国税发[2009]31号文的几个问题

zhangchun94

国税发[2009]31号文的几个问题

一、29、30条，占地面积法（土地成本分配）
二、32条，预提费用
三、27、32条，基础设施、公共配套
详述
一、29、30条，土地成本分配
占地面积法，公共用地土地成本如何分配？
1、一次性开发
按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。
某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本
∑（该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积）=100%，公共用地成本全部按占地面积法分配入各成本对象。
2、分期开发
期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积÷开发用地总面积×应分配的开发成本
期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷期内全部成本对象占地面积×期内全部成本对象应负担的成本
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
期内全部成本对象应负担的占地面积如何计算？例：项目开发用地总面积10000M2，建筑密度25%，分二期开发，一期成本对象A占地900M2、B800M2，二期成本对象C800M2。如此，公共用地7500M2，一期占地面积=1700-7500=-5800？
∑（期内成本对象占地面积÷开发用地总面积）=建筑密度，土地成本没分配完。公共用地土地成本如何分配？是否并入基础设施、公共配套设施分配，分配方法如何确定？如果采用占地面积法以外的分配方法，那么，相同的成本对象，在1、2两种情况下，成本不同。经与地方税务机关沟通，认为，公共用地土地成本应按公共配套设施的分配方法，如此，出现上述问题，不符合逻辑。况且，公共用地不纯粹是公共配套用地，还有基础设施用地，这就涉及下面提到的第三种情况。
据查，开发项目的建筑密度一般为25%，意味着公共用地面积占了75%，如果把公共用地的土地成本按公共配套进行二次分配，土地成本按占地面积法分配就完全失去了意义，占地面积法的初衷应是从土地的正相关考虑了，与成本对象的建筑面积无关，否则，直接按建筑面积法分配即可，不必增加分配环节。
请讨论，公共用地是否包含土地成本？
二、32条，预提费用
3种情况，相对而言，1较2、3情况结果更精确，但预提率最高不能超过合同总额的10%，而2、3情况仅是计划数据，逻辑上存在矛盾。
三、27、32条，基础设施、公共配套
32条，公共配套设施未建或在建，可合理预提建造费用。此“公共配套”是否仅指27条中的“公共配套”？是否还包含27条中的“基础设施”？从性质上划分，均为非营利的、产权属于全体业主所有，应包括，但地方税务机关认为不包含。

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是的，很多文件存在打架现象