中国房地产投资主体“外”转“内”

朵朵爸

25日，国际知名房地产服务机构仲量联行发布最新报告，报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由2008年的36%上升到今年上半年的70%。

无独有偶，日前来自于戴德梁行的数据也显示了国内投资者在中国房地产投资领域已经取得的强势地位。戴德梁行报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗单一成交金额逾1000万美元的大额建筑物交易，涉及总额超过33.6亿美元；对比去年，全年大额建筑物投资交易则有75宗，涉及金额为66.91亿美元。而在本年大额投资买卖中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

两份报告同时透露出一个信息:中国房地产市场的投资主力正由“外”转“内”。

◎分析

世界投资紧缩国内信贷扩张是主因

对于这一现象，戴德梁行报告指出，充裕的市场流动性极大地推动了大额物业投资买卖的需求。数据显示，央行基于宽松的货币政策，积极向市场注入流动性。估计央行1-8月已向市场额外注入约5.1万亿元的流动资金。同时，居民储蓄存款增速亦见回落，截至8月底，预计已有近1.9万亿元的银行存款重新回流到资本品市场。

仲量联行报告分析，外资投资者所占的市场份额之所以出现大幅下降，不仅是因为中国政府施行了更严格的投资审批程序，更重要的原因在于金融、信贷危机引起的全世界范围内的投资紧缩。不过戴德梁行中国投资部联席主管叶国平指出，外资仍将透过重组其物业投资组合，或是与国内信托或证券公司组成合资项目，透过提供资产管理平台以便更容易地集资，在内地市场保持活跃。

而当外资撤出，内资因而找到了进占机会。戴德梁行分析，由于近期经济表现开始回稳，不少公司开始寻找优质办公楼空间，准备未来扩充之用。从今年投资者的兴趣回归一线城市，首选上海及北京等国内金融中心都可以看出，不少物业买家均以扩充公司规模为目标。有关数据也显示，本年交易当中，写字楼最受投资者青睐，交易金额占比为总额33.6亿美元的62%。

◎预测

新生力量有望改变投资格局

报告显示，大型中央直属企业已经跻身为中国房地产投资领域的重要参与者。而未来诸如保险公司、私募股权基金等投资机构也将成为搅动房地产投资市场的新生力量，甚至有望改变行业投资格局。

今年10月1日起实施的新《中华人民共和国保险法》，允许国内保险企业将投资范围扩大至房地产市场。虽然投资不动产的比例还未最终确定，不过仲量联行认为，2008年中国保险业的总投资为22500亿元人民币，按国际惯例保守估计:保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，而其中70%投资于国内房地产市场。如此估算，中国保险公司可在国内房地产市场投资额将达2360亿元，这相当于上海全部甲级写字楼总价值的两倍以上。

戴德梁行叶国平称，国内私募股权基金及信托亦值得注意。他表示:“虽然有关国内房地产投资信托基金的方案仍未决定，但目前上海、北京、天津已成为国内最热门的三个试点城市，以上海浦东新区为例，该区已对成为试点准备就绪，计划汇集区内优质物业的未来租金收益权设立信托，通过银行同业市场发行。国内房地产投资信托基金可为物业业主或发展商提供额外的融资途径，亦可为市场带来新的投资产品。”

业内人士认为，在政策的配合下，保险公司、私募股权基金等机构投资的增长将促使资产价格上涨，而中国国内机构投资者的崛起也将加剧市场竞争。