卖楼顶不办房照的，也不进行土地增值税清算

孙明军

目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？
    我们先从土地增值税的征税范围来看，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
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从上述规定可以看出，缴纳土地增值税应同时满足两个条件，一是转让土地使用权或地上建筑物及其附着物；二是要取得收入。房地产企业或物业部门出售地下车位的行为满足了第二个条件，即取得了收入，那么是否属于转让房地产行为呢？从法律性质上看，虽然房地产企业或物业部门是以销售的名义将地下车位出售给业主，但业主并未取得该车位的所有权，只取得若干年的使用权，所以该行为从实质上看并非是一个销售行为而是一个出租行为，如果是出租行为就不在土地增值税交纳之列了。
    还有一个问题，如果地下车位无需缴纳土地增值税，那么在对整个项目进行土地增值税清算时，地下车位的成本可否作为扣除项目呢？这个问题国家税务总局没有明确的文件规定，但各地税务机关可能有自己的规定。根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定，土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
    纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
    根据此规定，房地产企业或物业管理部门将地下车位长期出租给业主并取得收入，属于房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该车位权利，并非属于全体业主共同享有该权利，是属于营利性质的，所以不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

chenwuhen

我们公司也打算将不计容得车位长期出租，这样看来这部分是不需交增值税啦，改天到地税网站问问，看看是否与你所说的一致，谢谢分享

虚心的人

看一看，瞧一瞧，学一学，感谢楼主分析。。。。。。