的居住环境，并不是为了买了房子再卖，合作建房使用这样的群体。富人除了可以住豪宅以外还可以买很多房来炒，这是完全产权的。

　　我认为这样一个设想实际上回归了八十年代末九十年代初的思路上去，我们形成现在这样一个模式和现状也有它的必然性，为什么？在1998年房改的时候政府重点考虑的问题是现在低租金公房怎么处理？那时候人们收入水平差距不像现在这样大，投资投机有，但是没有形成大气侯，在那种情况之下政府考虑问题也不可能考虑到还有后面这些事，可能也看不到这些事，这也代有必然性，问题是现在这个路子走不下去了，现在的80后、90后再将的10后，他们怎么办？老得让我们这些40后管着包着吗？有一天我都走不动了，我的存款买一部车也就没了。

　　最后想对开发商未来的发展斗胆地做点预测，预测就要有条件，如果说仍然维持现在这样一个住房制度和模式，那么开发商跟现在一样只要干这行就能发财同时也要准备挨骂。如果实现了我刚才设想的模式，开发商将来主要面对的客户群体就是富人，市场竞争会很激烈，逐渐的形成品牌、质量、服务、规模起决定性作用。在为富人服务的同时，也有一部分开发商分出来参与保障房的建设，利润肯定是低的，国外开发商参与这部分的利润也就是4—5%。

　　最后谈一下一个个案的启发，偶然的机会碰到一个开发商，我们现在在搞新农村建设，很多农村居民点分散居住要集中，目前大部分都是政府在主导这个事情，先建新的然后把一部分居民迁过来再拆旧的，整理出来复垦耕地，这是现在的模式。但是这个模式碰到一个问题就是政府资金有限，搞试点可以，没有能力大范围铺开，这个开发商就参与了这个事。首先他自己前期有比较雄厚的资金积累，这件事情循环期很长，一个项目做下来大概要七八年的时间，他说一定是可以赚钱的，但是一定不能把赚钱放在第一位，只是在为社会做事的过程当中达到了最后赚钱的目的。这里边就要跟政府密切合作，规划、调整，要跟集体密切合作，做村民工作、制定出规划方案公布给每个人，每个人都要同意，要给农民提供很多优惠，不仅有住房还有经营性住房，他自己不能经营还可以反租回来集中经营等等，这个事是一个很大的商机，但是急功近利想短期挣大钱挣一笔就走，那就干不了，如果踏踏实实想在社会上做点事情，这时候商机无限。他说目前做这个事情问题不大，到别的地方做就怕我盖的房子价格那么低旁边的价格高，这不是得罪人吗？这个事情现在还说不好，我只是说一下供大家参考。

　　主持人：谢谢黄理事长，经济学告诉我们价格是供给和需求双方作用的结果，黄理事长刚才的演讲从事情本质上深层次地揭示了一个问题，就是现在房地产市场上所面临的现象可能是深层次制度问题，最终它是需求没有得到满足的最终体现。我非常同意黄理事长的观点，需求没有得到满足一方面包括居住需求、使用需求，同时还包括投资需求，现在想花钱投资想让手头的钱保值增值的机会比较少，除了股市就是楼市，现在情况是楼市涨股市也涨，这些问题都是管理层需要考虑的问题，也是在座的企业家努力解决的问题。现在楼市尽管看起来局面非常好，一些开发商也过得非常好，资金充裕的人过得都很好，有资金就能拿到地，拿到地就是安全的，但是业界也有一些真知灼见不见得认可刚才这种说法。在座有一家公司是以科学助家为口号，多年来一直为市场提供精品产品著称，也是最早的上市地产公司第一，现在我们有请金地集团总裁助理严家荣先生给我们谈一下面对变化做出改变。

　　严家荣：各位业内同仁下午好，今天演讲的主题是面对变化做出改变。我们从2007到2009年发现不论世界政治格局、经济格局还是社会结构发生重大变化，美国立国一百多年出现了第一届的黑人总统，在历史重大变革当中我们需要考虑目前社会发展阶段和历程，然后我们慢慢总结未来经济走势房地产开发变化做一些前瞻性的判断。报告分成三个部分，第一部分是2007年到2009年中国房地产经历了什么，第二部分是对未来房地产市场的判断，第三是金地对目前变化将做出如何的改变。

　　经历了07年到09年的楼市，大家都看出快速上涨的趋势，07年出现“地王”现象，股市07年上证出现了接见6000点的点位，到了08年随着美国金融危机的出现，楼市的下河股市市场持续低迷，08年年底和09年年初的时候大家都是抱着比较悲观的判断。但是到了09年3、4月份楼市、股市跟我们年初的判断发生了两个不同的方向。在未来市场社会都会发生重大变化和调整的时候，走势不好评判和评估的情况下企业该如何做？这需要行业同仁们更多地做一些思考的，在思考过程当中做出自己的判断和选择。

　　中国房地产市场08年调整之后，09年快速反弹，09年1—8月份，中国逸仙城市住宅市场交易量同比增长74，8月份房屋均价相比08年12月上升35%。09年三季度市场领先房地产行业销售额已经接近或者超过了08年全年销售额，无论万科、保利、金地全年销售额三季度就已经完成。为什么会出现这样的局面？今年大家讨论相关政治因素，包括国家针对房地产行业复兴的优惠性措施包括央行的货币政策，大量发放贷款低利率标准为市场注入了大量的流动性，这些措施在座各位都非常清楚。今年需求的变化我们分析的结果有两方面，一方面是刚性需求、第二方面是投资性需求，长期以来稳定房地产市场发展改善性需求在这几年市场快速变化过程中表现不是特别突出和明显，投资性需求推动了房地产由熊市转为牛市，现在局面未来国家形势发展不是非常明朗，未来还存在诸多不确定性因素，未来通货膨胀预期是否形成或者正在形成？在这样一些相关背景下，股市、楼市投资也越来越焕发出刚性需求的特质。

　　第二部分是我们对未来中国房地产市场的初步判断，我们认为长期来看中国房地产市场是看好的，主要来自于中国经济的长期增长内需的推动，金融危机后随着美国居民储蓄率上升，未来出口将很难回到过去的高增长，中国经济未来增长必须依靠内需拉动，包括依托城市化的历史机遇拉动投资，经济发展的同时逐步提高居民可支配收入带动国内消费增长。中国现在面临千载难逢的城市化进程，未来城 (论坛 新闻)市人口数量将会快速增长，中国城市人口2025年有望达到10亿，目前中国城市化46—47%左右，进来每年递增1—2.5%左右，这对目前人口发展阶段，城市化进程会使房地产市场在这个过程中得到快速发展。还有是居民收入提高，未来中国城镇家庭中，中高收入阶层比例将获得巨大的提升。城市化进程可支配收入增长以及居民提高生活质量的需求将长期保持中国房地产向好。预计2010年全国城镇人口人均住房面积达到25平米，跟03年的巴黎和台湾比较都有蛮大差距，虽然人均住房面积统计口径和不同城市社会发展阶段经济发展阶段不同，但是未来相当长一段时期人均改善需求、人均居住面积指标的增加还是有很大发展空间。市场竞争加剧，国有资本、行业外资本、国际资本更多进入行业，随着信贷环境的宽松，国有企业的资金变得更为充足，不仅原有国有地产企业积极投资，行业外的资本、国际资本也大量流向房地产行业。从07年一些地王项目跟09年的一些地王项目相比可以看到，09年地王项目国有企业数量已经占到地王项目的一半以上。另外一个变化是更高的市场集中度，经过08年市场低迷的调整，又经过09年的快速反弹，房地产行业出现了结构性变化，根据我们上半年统计，统计了万科、保利、金地、招商四家上市公司市场份额不断扩大，行业中集中度进一步提高，导致强者恒强、优胜劣汰的局面逐步显现。另外土地成本上升必然带来行业毛利率下降，土地市场竞争日益激烈，在广州、北京、上海09年下半段土地价格飞速上涨，地王频现，二三线城市也是这样一个局面倾斜。09年上半年我们统计102家中国房地产上市公司平均毛利率水平比08年同期下降了4.6个百分点，即使是业内领先企业的毛利率水平也出现下降的趋势。我们认为未来以至两年内，中国房地产市场将会出现滞胀局面，交易量会下滑，但是房价仍然会在行业外部因素驱使下保持一定的上涨。销售量下滑主要是因为房价快速反弹抑制了人们的购买需求，短时期内宏观局势不稳定，人们对未来收入预期降低，从而降低购买欲望。但是从另一方面看导致房价下调的因素不详反而是导致房价上涨的因素在一段时期内成为主导因素，卖方议价能力提升，流动性宽松的局面仍会得到持续，地产企业负债率较低，现金流充足，降价的主观因素不强。另外一方面高成本推动因素，土地市场的政府垄断，地价高企，由此带来的成本提高需要由市场定位的提升进行消化。高地价推高了房价，贫富差距短时期难以改变现实的情况，造成未来成交将以中高端产品为主，最总导致整体市场均价进一步提升。

　　上述变化是房地产企业需要做出如下调整，需要企业扩大规模提高盈利水平，我们认为企业行业长期看好，房地产公司存在长期发展空间。市场进入者增多，集中度提高，土地成本上升行业毛利率下降，短期市场销售量面临下降，在这样一个局面下企业生存压力就会进一步加大，步扩大规模将会失去发展的机会，盈利水平也会受到挑战，解决因素扩大企业规模提高项目盈利水平。

　　应对变化我们需要做出什么样的改变，着重规模增长的同时提高企业盈利能力，企业价值增长由扩大规模、提高企业ROE两部分组成，扩大规模要扩展融资渠道和开辟新业务区域，提高ROE要提高利润率和提高周转率。房地产金融化是未来中国房地产发展的方向，房地产金融化是全世界地产行业发展趋势，预计2015年中国房地产金融市场管理总资产达到9100亿元左右，五年前金地就和ING展开合作，近年来更有不少房地产公司寻求与房地产基金合作的机会，房地产私募基金可以解决社会资源配置效率低下和中国房地产行业集中度低的问题，未来将得到快速发展。投资布局可关注中国西部区域和一些新兴经济圈，新兴啊区域的房地产市场具有很强的增长性。同时需要建立企业产品创新能力，目前房地产公司对客户真实需求理解普遍偏低，行业整体开发水平需要提高，未来房地产行业利润率下降将导致房地产竞争程度不断加剧，提高产品竞争力对于每个房地产公司都势在必行。房地产行业产品创新缺乏，产品质量下降、周期拉长都需要新的生产模式加以解决，新产品线建设比较关键。提高产品溢价要综合性开发，适应土地供应结构变化，通过住宅社区中增加商业配套提高客户居住价值，通过增加持有型物业的开发提升企业综合产品开发能力，提高产品品质，提升服务质量针对不同客户群体提供不同档次产品和物业服务，将产品开发和后期物业管理服务有机结合寻找新价值增长点。企业内部管理形成科学民主机制，规避个人领导者带来的风险，制订与项目损益情况挂钩的激励体制，抑制职业经理人的原生的扩张冲动。通过对未来房价上涨预期对项目风险进行有效控制。

　　金地针对这样一些发展变化做了一些措施，加强对宏观经济研判工作，与清华大学共同开发业内领先的房地产市场预测模型，预测判断市场走势。在市场将要走出低谷的时候进行大量投资，通过对开发与投资时点有效控制评论市场波动变化，投资体系进行有效变革，设计了投资集团投资管理体系，确保集团扩张的同时以适合的时点、合适区域、合适价格获得开发，华了投资决策机制，设计了较为科学的激励机制，严格控制公司各项费用进行管理优化，对公司管理流程进行重新梳理，严格控制营销费用和管理费用。通过成熟产品体系进行快速复制，加快项目开发速度，多元化融资体系，公司通过定向增发了42亿人民币，与UBS房地产基金、一级预ING进行一些融资性合作。

　　变化性的市场充满了机遇和挑战，公司作为业内一员，将会采取一系列相关措施便实现公司高速增长，最终实现企业价值。

　　主持人：真不愧是科学筑家 (论坛 新闻 视频)，数据翔实，逻辑思维缜密，在现在这样一个人有多大胆地有多大产的风潮中，给我们提供了理性的思考，非常值得借鉴。刚才谈了跟地产圈内比较接近的参与者的看法，不知道业外相关领域怎么看，金蝶公司大家都知道，是国际最知名的管理咨询与应用方案提供者，他们的话题是危机后的房地产企业战略选择和杰出中国管理模式，由金蝶国际软件集团有限公司副总裁曾良先生。

　　曾良：在这个讲台上有点战战兢兢，因为在座的各位都是房地产行业的精英，我跟这个行业没有直接关系，为什么站在这个讲台，金蝶这些年跟很多房地产企业有过深度交流，为他们提供信息化管理解决方案，同时也从他们战略选择和管理选择中总结出一些经验，今天就把这个跟大家做一些分享，当然我谈的企业战略不仅仅局限在房地产行业。俗话说他山之石可以攻玉，其他行业的例子也可以跟本行业做一些印证。

　　刚才金地严总也说到这一年是变化的一年，我们也回顾一下09年到现在最后一个月都发生了什么，今年是金融危机之后的第二年，或者说后金融危机时代的第一年，首先不是金融病毒肆虐，是H1N1流感肆虐，通用最终寻求资产保护，通用将和上气集团合资开拓印度市场，把1%股份转让给上气，世界经济的重心怎么从西方向东方转移。20国领导人金融峰会，胡锦涛主席和奥巴马总统成为最受大家关注的人物，好像说只有中国和美国携起手来才能改变全球经济，但是台下两国贸易摩擦愈演愈烈，现在似乎只有中国4万亿刺激计划产生实质性的效果。2009年威廉木森获得诺贝尔经济学奖，主题是企业边界研究，09年是一个无边界博弈之年。

　　09年的中国，我们有十大产业振兴计划、外汇储备突破两万亿，创业板头一天所有股票疯长，今年曾经有一个月中国汽车销量超过了美国，企业并购重组也在加速，3G时代终于到来了，整个后经济危机时代，中国的企业首先面临很多思考，亨利说这次危机的根源是管理危机，不是经济危机或者金融危机。大型上市公司为代表的美国社会陷入了一种毁灭性的病态管理模式，管理者一味追求短期目标。过去中国企业特别是房地产企业都是资源为核心的粗放增长模式，今后将出现以管理与技术创新为核心的内涵式增长模式，中国企业管理不能按照外国的既定模式既定理论衡量，必须结合本土实际寻求适合自己的生存发展。去年我们曾经提出经济危机对中国企业是一场体检，体检过后我们看到一大批不断创新的企业因为极强的善变适应能力，他们在危机之中脱颖而出。

　　09年招商银行再度被誉为全球业绩最佳银行之首，在去年10月份正好是雷曼兄弟倒闭的一周，招商银行在纽约开设了第一家美国分行，他怎么取得这样的成就？我们看他积极营造的葵花文化，意思就是客户是太阳，招行是向日葵，向日葵永远跟着太阳转。在这样的服务理念之下招商银行在产品创新方面、营销管理方面都走在国内外同行前列。招商银行用他创新服务模式突破银行与客户沟通边界，有效突破招商服务创新形成企业核心竞争力。

　　物流行业，德邦物流管理上有什么特点，他的行业是零担物流，一般做物流行业不会自己拥有庞大的卡车车队和司机队伍，但是这个企业他自身拥有一千多辆卡车和车队，把每个人视为自己的核心竞争力，退出亲情1+1活动，企业鼓励家庭式服务，坚持亲情管理，甚至制订家庭全程无忧计划，遵循这样的管理之道突破企业成长自我发展边界，建立与其他不同的核心竞争力。

　　去年万科销售额下滑，但是仍然是第二、第三位销售额的综合，比较早预见到经济形势的转变，到今天为止仍然是规模、业绩、品牌、经营质量是中国房地产行业的长青树。做到这一点，我们要关注三次战略转变，第三个十年的精细化管理，战略先行持续重视、对客户忠诚度提高持续重视、对社会责任持续重视、对融资和融资渠道的持续重视、对树立对标企业的重视。万科跟金蝶是长期战略合作伙伴，我们使用我们的手段帮助他们完成精细化管理，万科可以精细管理到每一根电线。

　　说到上面几个简单的中国的例子，显示出了今年为什么是无边界管理，很多逆势飞扬的企业在危机中追求的是怎么突破管理边界。我们觉得在后危机时代中国企业管理智慧突破各类管理边界，实现管理创新与协作共赢。杰克韦尔奇曾经说公司应该是无边界公司，任何一个组织内部都存在着垂直的边界、水平的各个部门之间的功能边界，一个生物体里也有细胞膜区隔各个内脏，但是在各个内脏边界之间养料、养分可以通过血液进行无边界流通，我们提出后危机时代中国企业做到无边界管理通过创造无边界信息流实现，在正确的背景下信息被需要的时候就可以安全交付给信息使用人员。达到无边界境地企业需要睿智的洞察力、更全面的互联互通和更敏捷的IT架构。

　　我们联合北大、清华管理学院进行探索初步建立了中国企业管理智库，我们觉得在中国企业成功管理实践一定有三个组成部分，要继承创新中国传统文化中卓有成效的管理哲学，要学会西方现代管理理论中行之有效的管理方法，在探索全球化时代要借助中国成功企业管理实践，三个有机结合起来才是中国的管理模式。那么什么叫中国管理哲学？影响中国哲学思想主要是三方面内容，儒家、佛家和道家，儒家强调德的力量，仁者不忧、智者不惑、勇者不惧；道家强调自然的力量，天道自然语自然的原则、阴阳同一语相辅相成的原则、虚静之道与谨守柔弱的原则；佛家强调悟的力量。这是中国管理哲学的智慧，今天全球化时代中国传统经典文化深刻影响世界，目前学习汉语的外国人将近4千万，全球81个国家建立了200多所孔子学院，日本企业家都把《三国演义》作为企业经营的静电书之一。中国管理模式第一个组成部分，都是把中国管理哲学运用到自身管理模式中去，招商集团管理哲学是论语上的一句话和而不同；现代管理学是西方舶来品，总结下来四十多种管理的方法都在中国企业中有所应用。第三部分就是中国企业成功管理实践，这体现在企业发展远景战略设计上、体现在信息技术管理上、人力资源财务管理上，也有环境健康管理安全等等方面。总得来说这三部分揉合成的中国管理模式有这几个特性，合理性，包容性、多样性和应变性。

　　我们过去跟六十万家中国企业共同成长，有进行信息化工程的经验，把中国企业管理现状总结出来，总结出很多行业最佳实践，通过行业对标给企业早出差距定出方案梳理出管理模式最终搭建管理体系的咨询。我们和国内商学院建立中国企业管理智库，包括对管理模式基础哲学研究、现代管理科学研究，也包括最佳行业实践，技术上通过对标方法论、服务管理方法论、技术创新研究方法论形成这么一个智库，房地产是其中一个非常重要的之库。我们通过行业智库做出价格分析给出模式优化、流程优化的方案最终达到持续优化目的。

　　我们现在房地产行业很多是集团行业，集团行业到底管什么不管什么，结合管理需要和内容考虑，明确管控范围承担什么样的责任和权利。管多深的问题，管理分散还是集中，通过什么平台管理，管控流程是什么、具体什么样的管控手段，通过这些手段达到什么样配套的相关制度。这样管理的实践我们给万科这样的公司搭建过。集团企业基本上就是三种管控模式，财务控制型、战略控制型、运营控制型，对于不同类型采取不同管控流程和手段，通过同一管控平台不同配置模式最终确定。我们说对于一个房地产行业要进行权声明周期管理，首先考虑到集团战略，经营规则的确立，对开发服务串到整个链条上，客户是权声明周期管理，从营销推广怎么变成意向客户，认购以后成为会员。

　　过去我们都说中国制造，最近国家投入在国外谈国家的形象，我们发现中国企业要增强软实力从过去粗放式增长变成未来内涵式增长，光有中国制造的劳动力和税收政策不够，我们谈中国企业技术创新、自由知识产权，像华为、海尔这样的企业已经走在前列，下一步我们谈如何创新管理模式和手段，最终目的使中国企业走向全球化，使中国管理模式在全球崛起。我们相信随着中国的崛起，中国管理模式必将成功，也将成为世界管理模式之林中璀璨的明珠。

　　主持人：刚才提到很多大企业现在都在尝试无边界管理，那么我们行业现在是无边界吗？下面有请鈞涵顾问的许文锋先生给我们讲讲从规范化管理到精细化管理。

　　徐文锋：行业的危机已经过去，经历了08年之后，09年为什么那么多房地产开发商的老大心里面是忐忑不安的，我相信在座的各位开发商心里面也是忐忑不安的，为什么？虽然房地产行业的危机已经过去，但是房地产企业的危机才刚刚开始，我们从三个方面可以看到问题，一方面土地供给，国家管理日趋严格，现在开发商拿地越来越难，不仅是资金上的难，拿一块能干的地很难。中国有一个非常成功的企业叫做新和湾，8月8号在上海当天销售额突破40亿，创下中国的神话，但是他同样面临一个很大的问题，就是他如何寻找下一个新和湾的土地，这是做精品战略企业存在的危机。另外一方面资金的压力，所有资金的要求改变了房地产商拿地的思维，很多企业根本不敢考虑在一级市场拿地，这是许多有资金压力公司的危机。再者，一线城市的土地供给资金压力导致大量的品牌企业肯定会进入到二三线城市，万科、金地进入三线城市必将提高三线城市客户服务的标准，客户服务标准直接反映了一个的企业管理水平，这也对很多企业的管理水平提出要求，这对二三线城市的开发商会带来危机。我还观察到另外一个现象，国企终于明白了房地产开发是怎么回事，前几年国企也有大量资源和机会拿高价地的，为什么今年集体爆发？因为国企管理和开发能力得到迅速提升。综合这几个方面我觉得行业危机应该说已经过去，未来行业不需要太大担心，但是另外一方面中小企业会进入到每天担忧的时代，这个时间节点在两到三年后会马上呈现出来，房地产行业的集中度会大家提高，引导投资需求的同时引导客户服务标准。

　　2004年到2008年房地产企业百强市场份额变化，将来很有可能中国80%的商品房提供者集中在20%的开发商中，这种集中度每年都会增加。另外我们还可以看到09年上半年和08年上半年比较，08年百亿集中度在十几个，今年至少超过二十个以上，行业集中度会进一步加大，最终导致做大做强成为房地产企业不得已的选择也是最佳的选择。战略上做大做强会有很多管理难题，第一怎么样控制多个项目运作风险，这个风险包括计划的风险。以前单个项目计划延迟对房地产企业影响不大，但是现在多个项目对资金要求对人员压力都非常大。第二是质量，现在单个项目质量问题都可能导致房地产企业的崩溃，我们怎么样在控制风险的同时保证我们的效率，管理是一个实践的科学，标杆企业如何做？他们都形成了多级的决策体系，确定决策点、决策岗位、决策权限、决策内容的同时增加决策质量，每一级决策的质量、依据在哪里都呈现出来。标杆企业加强了对重要环节，风险节的知情权，把决策权下放到区域公司。但是对计划成本质量决策权，他们不容忽视。第二多项目开发要做大做强怎么保持项目的均好性、一致性，所谓均好性就是给大家传递我们项目的特点，让大家一看这个房子就是万科造的。对流程关键环节统一要求，确保各项目做法一致，通过过程中的精细化管理确保结果成功，基于客户分类形成标准化产品。第三在开发过程中如何形成核心精整力，如何平衡取舍形成差异化优势。这对总部对战略的把握能力提出很高要求，集团总部标准化的制订与优化能力提出要求。不断积累项目过程中的经验，改善每个业务环节。我们看到万科、龙湖、中海都在自己的开发企业形成了自己的核心竞争力，很多企业并没有关注到这一点，更多的是希望快速卖掉房子回收现金，万科对前期定位标准化研究包括设计标准化，产品标准化就是设计标准化的结果，包括对战略合作伙伴管理和对客户服务标准化，我无论跑到万科哪一个售楼处，车一停下来总会有保安过来开车门，为什么能够做到这样，就是标准化客服。龙湖是学习万科的企业，他们的口号是学习万科超越万科，龙湖至少在一个点上已经超越了万科，就是营销体验的标准化。我参加过很多次龙湖体验，他对客户体验研究在业内都是首屈一指的。中海对质量标准的研究、对基于和约规划动态成本研究成为它的核心能力，在座各位同行，我们企业在这个价值链的差异化的哪个地方，我相信很多企业回答不了这个问题。第四如何缓解人力资源的压力，现在房地产专业人员基本上不用愁工作，房地产行业人员流动率非常之高，要做大做强就要不断扩张，怎么样保持你进入一个新城市的时候拥有足够的人力资源，怎么样保证我的人力资源被抢以后仍然保持公司业务运营顺畅，标杆企业怎么做的？首先注重人力资源规划、产品模块化、服务和业务流程标准化。其中有一个标杆明确提出：加强流程标准化和过程中的精细化，降低人才标准。万科每个售楼处的物业管理人员都会主动帮你开出门的例子就是标准化精细化管理，如果对每个销售人员都设计这样的动作的话对人才的标准就降低了，通过这个标准化管理能够达到绩效管理的目的。龙湖对过程流程的精细化本身可以达到优化绩效的管理目的，如果在施工阶段把每个施工工序点怎么做都做明确确认，那么过程中的质量对控制本身就能够达到追求绩效的作用。所以中国的房地产企业在无奈的情况下选择做大做强，但是从管理角度而言，房地产企业必须从规范化管理走向精细化管理，再加之连环节形成固有的核心竞争力。

　　规范化管理与精细化管理有什么分别？现在大部分房地产企业都能做到规范化管理，强调的是事情做了没有，有概念设计任务书、概念设计任务书的评审，施工图评审也有，但是精细化管理强调的是是否按某个标准做了没有，我的任务书的模板是什么样，评审概念任务书评审哪些内容、哪些点、哪些部门参加，审查的要点在哪里，这都要做精细化管理。现阶段很多房地产处在规范化管理水平，我们有一个规范的流程，但是这个流程操作的情况基本上依赖于员工的责任心和个人素质，有经验可以把项目操作的很好，没有经验这个项目很有可能成为公司的一个短板。另外我们过分依赖合作伙伴，合作伙伴层次决定了项目开发层次，但是每个企业做大做强，合作伙伴的资源有限，如果我们跟一个一般合作伙伴合作的时候怎么样保证质量。我接触的很多标杆企业都在做从规范化到精细化管理的跨越，他们首先通过业务流程精细化达成客户导向流程精细化，中国房地产企业的开发可以不考虑客户，但是我相信这样的时间不会持续太久了。像万科、龙湖这样的公司希望基于客户的产品标准化，这是把握客户需求之后的标准化。我们对日本有感情因素经常表示不满，很多喜欢开汽车的人尤其追求驾驶性的人是很鄙视日本汽车的，日本汽车是客户导向型的汽车，关注了客户最关注的点，他的销量全球第一，所以除却感情因素我们要向日本学习的东西非常非常多。信息化的过程会加速企业企业精细化管理的快速出现，09年万科表示一定要从产品精细化管理要效应，其中一个最重要的动作对已有的管理标准已有的过程精细化进一步更新，保持行业领先。

　　我们的企业从规模上速度上转向兼顾品质和效率的房地产企业经营模式，08年给了房地产企业充分认识自己的机会，09年的回暖恰恰给了中国房地产企业运营管理提升的最佳机会。当我们无法改变世界的时候我们就改变自己，提升我们房地产企业的管理水平。

　　主持人：谢谢许所长，精细化管理在企业界已经有数十年的历史了，无论是刚才提到的汽车行业还是IT行业还是金融行业，在行业内类似思想和方法已经不断在实践中，在我们房地产行业可能还有不少欠缺值得我们深思和尝试。刚才许所长的题目非常好地回答了一部分前面我们讨论过程中所遇到的问题，他的演讲给大部分房企业的决策者更好地倾听。接下来我们有一个最精彩的时段，就是我们的圆桌对话，我们请来几位业界大腕给大家讲述一些精彩的思想和观点，首先有请住总集团董事长张贵林先生，高层顾问有限公司董事长黎国平先生、金蝶软件的曾良先生以及许文锋所长，泰国正大中国房地产集团有限公司总裁腾维方先生，鹏润地产控股有限公司总裁王军先生。

　　在座的五位嘉宾都是来自不同企业的重要人物，今天的对话希望能够留下一些精彩的观点和真知灼见，大家先花一两分钟简单介绍一下自己和自己的公司。

　　张贵林：感谢会议的组织单位和主持人，北京住总集团是北京市政府所属一家大型国有企业，多年来一直从事房地产开发包括市政和地铁施工，下属有28家企业，在全国18个省市设有分公司，国际上7个分公司，业务遍及全球，主业是房地产开发，建筑公司承包70亿左右，总产值今年达到130亿元。本人在住总集团工作将近五年，原来在政府工作，曾经从事高新技术企业管理，五年从事房地产企业和建筑工程公司的管理。

　　王军：我是鹏润地产，鹏润地产是物业为主的开发商，目前向住宅类地产转型。

　　李国平：我是北京高策地产顾问机构，高策主要是一家专业房地产咨询机构，从事城市运营土地开发产业地产以及大型房地产开发项目的咨询服务，公司现在主要业务在京津两地，天津一些项目是我们现在的重点服务范围。

　　曾良：金蝶软件是香港上市公司，是中国领先的管理软件提供商，我们涉及的很多，建筑房地产行业我们也是重点发展的行业，为建筑房地产行业企业提供售楼系统、财务成本管理、人力资源管理、客户关系管理、物业管理整体一体化信息解决方案。

　　许文锋：我们是从事企业管理咨询方面的公司，我们帮世茂、中海都做过一些咨询，我本人02年专门从事房地产管理咨询研究的，今天非常高兴来到这里跟业界同行有个学习的机会。

　　主持人：谢谢各位嘉宾迅速的自我介绍，我们论坛题目是企业发展战略，战略就是做正确的事情，做正确的事情之前通常要考虑我在什么样的环境中、自己拥有什么样的能力、要做什么样的事，每个嘉宾可以随时发表自己的观点，台下各位也可以随时提问。咱们现在的经济环境下楼市土地市场到底发生什么事情了，这到底是怎么回事？我们先从昨天的1.8万土地楼面价格开始聊，是不是没钱企业就没法混了。我们该怎么办，机会在什么地方、挑战在什么地方？

　　李国平：我觉得大家在讨论企业战略的时候很重要一条战略要有前瞻性，第二是差异化，第三是趋势。很多企业第一步是要把前瞻性搞清楚，我们一直在讨论08年到底发生了什么事，很多人的观点觉得08年是暂时的调整，09年是恢复，我一直持有一个非常严重的不同观点。我始终认为08年那场调整是房地产应该进行的一次调整，而且深度、强度可能更大一些，我认为全球金融危机救了一把中国的房地产，让中国在救经济的同时一不小心把房地产救活了，而且是全面解套。我们也讨论了目前企业经营管理上是很好的机会，我感觉恰恰相反，大家本来应该有一次很好的清醒地认识到行业内问题，房地产行业还是粗犷管理，远远没有到精细化管理，包括潘石屹的企业应该讲还是做的挺认真的，现在也暴露了很多问题，稍微精细一点的问题也很突出了，所以大家根本还没有到精细化管理，流程化就不错了。战略上大家看的也很有问题，大家都认为09年整个复苏是应该的，只不过08年稍微绊了一下，我认为09年是偶然，我觉得大部分房地产企业没有意识到这一点，觉得房地产没有太大问题，08年只是小感冒咳嗽一下，并没有大病，中国房地产健康的很，会持续向前发展，城市化早的很，有钱人还很多。这个似乎影响了企业在战略上的选择，一个很突出的现象就是大家一直推崇的万科，万科并不是像大家想象的那么受人待见，私底下把万科当笑话说的多了，人家都降价他嚷嚷着降，很多老总说拐点就是王石唱出来的，你不卖拐08年没什么事，降半天现在傻了吧。也有人说王石不当地王以后还有什么可开发，所以老大现在日子并不好过，也反映了市场气氛并不怎么王石也并不怎么佩服万科，觉得那一套并不一定很管用。现在有说王石不行了，万科很快就会被某企业赶上，这是行业很大的担忧，大家觉得有亲就可以做，刚才说国进民退是因为国有企业质量提高了就敢拿地了，这是一个新鲜的解释方法，我觉得还是资本在后面起作用，有钱就敢拿。这是一个很大的隐忧，企业在战略上应该做什么样的考虑，迪拜出事了给大家一个警醒，但是也未必，迪拜跟我们不一样。我说的意思就是我们现在重要的是解决战略问题，这个问题很重要的是对未来形势的警醒。09年这一次复苏是不是常态？它能够持续多久？大家已经看到房地产有很多资产泡沫，目前形势可能不能那么乐观判断。如果09年很好，2010年房地产再有很大持续所谓的蓬勃发展的话，我相信对未来地产做更深入调整，今天借多少明天就要还多少，因为整体经济没有好转。09年的形势从各种经济面因素来讲比08年更差，所有资产都在往上走，这是因为政府在印钞票，最终泡沫如果破裂那一天总有一个东西要接棒，那个时候对现在企业会有很大的挑战。我是先泼一盆冷水，来引起各位地产界同仁讨论。

　　主持人：李总认为目前情况很难持续，业内开发商怎么看，住总是行业内大哥大，想听听张总的看法。

　　张贵林：我觉得中国房地产的发展确实取得很大的发展，两方面原因，一方面中国经济高速发展，人民对住房改善需求增长是客观的，太多人想买房子了，尤其是现在的年轻人，不像我们当初大学毕业，能住个集体宿舍及个人合住都很不锐意了，现在年轻人一毕业就有房子。第二是中国经济发展城市化提高，中国城市化率接近50%，每年还保持1%左右的城市化增长，所以房地产发展需求是客观的。我个人看法应该在城市化率70%左右，也就是说还有二十年好的发展趋势。我刚刚代表中国房地产协会出访韩国，韩国的房地产发展也大概持续了三十年，最近这十年从01年到09年房价基本上没什么变化，城市化率已经达到了80%以上，从这个意义上来讲我认为中国房地产业发展还是乐观的，总的趋势产业肯定是向好发展。这两年房地产业急速变化确实是急风暴雨式的变化，去年年底很多人感到很悲观，去年年底很多土地没人要，到了今天特别是昨天出现的场面我也感到很意外，地价炒得太高了，这也是不冷静的做法，任何一个事物都是有涨有跌，落到底的时候都是机会的到来，去年年底是房地产商拿地最好的时候，现在拿地风险是比较大的。我们去年年底到今年年初拿了很多地，包括天津、山东、河南都拿了，从4月份以后在北京一个项目没拿，确实是太高了，这也是不正常的，这有赌博的性质。我们国家房地产总体趋势肯定是上升的，但是上升应该维持在正常状态，房地产业发展应该每年保持10%左右增长，超过这个速度就肯定有泡沫存在。咱们国家GDP增长不到10%，房地产这个产业跟几个大产业保持着一定水平，大家齐步走比较稳妥，否则别的都不行就这一家发展非常快，这里就有泡沫的成分存在，这就意味着有风险，我是比较主张稳健经营型。因为住总集团跟别的企业不一样，我们是国有企业，我们没有炒高价也没有卖高价房，这几年在北京大力推进政策预售房建设，总规模接近四百万，天津市拿到了两百万城市危旧房改造，做这个比较稳妥，老百姓政府比较喜欢，这也是国有企业应尽的责任，当然老百姓要求越来越高，我们在管理上和质量上压力也是挺大的，住总集团还是立足于现实实力和国有企业责任，今后还会把保障性住房建设作为我们重要的历史使命来承担，当然也不会放过一些机会，原则上不参与拿高价地也不参与卖高价房，这是我们企业战略核心思想。

　　主持人：张总非常有远见，年初就拿到合适的土地，现在也不打算市场上火上浇油了，今天发现住总在张总的领导下会持续的承担房。那么说到保障房想问张总，保障房以可销售的商品化方式走还是以廉租方式走？

　　张贵林：从我对保障性住房研究来看，特别从国际上情况来看以租为主，包括美国、韩国，我觉得我们国家保障性住房建设还有很大潜力，因为很多确实是低收入家庭买不起商品房，不用说工薪阶层，就连我本人，我作为500强国有企业董事长，我确实买不起，房价太高了，所以大力推进保障性住房是非常重要的。我们的政策确实要研究，居者有其屋，但是居者不一定有自己的产权，这个观念在中国老百姓观念中还没有竖立起来。我们应该大力建造一些政府廉租房，这次去韩国，他们工薪阶层基本上不买房，他觉得买房不合适，因为第一房产税很高，每年都要交，而且有了房产以后要多交税，他们觉得不合算，买得起也不买。韩国总体经济水平比我们高的多，韩国人均GDP15000左右，我们才3000多，但是他们真正有房子的家庭少，大部分是租，这样相对来说居者有其屋而不是有产权。我们现在是需求量太大，所以房价上涨是必然的。

　　主持人：王总对于刚才李总、张总说到的看法您怎么看？

　　王军：一个企业战略选择是与对行业趋势发展判断是紧密相关的，张总的一些判断跟我是不谋而合，关注这个行业的人都对行业趋势做基本判断，08年5月份杭州有一个中国地产金融峰会，我做了发言，发言中我提到08年10月份到09年3月份是地产行业最好的时期，09年3月份之前大量买地，我们自己也是这么做的，事实证明判断是准确的。当时听我这个盘万的可能就赚了很多钱，这就是对行业趋势的判断。刚才说到另一个判断，地产行业还有二十年的发展期，这与对整个行业发展趋势紧密相关，中国房地产行业从1997年开始到现在十二年黄金发展期，未来我自己判断还有十八年黄金发展期，整个中国黄金三十年。这个判断怎么来的？从1997年到2009年为什么房地产这么火爆，一个很重要的原因是62年到73年中国出现人口高峰期，这批人出现了相对于平常年份更多的需求，从人口统计学规律来讲，这个高峰期到2014年就会过去，人口红利会出现一个低潮，2021年到2026年又会出现，中国城市化进程也在加快，这样每年就需要600万套的房子，每年就需要6.9亿的房子需求，从这个角度讲房地产能保证还有将近二十年黄金发展期的趋势。再说一个数据大家可能会吃惊，中国房地产从98年到现在位置需求变化不大，每年住宅竣工面积从98年到现在波动不大，为什么很多人感觉中国房地产销量这几年急剧增加，增加的商品房开发面积，所以每年需求满足是基本平衡的。中国自由住房率75%，全世界范围里已经超过了很多发达国家的比例，从这个数据来看，中国其实解决了有房住的问题，但是有房住并不代表住得好。日本每年一手房成交率占二手房成交比率的87%，英美只有15—20%，日本也是战后经济迅速发展，住宅产业也迅速发展，因为迅速发展居住品质就比较差，特别是套群面积比较低，现在一手房比重这么大，这主要是改善性需求。从现在开始中国未来房地产主力市场是改善性需求市场，这是商品房市场，为什么这么说？每年中国改善性需求市场有将近7亿平方米，这些改善性需求腾出来的房子刚好能够满足农村进城人口的需求，还有是首次置业的人群要买二手房。所以基于这个判断，对每个企业做战略选择的时候就非常重要，中国的房地产以后不是大鱼是小鱼，我们可以把万科和中海的年报对比，万科是比较追求规模和速度的，中海比较追求品质和效益，05—09年年报他们结算毛利率，中海一直比万科高百分之十几。所以我认为未来地产不是大鱼吃小鱼，也不是快鱼吃慢鱼，而是品质高专业能力强的地产公司吃掉专业能力弱的地产公司。08年的不景气导致了09年的供应不足，地价也飞涨，又积攒下那么多需求，所以08年我一再提出一定要避免报复性上涨，但是不幸被言中了，这是市场的悲哀。

　　主持人：三位老总都说趋势是稳定的，那么对现在的地王您怎么看。

　　王军：我觉得这不用怕，地王都出现在一二线城市和核心城市，从人口迁徙角度，比如北京07年自然人口增长率才5.5万，但是迁入人口52万，需求强烈，政府对土地每年又采取饥渴性供应，而需求很旺盛，所以将来地王风险依然比较小。

　　李国平：所谓的地王现象就是面粉比面包贵，这时候只有一个办法就是做蛋糕，但是面粉比蛋糕更贵的时候有很多项目是无解的，07年有些地王到现在还解不了，有了这个地价之后旁边的房价一下子就被带动起来了，完全是没理由这么涨的，完全是两年以后才会涨到这样的，这样资产有了很大增值，这是一个很大的负作用。

　　王军：这个作用对行业是极端不利的，这些地王有没有风险主要取决于政府供地能不能跟上，如果政府土地供应还是这样的话，这些地王没有风险。如果最后没有面包吃的时间面包必然涨价，面粉就变得不贵了，所以要解决这个问题要从土地供给上政府要采取一定的办法。这个涨其实对行业也是极端不利的，没有一个开发商希望房价这样涨，因为这样带来市场有效需求的萎缩，还有是在高位运行时投资风险加大，现在也是被迫的，既然市场有需求供给不足，再高也得选，地没人接也就没房子卖。

　　李国平：这也是结构问题，我们在天津做土地运营，天津市今年年初希望我们帮他推一批，我这一辈子感觉到终于可以在土地指标上做策划了，政府也考虑到地出不了手，指标要合理化一点，但是过了5月8号之后，市场就起来了，就再也不用我们这些人策划了。但是即使这样天津也没有出现太多地王，土地出让并没有到了抢手地方。

　　王军：因为天津供给比较好，你看看沈阳、石家庄房价就不是那么飞涨。

　　李国平：所以只是局部的，一线城市几个地王把大家的心气提高了，这种提高会有很大风险，可能市场并没有想象得那么乐观。现在有没有投资需求、有没有投机需求？06年之前我们永远说房价不怕，因为我们看到市场上房地产用来投机的市场真不多，但是06、07年以后真不少，在北京两三套房很正常，买来也不租也不考虑投资回报率，基本上是考虑到未来增长，这样的市场未来有潜在的风险，我对未来十几年看好我同意，但是一定有阶段风险，因为企业项目不是一下做十几年，你肯定是两三年投入，如果有两三年调整很多企业可能就应付不过去了，这种调整是我们应该很好把握的。

　　主持人：尽管说人口红利、居住需求、城市化这都是题材，就好比股市一样，再好的股市没有题材涨的也未必好，再不好的只要有题材就可以涨的很好。现在人们为什么投资，08—09年大基本面没有改变，但是什么都在涨，唯一一个理由就是货币现象，我们请两位管理咨询的同仁跟我们聊聊。

　　曾良：我不是做地产的随便谈谈感受，也是对刚才几位观点我觉得需要修正一下，基本观点跟张总看法一样，现在每个人都觉得房价要调整，只是说什么时候的问题，但是调完了肯定还是要涨，所以是明年上半年调完了再涨还是涨完了再调，这个我们没法判定，我前段时间和一个经济学家聊，他明确说明年7、8月份房价肯定得挑，因为明年6月份所有的房子都出来了，货币政策再稍微转一转，立刻就会降下来，但是降下来以后还会上涨。我在美国住了七年、香港住了三年，我真没觉得北京房子贵，房产投资短期内是利润率最高的手段，投资需求、投机需求是硬性需求，我不认为现在北京的地王会有问题。但是咱们今天的话题房地产企业的战略选择，别的行业谈战略都是五年规划、十年规划，地产业说穿了骨子里没人想五年、十年以后怎么样，大家都是明年怎么样、后年怎么样。

　　主持人：那么地产或者相关产品是一条线，与此类似得有各种不同档次的消费品，他们是什么情况，跟地产业有没有联动效应。

　　许文锋：对房地产业趋势的判断非常同意王总和张总的判断，中国房地产市场土地控制在国家，虽然后面有一个黄金十八年，但是这十八年中会有很多步骤，如果明年国家来宏观调控房价马上就会掉下来，所以我们谈对一个企业的管理，衡量一个房地产企业是否卓越不是疯狂时期扩张的有多厉害，而是他危机时候抗风险的能力。万科好多点上可能犯很多错误，但是他搭建了运营管理的平台，使得他有犯错误的能力和机会，房地产这个行业跟其他行业尤其制造业管理水平太大了。但是讲到企业战略要跳出这个环境，比如跳到三年之后，从万科行为、龙湖的行为对客户的投入，短线来说是非常傻的行为，但是从持续发展来说现在是企业打基础的时间，对抗进来随时可能到的风险。

　　曾良：我们现在还没发财，原因是现在中国房地产企业没有把精细化管理放到他关键成功要素第一位，您说的希望闻这个趋势走，但我的判断是离这个东西还有很多年的差距，这是我最实际的判断，因为现在决定一个房地产企业成功的要素，目前精细化管理最多放到第三位。

　　王军：在战略选择判断，未来市场我们认为房地产主战场是改善性需求市场，这就决定了必须走高品质，如果公司管理水平跟不上就做不下来，整个管控体系包括细节化管理是趋势，而且是很多公司已经在往这方面努力，因为他要做改善性需求市场。前面谈需求更多是从量上说的，咱们国家从04年开始房价飞涨，更多的是货币因素带来的，说人口红利也好、城市化也好，城市化像涓涓溪流，人口红利像潮水，人口红利来的时候对需求有一段时间增长，但这两个作用总得来说都是没有政策因素来的快，这个政策因素特别是货币因素，从04年到08年M2涨了1.78倍，房价涨了2倍。08年1月份到09年9月份M2是21%多一点，平均房价涨了20—30%，所以这一轮房价上涨与货币政策紧密相关。

　　张贵林：产品价格市场决定，有那么大市场需求肯定要涨价，一个就是两个因素，一个是需求一个是货币因素，所以中国房地产行业企业萌动，政府在宏观管理上还有很多值得研究的问题，我们应该研究每年城市房地产市场需求的增长情况，增长情况研究好了，我们每年保持土地供应不能够大起大落，也是稳定增长。土地供应量和市场需求如果能够匹配的话就不会出现价格的大起大落，市场就这么大，每年扩容20%，就不可能有大起大落，所以政府更多研究市场规律有更好的稳定性政策，不要来回调政策。我主张宏观管理更多研究市场化规律，更多得用市场化手段解决，要把政策稳定好，更多地研究市场规律和税收杠杆的调节。韩国为什么很多人不买房，他买房每年要交不动产税，还影响工资税收调节，这一算他觉得不合算，买了房子是涨价，但是每年要付很多的税负，这就不合算，他就宁愿租房不买房。所以房地产企业要减少冲动，更理性地思考，用市场的办法管理企业。

　　李国平：我同意刚才张总所讲的，中国现在一些问题存在别人看不懂的事情，国家在房地产上缺少国家总体的战略，管哪些不管哪些、土地供应如何保障长期供应，和地方利益如何建立，都是因为这些问题造成今天诸多的混乱，未来一个企业一定要看清楚，从长远来讲现在政府没做好的事以后一定会做好，所以中国房地产合理部分会慢慢成型，企业要想想在未来这种趋势下如何形成的核心竞争力。

　　主持人：今天我们的话题就告一段落了，下面我们请在座每位嘉宾再给大家留下一句话。

　　许文锋：企业面对高峰时候的来临，也有要面临风险的时候思考。

　　曾良：愿中国房地产企业为中国贡献出更有特色的管理模式。

　　张贵林：我们会不遗余力地推进北京市住房建设。

　　王军：作为开发商我们会不断推出高品质房子回报社会。

　　李国平：我相信中国房地产企业会越来越少越来越强越来越精。

　　主持人：好的，谢谢大家，我们的论坛到此结束。