急求答案：合作建房账务如何处理

彭海涛

我公司法人以个人名义与一单位签订合作建房协议,但实际是把那单位的地买下来自己开发,但是现在购地款是从我公司汇出,我该怎么做帐呀

高英子

出具一份委托代付证明，挂往来

塞外愚翁

1.投入土地营业税纳税处理。
　　合作建房以双方共同立项为前提，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。因此，在共同立项条件下，土地使用权变更登记，出地方也享有50%的土地使用权。根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。上述合作建房属于纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。
　　国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。鉴于该文件已失效，上述规定不能作为政策依据。
　　合作建房双方由于没有进行货币结算，依照《营业税暂行条例实施细则》的规定，应分别核定双方的营业额

2.分得50%房产所有权的税务处理。
　　①企业所得税。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十七条规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。以完工时点交换房屋公允价值核定土地转让营业税计税依据，
　　②土地增值税。财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
　　③印花税。出地方以50%土地使用权换取房屋所有权，按照印花税政策的有关规定，转让土地使用权以及换取不动产需要依照产权转移书据0.05%缴纳印花税。
　　④契税。《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋权属交换，交换价格相等的，免缴契税。
　　项目完成取得50%的房产，说明该项交易行为具有商业实质，会计处理上应按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》第三条的规定，以换出资产的公允价值作为确定换入资产的成本基础，换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。