“地产家对话传媒人”系列沙龙--地产CFO

朵朵爸

▲ 嘉宾：
张馥香 首创置业顾问有限公司副总裁兼财务总监
　　陈　涵 万通地产股份有限公司副总经理兼财务总监
　　郭　伟 北京万科企业有限公司财务总监
　　曹敬宜 北京君龙时代副总经理兼财务总监
　　金海月 北京住皇房地产信息咨询有限公司副总经理兼财务总监
　　孙　鹏 当代集团首席财务运营官
　　郭庆贵 北京世贸投资股份有限公司财务部部长
　　潘靖之 北京资深地产人
　　张　宏 日坛国际广场副总经理
　　朱凌波 第一金橙顾问机构执行董事
　　孙　飞 中国企业海外发展中心主任
　　王泽久 世纪传媒机构执行董事
▲ 嘉宾主持：《地产互动》执行主编 王亮
▲ 话题：
1、CFO的视野及其对企业战略的影响；
　　2、CFO职业发展规划以及职业发展需要提升的技巧；
　　3、CFO如何为企业选择合适的融资策略；
　　4、房地产资本运作的心得体会；
　　5、2006房地产资本市场的特征与对策；
　　6、风险问题的防范与评估。
▲ 以下为“地产家对话传媒人系列沙龙--地产CFO”的现场图文实况报道：

【主持人】大家好！非常感谢世纪传媒给我这个机会主持这场别开生面的沙龙，现在地产家对话传媒人系列沙龙已经第四期了，这是世纪传媒机构在地产领域做了一个实践。希望业内的各位朋友对这个系列沙龙一如既往的给与关心和支持。
【主持人】咱们进入主题，首先我把今天到场的嘉宾做一个简单的介绍。今天来的嘉宾是首创置业顾问有限公司财务总监张馥香；当代集团首席财务运营官孙鹏；万年集团常务副总经理兼财务总监贾维光；万通地产股份有限公司副总经理兼财务总监陈涵；北京万科房地产开发有限公司财务总监郭伟；北京世贸投资公司财务部部长郭伟；北京世贸投资公司财务部部长郭庆贵；北京君龙时代副总经理兼财务总监曹敬宜；北京天洋地产总经理赵明之；日坛国际广场总经理张宏；重庆国投国际博士孙飞博士，第一金橙顾问执行董事朱凌波先生。
【主持人】除了到场的嘉宾，我们还有本次活动的协办方是清华科技园华清物业，启迪控股股份有限公司，还有我们媒体朋友来参加我们这次沙龙。我们这次沙龙氛围是很轻松业内老总的交流，放松的谈话。我们主题是围绕CFO话题来展开的，我们大家共同关注CFO他的角色，他的特征，来关注他的使命和决策，同时我们来关注一下，我们的房地产老总对这个CFO的之间关系的一个认识。同时我们金融专家，我们其他的行业跟CFO打过交道的专家们对我们CFO这个群体的认识，今天话题主要围绕这个来展开。我们这个活动大家放轻松的聊天，所以我们通常圆桌会议交流的形式，我们加了一个形式，就是一个题板问答的形式，每位嘉宾的前面都有一个题板，我们会提问题让嘉宾来回答，嘉宾在题板上写问题，用一至二个关键词写在题板上，写完之后把关键词题板亮出来以后，然后围绕关键词对自己的观点进行阐述，这是分几轮进行的，中间穿插咱们的漫谈、交流。
【主持人】下面开始第一个环节，第一个环节就是咱们的CFO，我们为CFO准备两个问题，大家可以把问题写到这个题板上，留一点时间。我先说第一个问题，第一个问题就是请问各位CFO您的从业理念是什么？这个用一到两个关键词来概括。第一个问题回答完之后，咱们再说第二个问题。等于说握笔之后不能改了，大家慎重来填写。孙总超越自身，两个关键词。首先由孙总在阐述一下他对两个关键词的理解。
【孙鹏】谢谢！可能我下笔下的比较快一点。问自己的从业理念是什么？其实我一个关键词叫超越自身，或者可以理解成超越自己。这一下带到我毕业出来第一次面试的时候，我的主考官，也就是现在的总裁他问我的工作理念和择业追求是什么，我当时思考一分钟是这么回答的。我说对于工作，我并不希望做的游刃有余，我只求在个人能力极限的边缘上去做到**尽致的发挥，如果您能给我一个最广的空间，让我在最久的时间内保持向上的冲力，我必将义无反顾选择您，这也是我的从业理念，就是义无反顾超越。

到场嘉宾

【主持人】还有哪位写完了？职业经理人很朴素很简单的词汇，张总给大家阐述一下。
【张馥香】这个跟我的经历有关，我原来在20多年的从业经历里头，我经历过大学的职教，还有金融机构，当然还有企业以及香港公司的工作。我觉得不管你从事哪一个行业，什么样的职业或者什么样的职务，对自己的要求职业上有一个要求，做职业经理人，忠实你所在的职业，你所在的企业，这是我20多年从业经历里面对自己的要求，这表面上是很简单的追求，实际上很不容易，因为到了一个新的岗位，或者是新的企业以后，要做的一个称职的职业经理人，像我们做财务的要求是没有高的，当然大家可能理解不太一样，我很赞同孙总说的要超越自身，要做好的经理人必须有这样的动力。
【主持人】谢谢张总，很朴素的词，但是阐述我们多年如一日能做到的道理。下面我们有请咱们世贸的郭部长，看看您的关键词。用及所长，服务社会，责任感，使命感很重。
【郭庆贵】因为从事这么多年的工作，总结来总结去，我们从小到大，从小学开始上学一直到现在，也是不断的在学习，不断在工作，自己总结出一个道理，就是学了这么多年，我们学的目的是什么？所学就应该有所用，用到生活当中去，用到工作当中去，多为社会创造财富，多为人民谋点福利，这是我们最基本的要求，最基本的动向，这是我个人的观点，用及所长，服务社会，能把自己所学的东西尽可能的贡献出来。
【主持人】下面我们还有另一位郭总，万科的郭总您对这个理解能跟大家阐述一下吗？
【郭伟】当CFO的时间太短，从业理念还没酝酿好。
【主持人】郭总太谦虚了，后面还有自由漫谈的阶段，到时候可以给我们阐述一下。接下来还有我们万通地产的副总经理兼财务总监陈涵先生。
【陈涵】我这个很简单，我觉得作为CFO，作为一个财务的主管，首先把自己的位置摆正了，作为一个地产企业，如果钱都是CFO挣都错了，钱是业务部门做的，业务部门要做什么事我们要起辅助作用，这个辅助也不是简单的，被动的辅助，业务部门做的事可能合适，可能不合适，这个帐怎么算对，怎么算清楚，光算利润，还是光算现金流，把帐算清楚了，帐算完以后要做什么事一般没钱可能不太好做，那么用什么样的钱来支持这个事，怎么把这个事做好。所以我觉得从我的角度上来讲是辅助的功能，但是辅助的功能好像也挺复杂。

到场嘉宾

【主持人】谢谢您，通过刚才咱们简单的一个小问题，我们可以看出咱们的各位CFO们都非常的务实，同时又非常的敬业，下面我们向各位CFO们提出第二个问题。就是您目前对哪种融资手段最感兴趣？或者再具体一点说，咱们06年这一年，或者07年今年的一些想法。张总已经写好了是吧，看一下您的答案。资本市场，这是挺大，挺宽泛的词汇。
【张馥香】其实我对作为地产公司的CFO来说，或者说我主管财务工作的副总裁来说，我对所有的跟地产业务有关的融资我得感兴趣，因为这是个钱的问题。地产基本上就是资源、土地、资金和人力资本的组合，所以如果从融资的角度来说，从资本市场和资金市场融资都是我们必须的，一个很资金的支撑。为什么你让我选择的时候我选择了资本市场？因为今年还是占在首创置业的角度来看，今年首创置业资本市场要增发股票，所以这也是06年很重要的工作。当然增发股票以后我的资本金大了，我对应的资金市场的融资也会增大，公司的规模抗风险能力就会增加，所以我写了资本市场。谢谢！
【主持人】孙总？
【孙鹏】我写了两个关键词，一个是IPO，一个是海外融资。跟张总我差的很远了，这两项也是今年我们当代给首席财务官小的绩效任务最重要一条，就是我们地板业务，这么多年以来当代做地产项目的产品研发，恰恰忽略了整个市场，所以在这个时候财务提出在战略上进行重新战略思考，既然你提出来，我们就要提出解决问题的办法，我们解决问题的办法就是首席财务官负责，我们在当代下面的公司当代置业集团公司有限公司完成，我今年的目标培育它，让它在香港上市。第二个大家都知道，因为地产在国内的融资方式非常非常多，但是适合自己的仿佛又都找不到了，我们给自己压一点力量，在国外拿资金，来完成整个在地产中这方面的超越。谢谢！
【主持人】陈总看看您的表述，长期合作。
【陈涵】其实和刚才张总和孙总有一些类似，总的来说我希望找和自己相适合的投资者，另外在现在市场环境下要考虑的事相对比较多一些，不是简单从一个项目做到另外一个项目，从一个机会走到另一个机会，比较多考虑公司的战略，公司怎么长治久安，怎么比较好的，可持续的发展，从这个角度我们想的比较长远，我们找合作者，投资者从融资角度来说也希望考虑比较长远的人。
【主持人】郭部长。
【郭庆贵】上市、融资。和前面的几位老总的思路基本都差不多，也是考虑资本市场上市融资的问题。因为现在我是属于地产的一个新兵，我刚刚进入这个世贸集团一个多月，以前是不在这个行业，进入这个行业之后，从地产这个角度来讲是一个资金密集型一个企业，重点就是资金，就是说你项目干的快与慢，成效的好与坏就是很重要是资金能不能跟上，资金是重中之重的因素。现在咱们国家对于地产这个行业，融资的方式、方法等等现在也比较多了，方方面面，操作起来难度也还是有，各方面难度都有。但是上市融资这方面给我的感觉是最直接，最有效，而且也是成本最低的，所以说我也是选择了这一项，就是首要考虑的就是上市公司，当然其他的途径我们也在考虑。
【主持人】刚才咱们又了一位嘉宾是北京君龙时代副总经理兼财务总监曹敬宜女士。我简单介绍一下，咱们现在在东直门那有一个那嘎上院的项目，目前您对哪种融资项目感兴趣能给我们简单阐述一下吗？
【曹敬宜】诸位好，我今天因为堵车迟到了，抱歉。今天能到这里参加这个活动，对我来说是一次学习的机会，因为我们项目在运作过程中，我并没有成大CFO这个职能角色，更多的可能现在是一种财务管理，现在那嘎项目做到目前的状态中，它在资金这方面也可以说没有很大的问题。所以我们的老总在接下一个项目的时候会把地产，应该叫金融地产这个因素考虑进去。我今天来只是想听诸位专家在方面的建议。谢谢！
【主持人】谢谢！咱们第一轮CFO的题板问答时间这个环节到此结束了。第二个结束是CFO的集体漫谈。刚才咱们尤其在第二问题都谈到很长远战略的考虑，我们下面咱们可以就咱们CEO们，可以就自己战略理念可以作一个细致的阐述，首先让我们有请首创置业顾问有限公司的张总来给大家他一下。张总有一个发言的主题是CFO的决策如何支撑首创综合运营商的战略发展。有请张总。

张馥香 首创置业顾问有限公司副总裁兼财务总监

【张馥香】谢谢大家！首先谢谢世纪传媒，谢谢搜房这样的机构还有其他的机构给我们所谓的CFO这么一个聚会的机会，大家有一个很好的沟通环境。其实我们在这个行业里圈子比较小，我们虽然有的可能是第一次见面，实际上我们接触的东西基本上还是地产行业的一些基本的东西，大家理解上也应当是很容易沟通的。
【张馥香】主办方在跟我联系的时候，我也想作为CFO来说，大家都是比较低调的，很少在这样的机会出来专门讲一讲咱们财务是怎么做，我还是比较感兴趣，以前接触更多的是人家请我们去讲，上市怎么做，你上市的体会，上市怎么操作，公司管理、财务管理体系怎么做，预算怎么做，讲是这些内容。所以我对今天这个话题很感兴趣。我也想了一下，从我首创置业发展来说，我觉得作为一个CFO来说，它的职能上是不断变化的，不是说每一个CFO在这个企业，它的职能都是一定的，实际上是跟着企业的发展在进行变化的。比如说首创置业在2003年上市之前，它的操作就是一个项目设立一个项目公司，这个项目公司给他一笔钱他自己运作，这种方式没有什么不好，因为当时地产金融环境可以这么操作，给一笔钱给一个老总，拿一个项目给他几千万，不到一个亿的资金他可以把项目做起来，卖出去，我觉得当时是根据中国的经济环境来确定那种操作方式。到了2003年首创置业上市的时候，对不起我又说到上市了，因为这个话题讲的比较多。
【张馥香】我讲一个小故事跟大家分享，像原来那种操作方式，大家知道我们财务系统这些信息汇总起来是比较难的，甚至也可以判断，我们整个信息体系是不够完善的。因为每一个项目公司他有他自己的操作。作为控股单位来说，对于每个项目实际操作情况，了解并不是很深入，所以在2003年上市的时候，财务顾问以及其他的一些上市的工作组就提出来，这种方式对未来信息的汇总，以及对香港上市公司财务报告这些数据，这些信息是有严重挑战的。所以当时提出来要改变这样的操作体系。在2003年上市的时候签红飞鱼在香港，当时他们从律师方可能存在风险提出一点，就是这个公司有可能不能及时提供财务信息，到最后的时候加上这一点，就是风险提示。红飞鱼在印刷之前要我签字，最后一稿的时候我不同意签，从我来说我也知道，我们国内公司管理水平上，因为我在香港工作过，我有过对比，我们水平确实比他们要差一些。但是我觉得我们有能力改变这种现状，而且能够达到对于香港上市公司的一些财务报告体系的要求。所以，当时我跟香港方的律师据理力争，和合作人据理力争，我就拒绝签字，因为我不签字所有工作就不能往下进行。到半夜三点多钟的时候终于他们放弃这一点，我觉得我们有信心能做到。
【张馥香】上市以后我们就下决心进行重组，搭建新的财务管理体系，把所有公司的财务，我们当时十几个公司，就纳到总部来进行统一管理。但是统一管理并不代表把那些人都收上来，更多的说实在话，实际上是财务资源的整合，不是要授权。但是在内部，作为每一个项目操作的总经理来说他可能理解成这是授权，所以我们就开了很多的研讨会，最后大家达成共识，这是2003上市开始进行调整。到现在我们已经调整几个方面的统一，统一核算方法，就是大家在核算说完全统一了。因为我们就是专注于地产的，统一的资金调配我们是两条线的，统一的授权，对财务经理和总经理进行授权，还有其他的我们包括一些融资，银行融资都是统一的，担保也是统一的，就是做风险控制这方面我们也做到了统一。这一切都是围绕着全面预算来做的，所以公司搭建了一个很完整的全面预算体系。现在公司越来越多了，而且到现在首创置业已经是从去年开始向外地扩张了，我们当时上市的时候第一句话就是专注于北京的房地产综合运营商，现在我们不是专注于北京了，因为我们上市的时候规模70多亿的资产，现在100多亿了，所以公司到一定规模以后，股本金也增大了，所以从发展战略考虑要向外地扩张。从去年开始取得了三个项目，到今天为止第一季度取得两个项目，60多万建筑平米的土地，从现在我们又要调整，调整成如果是全国性的公司财务体系怎么构建。我们大的在北京，北京作为支撑，外地有项目我们怎么办？所以我们又有新的课题。所以作为财务管理人员来说这个课题是不变的。
【张馥香】从我个人从业经验来看，我觉得作为CFO来看首先要做一个好管家，如果一个好管家做不到，其他就谈不到，我觉得大家可能在CFO定位上有两类的定位，一类是股东派出的，主要是监督的，今天我们讲的不是这一种，我们就是在企业里头负责运营管理的CFO，他怎么样定位？所以根据我首创置业工作，以及以前的体会，首先就是做一个好管家，要做好管家很难。第一个你要清楚你到底要建什么样的管理体系，你才能让大家了解这个公司实际的运营情况，这个体系建立以后，基本的就是一个报告体系要搭建了，就是对内报告和对外报告的体系搭建，才能做到心中有数。同时作为一个管家还要求这个公司正常的运营，包括融资、资金的安排、支持等等，所以我们刚才讲到资本市场和资金市场。那一定要想清楚公司资本市场有多少资金，那资金市场有多少资金，负债率控制到什么程度，每年经营现金流是什么样的？所以它是综合的一个能力，不是简单的看一个面，看一个点。而每一个财政年度，公司的预算主要是在CFO来做，所以必须做一个好管家。当然如果有能力的话，在公司发展不同阶段，可能我们还会做一个好的模式。就是看看你，这个跟CFO个人的能力有很大关系。其实对职位来说要求你是一个谋士，就是你要参与公司发展战略，制定公司的发展战略和执行公司的发展战略，要求是这样的，但是并不是每个CFO都能做到，这个跟个人有很大关系。
【张馥香】我个人从业经验，现在CFO不是完全财务人员了，他要求能力比较高的人，要懂得财务管理，甚至要懂得人力资本的配置，当然你不是专家，但是你要了解企业相关管理的知识。比如CFO今天你做了副总裁，马上转到你可能负责营销了，所以在CFO这个岗位上来说，要做好了充分的准备，就是说全面了解公司整个运营的管理。甚至要参与到运营体系的流程制定中去，这是我觉得是第二个职能要当一个谋士。
【张馥香】第三个职能我觉得很重要的，就是一个财政警察，就是要做一个财政警察，这一点是从上市公司来说我觉得是非常重要的，这一点我是觉得，就是说现在中国的企业刚才很多同事提到要到境外去上市。其实我觉得境外对中国企业的评价不是很信任的，即使是说上市公司这方面的责任也是很重大的，作为CFO来说，你一定要建立和提升公司的信誉度，要作出这方面的贡献。要作出这方面的贡献不是每年报告编出来，没有保留意见，没有什么其他的问题。实质上还有一个，就是在我们整个的运营管理体系里头，把风险控制往前移，不是事后救火，就是在我们业务流程设置的时候，CFO要全面的参与，把每一点的风险要往前移，风险控制点要往前移，所以这样的话，我觉得他应当起财政警察的作用。我自己看，虽然工作20多年，但是我觉得做的还很不够，还有很多的课题需要大家共同研究，一起进行沟通，我也希望通过今天这个会建立更广泛的联系，和大家平时多沟通，多探讨。谢谢！
【主持人】张总讲不同阶段的财务管理模式，和财务警察阐述他们的特点，同时也谈了CFO特点的要求。先面请当代集团首席运营官孙鹏先生谈一下他对当代集团融资策略的认识。

[ 本帖最后由 朵朵爸 于 2009-11-4 21:08 编辑 ]

朵朵爸

【孙鹏】感谢主持人，谢谢主办方，谢谢协办方，各位朋友大家下午好！今天非常有幸和大家坐在一起聊一聊CFO的问题我觉得非常高兴。曹总也说了，我也是抱着一个学习的心态。为什么这么讲呢？简单介绍一下当代，因为我们当代还是很年轻的企业，当代正式挂牌是2001年1月18日，这么多年当代在地产行业其实没有做，大家可能很少能听到当代这个名字，是因为我们一直专注于研究科技地产，但是如果我们要提MOMA大家会有感觉了，是在东直门那个地方。我在当代做六年的时间，六年的时间以来，因为主持人我们的主办方给我打电话，要我介绍当代融资策略，当代融资策略真的没有什么可说的，我为什么借这个时间、地点，共同探讨这个问题，就是想把我们六年以来做的工作给大家分享一下，也希望大家给我们提很好的建议。
【孙鹏】我们把当代分成了三个阶段，我们用一根主线来贯穿，我们的名字叫让恐龙舞动起来，来构建整个当代集团的融资战略。所以掌握这一点，三月份我们当代董事会在西班牙规范以后，重新规范治理结构，因为我原来是整合集团财务总监，从今年3月份的时候才正式任命整个集团的首席财务官，确切的讲，我们在董事会讨论的时候，股东也提出来，这个变成名称并不是本身意义上的变更，实际上是授予了非常大的权力，这个权力来自于整个当代集团的财经、审计、金融，包括预算、工程质量管理，一个是财务，一个是质量，全国统归财务首席官管，整个全面财务战略都由这发出。其他企业对财务重视程度和对财务信任度之强，在当代我们董事会下的第一项任务。
【孙鹏】第二项任务就是我刚才提到的融资，我们有了全面预算，当代用了将近三年的时间，我们只是扎下心思来做一件事情，那个时候我们无法预测市场，无法预测宏观调控，但是我们唯一做了，我自认为非常正确的一件事情，就是我们在企业创始初期的时候，我们跟银行保持非常好的合作模式，没有一单不良。现在在公众行是三A，建筑行是三A，包括我们地产全国是自信20强，包括地产在建行、总行五家中我们是重点客户之一。我个人认为当企业实力并没有想象中那么大的时候，我们只有静下心来依赖于银行，这个时候国家对银行是唯一的出路，出此之外任何出路没有，在2004年，2005年的时候我们尝试融资第二个阶段，我们认为我们从一个呱呱坠地的婴儿开始步入到成年的时候，我们开始收购。当代整个在发展的时候，我们有自己一级总承包公司，一级的市政公司，所有的房地产下游产业，基本上已经被当代全部并购。因为我们秉承了一个理念是，如果能做，那么你一定亲自自己做，如果不能做，那你一定找世界上最好的来做，我们的设计，我们有自己的设计公司，也自己的研发团队。我们在去年有五年的时候成功也并购了万维树项目，这个可能陈总比较清楚，快速决定。因为在财务这个时候，我们是5月7日知道这个消息，5月9日签订并购的协议，财务只有一天的时间考虑，必须出决定性的意见拿下这个项目，所以我认为这个时候有对市场面敏锐分析之后，才能做决定。
【孙鹏】第三个任务，当董事会对我们下达命令，我们今天要尝试开始进行尝试，开始进行海外融资，就是把我们的风险不要留有风险，或者把我们风险降到最低，当大多数像以前所有，比如贴息贷款，比如说兼并所有这些都已经尝试，或者领略过之后，甚至2005年我们跟国外的公司签订以后，但是没有实质性的履行，我们认为自己没有必要跟他做的时候，我们都可以做很多的尝试，06年第三个阶段，我们所确定融资策略就是上市，义无反顾的上市，这个时间表财务进行策划中。
【孙鹏】我把整个当代集团分成的三个阶段，跟各位沟通和探讨的模式就是，我们认为首先如果要做融资，要先看自己到底在一个产业中和行业中，自己到底是一个什么样的位置，确定了自己的位置，再选择最好的融资工具，我想这是我们自始至终要做的事情。
【孙鹏】第二个作为首席财务顾问，你不仅要懂得公司战略的东西，你对公司要有决定性和指导性的意见。这两块我个人认为他能否成功来自于公司董事会也好，股东对首席财务官的定位。在当代，首席财务官是当代管理的事物，我们已经全面推行管理层职务。因为很多企业，包括现在我们也了解到，为什么财务在公司中不受重视，这里面的一些原由，在这个场合不多说了，谢谢大家！
【主持人】其实咱们当代做咱们科技地产做的是非常稳健、扎实我们也预祝当代融资上市之路，将来能够同样稳健扎实，一帆风顺。接下来有请万通地产股份有限公司副总经理兼财务总监陈涵先生来谈一下他这方面的见解。

陈涵 万通地产股份有限公司副总经理兼财务总监

【陈涵】今天下午也非常高兴有机会跟大家交流，我还是顺着我刚才的思路谈，就是所谓辅助的功能。我把辅助这个事我稍微仔细的阐述一下。我觉得从财务的角度需要做的辅助用另一种方式来讲实际上是对决策的一些支持，从何为决策能够提供有效的支持？我觉得这里头要做很多基础的工作，这里头有逐个方面。
【陈涵】第一个方面可能就是信息，有没有应该有的信息，无从判断，信息从哪来很重要的一点，可能张总、孙总都谈到就是全面预算的体系。这个体系我们在公司最近在大力的推，这几年应该是一直做的越来越全面，但是我觉得还有很多的路要走，这里很大原因也和公司历来运作的模式有关系，相对来讲比较独立的项目公司的组合是过去运作这种模式。从信息的收集，我觉得是第一步。
【陈涵】第二步是有了这些相应信息以后怎么进行分析，信息收集上可能比较简单，但是这些信息怎么来分析，分析了以后怎么来反馈，建立其一个机制信息，不光从下到上，而且从上至下，而且不光停留在数字上，能够和业务结合起来，最后反过来能够指导业务，对业务起到协调的作用，这是另外一点。
【陈涵】再有很重要的一点就是参与。刚才我也提到辅助听起来好像被动，但实际不能把它理解成简简单单被动的辅助，财务也要起到很主动的作用。怎么主动呢？首先要参与到决策的过程中。有的时候尤其地产行业过去运营的模式经常容易发生的是比较单纯的，从业务的角度上来讲，觉得这件事能做，这个机会好，可能财务在前期能够起到的作用有时候并不大。再有从过去这种相对来讲独立的项目公司的运作形式，也造成了可能项目经理在项目启动的时候肯定都想做项目。对项目的估价、预期有可能非常的乐观。等项目进行到一段时间以后，可能反过来你再问同样的问题，想法可能就不太一样。所以从这个意义上来讲，我们就要有一个全公司上下比较集中的一个渠道，能够从财务的角度上来讲，在决策中起到一个参与，起到一个监控，起到一个管理的作用。所以我就从决策的角度上来讲财务一定要参与。我可能想说的主要就是这几点。
【主持人】下面有请北京市世贸投资公司财务部部长郭庆贵先生讲一下。世贸做资本的手段，兼并、上市手段还是非常令行业非常关注的，你可以给我们方向一下经验。

郭庆贵 北京世贸投资股份有限公司财务部部长

【郭庆贵】实际上我今天来主要是抱着学习的态度来，我刚才讲，我现在进入地产应该是属于一个新兵，因为现在还不到两个月。但是刚才听到几位老总的讲话，我也很有感触。
【郭庆贵】说个小故事。我是刚到世贸来以后，我们公司也是正在抓全面预算管理，我来了以后，我们老板给我派一个硬指标，就是公司全面预算管理的建立与实施。这个硬指标派给我，但是这个建起来我是不合格的。但是我想说不完全是这个问题，我想说是另外一个问题，就是说我们财务的一个基础工作，基础工作如何做好。就是说你做预算管理，不管从融资也好，还是从企业发展角度来说，我们会计很重要的职能就是如实反应财务状况，这一点非常重要。我们财务的基础工作做的怎么样？做的效率好不好直接影响到我们的决策。硬指标派给我以后，我刚来的时候，跟我面试的谈的时候，这个问题作为我来说没有觉得多难，我三个月把这套体系运营起来，但是现在已经快两个月了，这套体系我到目前为止我一点没做，什么原因？就是我先抓的是基础工作，财务基础工作，目前我财务的基础工作不能如实反应企业财务状况的时候，我抓这个预算有什么意义？没有任何意义。在这种情况下，我首先从财务的基础工作抓起，就是说硬指标完不成，你愿意开不开我，没关系，但是必须按我的思路来做，我要做就做准，拿出信息就有用，否则的话没有意义。这样我利用两个月的时间，我一直做这项工作，这个基础工作包括我们的流程，制度的设计，岗位的设置等等。
【郭庆贵】所以刚才几位老总提的建议我非常认可也非常赞同。我提一电，我们CFO的角色应该从更高角度为企业服务，但是不要忽略我们财务基础工作的落实。谢谢！
【主持人】谢谢郭总。下面咱们的CFO集体漫谈这一段落咱们暂时告一段落，下面记者提问，还有大家互相交流的时间，到时候CFO可以再进行的讨论一些问题。接下来我想给大家介绍一下日坛国际广场的张总，日坛国际广场是一个非常有特色的一个商业地产项目，在来之前张总也说可能从商业地产操作的角度，包括运作的角度给我们带来一些新的关键。张总来给我们讲一讲，您在这方面的心得。

张宏 日坛国际广场副总经理

【张宏】本来是跟CFO学习的，谈不上讲什么。因为我们这个项目还没有开始推出，只是做准备，但是我们希望把这个项目做的有点特色，就是说商业地产跟普通的地产还不太一样的地方，尤其在北京，在全国都如此。从去年的7月份中国商业地产联盟，还有中国商业委员会都受国务院委托，都在全国调查，商业地产的发展现状。现在得到的结论就是风险很大，据我自己的判断，因为商业做的项目也多了，我实际上不是做地产的。所以看地产家对话，说实在我都有点心虚了，我不是做地产的。在商业地产这块，我以商业的角度做商业设计和规划，就感受到目前放量这么大，尤其今年看有一个统计有500万平方米的商业地产在市面上。这么大的量有没有那么大需求，或者能不能做好，因为已经有前车之鉴，出了很多失误，给投资人带来很多的麻烦和失望。怎么办？我们也想了一些对策，主要是三点。
【张宏】第一个就是要创新。商业地产一定要创新你没有创新你会同质化，现在所有的商业地产，我说的狭义一点，抛开写字楼，包括酒店之外，我们有狭义酒店，也有写字楼，也有酒店，也有公寓。狭义的商业这块里头，如果你没有创新的话，你肯定掉入同质化的泥沼里，别说卖了，经营都很困难。这是一个。
【张宏】再有就是理念。理念特别重要，这理念其实关键在投资者、开发商。策划项目的时候是不是把角度占到你的终端客户？也就是说，因为我们这几个开发商，这几个老板，他们几个合作投资的，他们是都也十几个商业地产的开发经验，他们特别懂得用什么心态去开发。也就是说他知道要从商户、经营者的角度推出他的租金承受能力。然后根据他的能力再推出小投资人，投资人把的承受能力是多少，他能买和想买能是多少，能符合市场的现状。反过来包括他的市场定价和策略定位。这就是一种从根上考虑问题的一种理念。这种理念是很难得的，尤其做商业地产风险越来越大，不这么考虑会出很大的麻烦。
【张宏】第三就是产品。产品好不好，有没有特色，是不是考虑到全面了，是不是按照商业的规律来考虑了？设计了？这跟普通还不太一样。好比像住宅，他户型上想一些办法，因为地段是固定的，但是商业地产不一样了，商铺里头，如果是街铺不存在太大问题，但是不是商铺有通道的，大面积的，超过三万平方米，两万平方米都有内部的动线，如果动线设计上出现失误，恐怕街上是活的，里头是死的，因为街必定是有人，里面有多少教训摆在这。所以说，产品的设计一定要融入商业的一种理念，商业的特点，商业的考虑，包括搞活动，包括休息区等等，包括商业的定位。定位我们开始考虑的时候曾经有过几套方案，最终一个目的是要做特色。从最后看，我们还是更加偏重于因地制宜这种思路，特色特在我们的设计深，特在理念上，特在创新上头。我把我们的一些我个人的一些感受跟大家分享一下。
【主持人】接下来张总问您一个问题，还有潘靖之董事长，有些财务总监应该具备什么样的素质，整个集团CEO和CFO关系是怎么样的，就这个问题您能给我们谈谈看法吗？同时潘总也思考一下。
【张宏】其实刚才几位财务总监、老总，我很佩服了，因为他们需要特别敏锐的头脑和精算技术，这是我特别佩服的。一般来说做CEO操盘手，最重要一点特质，就是他的创新能力应该特别强。但是往往具有这种能力，从心里学上来讲这就是有发散性思维的。越是这样的人，他恐怕更忽略的是细节，特别容易忽略细节。这时候有好的CFO，他就给你前瞻性的策划。还有管理性的微观方面把握好。我认为如果说他们关系是互动的关系，这个作用绝不是很小的，有高级参谋的含义了，不是说可以随便你指挥怎么做怎么做的，如果财务没把这个预算做好，把你前期收益都想好了，现在还增加了一些风险，风险也在财务里头考虑，风险评估，现在还有风险管理等等，其实都在这一摊里。如果越能冲能打，创新能力特别强。如果在这方面，财务这方面没有做好，会出大问题，我认为这是非常密切的活动关系。
【主持人】谢谢！潘总您他一下对这方面的见解。
【潘靖之】很高兴认识大家。我今天是迷迷胡胡来的，不好意思，我不知道这个会的主题，也不知道我们要谈论的是什么问题，但是刚才来这么简短的时间，说的是CFO，就是财务总监，我说一些很肤浅的一些看法。
【潘靖之】在中国大陆投资房地产，在2000年以前，它跟金融的关系是密不可分的，但是更多的时候财务总监是结合和应用发展商的资源，搞好与金融系统、银行这些机构的关系，组织和或者说筹备好资金来保证房地产的开发。到了2000年以后，我们中国大陆关于金融方面的政策日益完善，还不但是完善，完善就意味着门槛高了，还有就是国家的许多政策是缩紧银根。缩紧银根不是所有行业，是有针对性的，首当其冲的是房地产。在房地产被金融机构缩紧银根这些政策，有许多项目因为资本金的问题，都进退维谷，也不是所有的项目都是这样的状况。什么项目对缩紧银根影响最大呢？商业地产。所以说，我现在最敬佩的是我同行当中，开发商业地产的CFO。因为做房地产根据我近十年的经验，金融是排在第一位的，也就是从房地产开发的每一个阶段都要解决资本金的问题，资金链组合的问题，资金链应用的问题，才能够保证开发房地产在主要的架构上和主体战略上不会有风险。
【潘靖之】所以，我觉得CEO要关注的是几个职位上的骨干。第一，前期开发。解决好在哪里投资，去哪里拿地，拿什么样的地块，做什么样的项目开发。第二，跟它同步进行的几乎就是财务总监。准备好多少钱，拿什么样的地，做多大的规模，投资周期有多长，短期、中期、长期的财务费用怎么安排？如何为一个项目的前期开发做可行性研究。可行性研究的内容里面，资金是怎么组合的，如何来完成成本控制。这都是财务总监要做的事情，极其重要的。然后是中后期的工程总监和营销总监。但是，如果工程总监没有问题，营销总监也没有问题，财务总监出问题了，烂尾楼就产生了。所以，我一直觉得做房地产前期开发这个步骤和资金的应用与组合，经济的可行性分析，成本的控制这一些环节如果解决了，一个项目就成功了70％。所以，在我的个人感觉里，财务总监是房地产开发当中举足轻重的一个人，是非常重要。他还不单单要会财务预算，更要懂得结合市场，结合工程建造的成本控制体系来做前期的可行性研究和分析。然后一旦项目启动了，他是整个发展商成本预算与控制架构里面的中坚力量，全程资金链应用，市场总监只解决中后期的问题，而中前期资金的问题，完全是靠财务总监来挑这个重担的。所以，去年曾经说过05年是房地产金融年，我想在现在大的形势下，05年是金融的问题，未来大家都绕不开这个弯子，没有钱什么事都做不了，而且怎么用钱，怎么把如何用好钱这些问题想明白，做房地产很容易跌跟头的。
【潘靖之】财务总监还实现非市场手段最大化。做地产人应该知道，财务总监做的效应是看不见的，大家只能看到营销总监在媒体上有频繁的暴光率，成了一些名人，或者具有知名度的人，但是他有时候创造的效益是营销总监绞尽脑汁都做不到的，因为这里面有非常科学的，非常精密的一些运营方式。他可以提高纯利润率，提高项目投资的进献制，还有提高企业不管是显性的，还是灵性的，其他方面的利益。也就是说实现利益最大化，财务总监要占半壁江山。
【潘靖之】我长期在发展商的架构里工作，所以从项目一开始，我就认为财务总监就是核心团队里面领头的一个核心成员之一。这是我的感觉。
【主持人】谢谢潘总。潘总从整个房地产开发的流程，各个环节来把咱们房地产的金融，房地产的财务管理，包括咱们财务总监的重要性很透彻的说明了。而且感觉是财务总监身上的担子非常之重，占了半壁江山，甚至是占了70％左右。就潘总提出的观点，我想问一下咱们首创置业的张总，潘总刚才把咱们财务这块担子说的这么重。刚才咱们陈总说是辅助的概念，感觉是一个推动的概念，好像是领头角色的概念了，您对这方面的认识是怎么样的？
【张馥香】谢谢潘总对我们的理解。实际上我看财务总监和CEO，CFO和CEO的关系我觉得是两种体现。一种是助手，这个定位要清楚，财务总监他不是领头人，他是助手，重大的决策肯定是CEO带领团队，不是他个人的决策，是带领一个团队综合所有有用信息来做一个决策。他的作用非常重要，他有他的判断，他的综合能力非常强，不仅是要有创新精神，同时他有其他的一些特质，这个我在这不多说关于CEO的特质问题。CFO有的人能做到CEO，但是很难。所以我们定位一定是助手。
【张馥香】第二个定位就是合作伙伴。因为在一些重大问题上，特别是在公司的一些转型，比如说重组，比如说一些多元化的战略，还有说外力的发展等等，以及财务体系的构建方面，包括资产打包组合的问题。在这些方面，CEO的作用就不是助手了，他提升到合作伙伴，因为在这些重大的决策方面，他的作用和CEO实际上是一个沟通的过程。就是双方对公司未来的发展，以及整体、长远的，比如说三年、五年期的发展，他们两之间要有很好的沟通，他们俩在这之间，CEO要发挥很重要的价值判断的过程，以及风险控制，他敏感的体会，所以这样的话跟CEO有一个很好的体会。所以延伸出来说，CFO的一个特质就是他的沟通能力要比较强，就是怎么样把你从专业上，你自己专业判断的一些东西和其他的比如说管理团队其他人，包括CEO进行很好的沟通，让大家互相的有一个理解，实际上他做的是一个平衡的工作，就是在CEO或者团队其他人要快速往前冲进，或者是从外延扩大的时候，CEO怎么样在风险范围内拿出他的专业意见，而且让大家接受。所以他做的更多是沟通和平衡的工作。

[ 本帖最后由 朵朵爸 于 2009-11-4 21:09 编辑 ]

朵朵爸

【张馥香】从这个角度来说，我觉得对CEO比较高的要求应当是做合作伙伴。谢谢！
【主持人】谢谢张总。想问一下陈总，张总刚才也谈到合作伙伴与助手关系转化的关系，您刚才也谈到辅助这个概念。您再给我们讲一讲。
【陈涵】这回我觉得他们二位讲的已经比较透彻了，像我刚才说的提到辅助的词，但是辅助的词绝不能理解成一个被动的有辅助的概念，而是主动的一个概念。第一CEO，E是他来决策，最终的决策是他，如果CFO也要做最终决策就错了，自己位置没有搞清楚，第一位辅助这个位置要摆清楚。
【陈涵】第二相对来讲以比较态度的做这个事，也可能和张总刚才说的合作伙伴这个概念是类似的。一定要参与到很重要的决策过程中去，以这种主动的辅助为基础，这个团队才能比较有效的运转。
【主持人】谢谢陈总。咱们刚才CFO做了发言，咱们地产老总，开发商这边从他们的角度也阐述了CEO、CFO之间的关系，下面从金融行业，我们金融专家这个角度也来谈谈这个问题。我们还是想用题板这个概念，就是我问咱们重庆国际信托投资公司的孙飞先生，和咱们第一金橙顾问执行董事朱凌波先生，问二位一个问题。就是您怎样看待CFO的从业实践对地产金融理论的贡献，用一至两个关键词给我们加以描述一下。整个从业实践对地产金融理论的贡献，或者是推动、变革。
【孙飞】微观、宏观、综观、组合。我提四个关键词。
【朱凌波】开放、全程。
【主持人】这个和您公司名字非常像。对这个问题还是按刚才回答的顺序，就是孙飞博士您具体加以阐述，朱总接下来再说一下。

孙飞博士

【孙飞】刚才听了各位CFO的，包括财务总监的一些观点，我觉得受益匪浅，应该说在一个公司的治理结构里面，财务总监的位置是非常重要的。但是我最后还要把财务总监和CFO这个概念我觉得要分别讲一下。因为我觉得CFO是一个提升了。实际上就是说作为一个公司的运营，CFO他在里面一般是一个核心，就是说可能我说有可能副总裁的位置还没有财务总监重要，或者就没有CFO的位置重要，实际上主持人问这个问题，你怎么样看CFO的从业实践对地产金融理论的贡献，这个问题比较大一点了，它实际上是微观和宏观的问题，金融理论是比较宏观的。实际上我觉得CFO所做的工作很微观，很具体，并且是在金融的第一线，他往往是代表集团董事长，总裁出面来洽谈一些融资的问题，包括提供财务报表、财务数据。像我的身份，我是重庆国际信托投资公司的一员，我也是美国万通投资公司执行董事。我接触地产企业老总很多，接触财务总监，CFO也很多，都有一些谈判。
【孙飞】说到对它的贡献来讲，实际上我们具体在操盘的时候，在金融的操盘上一般是CFO在和我们金融机构做一些具体的操作。实际上这个具体操作中就涉及到一些金融创新。可能很多金融创新都是由金融机构，当然包括房地产的CEO，如果坐在前线的CFO具体的探讨、合作、摸索金融创新的东西。就是说在地产金融创新方面，比如说信托投资公司，房地产信托，因为这个信托空间无限，比如说这步做什么创新，比如说在原来都是一些银行贷款，这种债权型的融资模式，现在出现很多股权投资形态，信托投资公司股权的形态这是一个。还有优先购买权信托。这种地产经营的发展通过具体的项目进行了一些操盘，很微观，很具体的一些操作来实现地产金融的一个深化。包括在座的各位CFO五提到当前对哪些融资手段最感兴趣，我刚才记下了一个是资本市场，第二个是IPO，海外融资，第三个是长期合作，第四个是上市融资。刚才讲全是资本市场的概念，实际上我们现在CFO在地产经营里面很关注是资本市场这个领域。
【孙飞】实际上我们金融市场是比较大的概念，它包括货币市场、资本市场、产业市场。去年我最早提出一个观点，中国地产经营主营模式是什么？我最早提出是信托加银行的模式，但我现在完善，我又提出信托加银行加锐志，现在我提出信托加银行加锐志加国际金融机构加基金，再完善就是加上市，或者加债券市场。为什么这么说？因为中国当前资本市场，上市融资功能。中国股票市场上市融资现在进行股改，如果真正中国股票市场股改完了以后，规范融资功能的话，我觉得还可以算一个。但是我把国际金融机构，国际资本市场可以发挥一些作用。债券市场来讲，房地产基本上没有发企业债券了，现在有一个短期融资券，这个是人民银行、中央银行管的，我们是信心百倍，马上发短期融资券，很有信心。
【孙飞】可以看出来，实际上我们融资管道，中国当前来讲融资体系不健全。融资渠道是单一的，是残缺的。刚才你们对融资感兴趣，都没说银行。但是实际上作为我个人的观点，银行现在反而是中国房地产金融一个最重要的主流平台。它的地位是不可改变的，因为银行当前金融业总资产是36万亿，我们银行占了32万亿，包括商业地产，可以达到十年期资金可以给你。
【孙飞】总的来讲，我们CFO一直关注地产金融最前沿的东西，可能你们银行手段做的很多了，现在开始关注新的一种融资方式。因为首创置业是比较大的机构，因此在资本市场上实现了它的融资，如果上市的公司融资更多一点，已经具备直接融资的功能了。我总的来讲如果我要看待这个问题，实际上我们这些金融机构会从我们CFO里面吸取营养，来进行金融模式的创新，把我们自己做的创新，CFO做的创新进行整合、深化，成为一种地产经营理论。
【孙飞】实际上我也在研究信托，也在做信托，也作做上市，做资本市场。通过我们的合作提升，我去年提出的一个理论，中国地产金融的路径优化理论，我就提出了，未来中国地产金融的发展趋势和路径优化是以信托为逻辑主线的多元化、国际化。为什么这么讲呢？实际上在可能跟我们CFO，CEO合作也好，实践中得出的结论，为什么？国际上主流房地产融资的模式都是以信托为自主平台，因为锐志这种东西，房地产信托投资基金，房地产投资信托基金这都是一种锐志的模式。美国有3000亿美金的规模，澳大利亚有1000亿美金的美金，加拿大1500亿美金。这种我们CFO可能在研究这些问题，经过我们一些探讨和尝试就可以看出，我们如果上升到地产金融理论高度的话，我们肯定要往前走，我们不单是要依靠银行，但是我觉得我提出这个观念，比如说银行加信托加锐志加上市，加国际金融机构，加债券市场等等这些东西。
【孙飞】我这么建议的，我们CFO做很微观的，我希望跟金融专家结合起来，要宏观和微观结合，上升到终端层面，就是综合的层面，你考虑模式不是考虑一个两个，而是考虑整个融资的链条，整个融资的模式，整个融资的平台，做综合融资。最终我们CFO在做组合融资的时候，实际上我们相应的金融地板理论也就产生了。根据我们实际的操作一些案例，根据我们实际经济学和原理和理论的结合，就形成一些具有创新理念的金融理论。因此我觉得CFO的从业时间对地产金融理论的贡献是巨大的。我可以这么说，单纯大学的教授他做不出地产金融理论，他没经过这种实践提炼的话，是做不出来的。我们既跟CFO和CEO进行磨合，锤炼、锤打，实践是检验真理的唯一标准，实践出真知，我们通过实践把这个理论提炼出来。我一致认为惟有试点才能提炼对社会有贡献的地产金融理论。这也提到地产金融理论要跟地产金融实践结合的问题，如果光是大学一些教授很虚幻飘渺讲一些什么宏观的理念。
【孙飞】我提出我四个关键词，微观、宏观、综观、组合。我说到这就是要实现我们CFO和地产经营理论的互动，从实践提炼、升华、优化、提升到我们金融理论。因为从我们金融理论来指导我们CFO的实践。这种螺旋式上升，一种辩证的螺线式上升，这种形容是互动的提高。
【孙飞】最后我再讲一个小的观点。实际上我刚才听当代集团咱们孙总讲的那个我还是很有感触，如果从财务总监上升到CFO，我觉得这是一个进步。如果我们单纯从职面上看，财务总监一是好管家，比如说财政紧张了，财政太大，坚持这种谋士，设定基础，这几个关键词我都记下来了。原来我们财务总监角色里面，我认为在这方面都做的很多，财务总监，财务总来监督，总来监管，我们顾名思义这么理解，但是首席财务管他又不一样了，他有提升了。一个公司财务整个的安排是公司发展的基础。我们特别从房地产来讲，刚才潘总也将一个观点，房地产三大元素，第一个是土地、生产原料，第二个是资金，第三个是销售，如果这方面做的好了就太漂亮了。原来在财务总监的概念是看你公司大还是公司小，坦率讲小的房地产公司，董事长就是财务总监，虽然他有名义上的董事真，财务总监做配合做报表，但实际上做金融创新的，做融资就是老板做融资，老板管土地，管融资。但是做大了，实现科学的法人治理结构，就是要上升到CFO，CFO承担的功能更多了。这个集团不是董事长天天去找钱，而是CFO从集团发展，长远发展的规划来制定他的金融安排，融资需求。实际上是要结合的。包括你要拿土地这个资金怎么安排。未来十年我要达到一千亿的资产规模，我财务上怎么配合的，这个实际上是一体的。
【孙飞】因此，我们这个叫CFO沙龙，我觉得是财务总监的提升。更从一个战略的角度和一个更全方位的角度，也更宏观，角度提升财务总监的价值，实现CFO的一种理念。因此我觉得我们应该更多的推广CFO这种理念。这样的话可能给我们金融，跟我们地产金融更好的互动起来。谢谢大家！
【主持人】谢谢孙博士从理论到实践给我们谈了很多有意的看法，下面我们请朱总给我们谈一下。

朱凌波 第一金橙顾问机构执行董事

【朱凌波】我再加一个词，一个主动。我跟孙博士一样都是做金融出身，大学就是学金融专业，但是我跟财务总监这个角色，这些年一直关系都没有多。我记得当年分到银行84年做信贷员的时候，每天都跟财务科长打交道，后来我在商界做了16年，在上市公司包括地产企业做过主管融资财务的高管。现在我是做咨询和培训，孙博士一直在金融方面做，他谈的更专业。我想换一个角度跟各位财务总监做交流，我看各位都是上市大企业，所有涉及到金融产品都可以谈。我想核心他一个观点，就是企业财务总监在内部财务管理控制与对外开放这种融资，尤其在这样一个像今年年底，金融要全面对外开放，资本市场也在开放，非银行信贷的品种也在不断加出，包括信贷、资金等等都会推出。在这样不是狭窄财务银行的理念，而是金融资本意识的框架下，我们传统财务总监怎么做一个转轨。这个问题我想从几个角度跟大家做一个交流。
【朱凌波】实际上在中国房地产企业，我们就谈房地产企业，就是在融资结构上，实际上它是一个动态变化的过程，我想有几个方面。一个角度就是说在企业内部财务融资结构说，我们曾经有几个分法，第一个就是预售，包括电子，我们叫商业信誉融资是很大的量，尤其在中国房地产刚刚启动那个阶段，卖期房，卖图纸这个阶段时候，这个融资的比例是最高的，最高可能达到60％，后台调到40％，去年宏观调控以后，尤其对期房预售，央行提出建议取消期房的政策。实际上对房地产企业在民间融资这一块，这个路径或者门槛会越来越高，将来这个渠道会越来越窄，但实际上在发展历程动态中，民间融资是相当大的。
【朱凌波】第二融资，为什么大家不谈，在这块操作都是非常娴熟的，而且这些年一直跟银行打交道，但是银行这个比例，无论是作为国际化这样一个模型的调整，还是银行自身风险的控制，包括房地产企业在成长过程中不同的阶段，金融的调整我想这也是势所必然的，我们按揭贷款最高加在一起可能达到80％，或者90％，这个比例银行逐渐在降低这个比例，按照国际的比例，银行贷款像美国降到30％以下，这也是一个动态的比例。
【朱凌波】第三个比例在境内融资和境外融资这个比例上我觉得也是一个不断调整变化的过程。这三个角度，我们也是共同探讨，我们不要说很笼统谈我要上市，我要做信托，我要做信贷，我要预售多少钱，你这个企业，这种规模，这种宏观调控，这种政治背景下，在什么阶段你这种品种组合的比例，包括它的成本，它的风险，我们必须要算出一个模型来，我记得上次我在清华组织哈佛的项目，我有一个朋友原来做过主管金融的副司长，后来做过王岐山的助理。我曾经写到合生创展的背后，合生创展为什么在去年福布斯名列第二，他是最早我们很多企业都在叫嚷要到香港上市，他已经很早上市了，98年已经上市了，他第一批获得股权的融资，而且境外融资的比例。今年发债，境外融资的比例和长期股权的比例一直在企业都占到40％甚至接近50％，所以国内大的宏观调控，尤其金融政策的调整基本上对他没有什么太大的影响。这个比例对合生创展有这么大的后劲，能做到今天我觉得在股权融资比例是很重要的支持。
【朱凌波】对商业地产我有一个观点，商业地产空置，纠纷这种困境，最主要问题就是商业地产短期融资资金来源与中长期运用模式错位造成的。银行的贷款一年到三年，最长的三年，一个项目成长期是三年到五年，资金的来源最长在三年。除了我们重要投资市场匮乏，老百姓把房地产有需求，中国房地产开发都是被动走上以产品先进这样短期的模式。走到今天实际上从融资结构，包括企业的运营模式，实际上我认为都是不断变换成长的一个过程。我曾经很班门弄斧写过首创三级跳的文章，我个人对首创有外围有一个分析，另外我跟刘晓光也有一个交流，首创和大的企业和纯粹民营企业运营还是不一样，包括我跟任志强开会，国有企业开会依然是最困扰的问题。首创当年如果他不是有大量资产，或者不良资产这样一个企业，他不会最后走上资产运营，资本运营的企业，在那样房地产趋势下，我盖了房子，拿了土地，卖图纸就可以大量回收先进，我想首创不会有今天这样的规模，也不会做到这么大。
【朱凌波】我记得在两年前甚至三年前论坛上，我们很多做上市，做基金，做信托的企业。我记得当时和老板都有对话和问话，他们对上市基金有的就是一知半解，中国房地产20年高速成长历程中，我们这种成熟更多是一种被动，缺乏预测性，尤其对金融政策预测性，我们做金融是感触最深的。去年吴晓玲做过讲课，实际上金融出台的政策每一次都是有先兆的，都是有数据支持的，都是有中外亚洲金融危机，也海南地产泡沫，有很多先前的教训，基本上一直在延续的，包括121文件出台，我们金融界，地产界反映非常强烈，121文件是195号文件的升级版，这个警示早都发出了，只是我们地产界没有认识到这个问题。一出这样的问题就采用对抗的形式，我个人作做融资，我们大企业从信用走向三A，绝大多数企业跟银行打交道，实际上采取的方式都庸俗社交的方式，甚至跟银行打的报告，让他们加一周的版，我陪他们一周，就把这个报告做出来。但实际上对金融政策的变化，对金融内部管制这种变化，包括银行不断开放，不断成长金融理念的变化，很多财务人员，做融资人员根本没有研究，也没有感应，所以每次金融，银行界出政策，我们房地产界就措手不及。
【朱凌波】实际上在国外房地产叫不动产，不动产严格意义就是金融地产的概念，尤其是商业地产，如果大量金融和金融延伸品支撑就没有商业地产。从这个角度上我希望我们业界共同交流，也共同呼吁，我们金融市场的互动包括跟资本市场的互动，包括内部的决策能够达到更加开放，全程，主动式的管理。全程，大家理解财务就是内部财务控制，再就是搞钱。实际上财务是什么？资金是一个人体的血液，每一部分都不能发生冲突，那你就坏死。财务人员在企业不是单纯是一个助手，或者是不是一个参谋，或者是不是主要决策，实际上你是全程运营的概念。
【朱凌波】我举一个最简单的道理，我们现在售楼人员，尤其商业地产的售楼人员，商业地产不是卖实体产品，是在卖金融延伸品，严格意义上这种模式按照金融界来讲，都有融资甚至非法融资的功能。我们做销售人员，实际上只了解产品，我们就是卖售楼处，卖交通，卖概念等等，严格意义上来讲，做这样的产品必须有银行，或者有财务人员理财的高度你才能做到这样的产品，因为本身带有金融属性的产品，所以我们现在销售人员第一关要做财务培训，要做金融知识的培训，对汇率，对利息未来加息或者降息的趋势，这些基本财务的东西，包括税的方面，对你受益空间不同这种组合。如果没有这样的组合，你怎么做了置业顾问，怎么做带有金融延伸品性质的销售。我个人提这样几个观点，我希望我们在座做财务的人真正达到互动，实际上是个融合。在某种资本上高端，金融人员和财务人员是互补性成为一个立体，成为一个主体，只有这样才能走向健康，而且对市场产生最良性的作用。谢谢大家！
【主持人】下面看CFO有没有感言，或者还想发表的观点，比如刚才朱总说CFO内部决策和外部融合互动这个问题。
【张馥香】朱总我们是见过面的，你主持论坛的时候我们叫你朱老师。你刚才讲的我觉得深有同感，也很受启发。因为我自己有七、八年的金融工作背景，所以你讲这个我更深有体会。我记得在01年的时候，刘晓光，刘总就提出来房地产金融的概念，当时搞了一个很大的研讨，在新大都饭店，因为我那时候刚到首创来，我自己就感觉到，实际上房地产它未来发展的时候，不是像99年，98年的方式在往下走了，肯定是跟金融密切结合的，但是当时不知道结合到今天是怎么来的，到03年的时候，首创置业提出用投资银行的方式经营企业，经营房地产，不是简单的房地产金融了。所以这是一个您刚才讲是变化的过程。
我再讲一讲，有很多文章，包括北大、清华的，还有其他的专家拿首创置业的发展作为案例进行分析。97年的时候买了江河阳光，虎威，现在改造成阳光股份，打造了阳光尚东的品牌，当然以前的楼盘也不好。这是97年，到03年在香港上市，实际上就是对01年解释进一步的推进，房地产金融，增加了新的融资渠道。因为那个时候，就像刚才大家讲的，就一条道，就是银行融资。当然信托也是其中的一部分，因为我在信托投资公司工作过，信托跟银行做的没什么区别，没有真正的信托产品，我不知道我这话说的是不是太绝对了，因为我在这工作了几年。当然那几年我是94年，基本上跟银行做的一样的。所以我觉得那时候没有真正像现在的信托发展是很快的，我们也跟他们在探讨。
我介绍首创置业目前的资金是怎么构成的，一部分是上市的资本金，我们上市了，还有原来股东的投入，是资本金这一块。这一块打开国际资本的通道，今年我们又要增发了。原来我们是国企背景，到今年增发，可能的底线，有可能60％几的股份是境外资金了，就是企业的机制我觉得可能会发生一个很大的转变，就管理模式也发生很大的转变，这是一部分。随着上市我们拓宽了其他的融资渠道，比如说我们第二大股东GIC，不但是首创置业的股东，同时跟我们合作五个项目进行股本投资，合作项目层面的合作，还要做在商业地产方面进行合作。我们金融1月份的时候跟另外一个基金在项目上进行了新探讨合作的模式，就是安吉拉这个项目，我们在无锡拿到这个项目，我们60％控股，他们40％，这些项目不简单是银行。刚才朱总讲到为什么我们忽略银行，我们是简单融资，比如说我们也股本投资，有股东贷款，在之后还有境外银行，然后才是国内的银行，所以它是一个组合性的。现在除了基金合作，我跟银行合作也很多，当然这也是很大的一部分。我们现在也跟国外银行合作，不是外资银行，不是在国内的外资银行，是国外银行。就是因为这些大的，合作伙伴进来以后，他把他们的合作伙伴也带到中国来，这样的话，我们的合作方式是可能在项目的前期就也融资，这样我的成本比国内成本还要低甚至没有四证，国内银行一地要有四证，国外银行不需要有四证，看项目，看保证条款。
所以我们国外银行进来了，比如说现在跟汇丰银行，花旗银行，我们合作最多的是DBS银行，就是新加坡的新展银行，以及新展银行，跟GBS合作的银行也跟我们桥谈。他的成本比前期人民币的成本还要低。这是一种方式。当然国内银行也有很多合作，包括商业地产的合作，长期的，这个我们也做了。刚才您讲十年期的有没有？也有了。还有我们跟国内银行的合作方式有六种合作方式，这是前几天我跟银行高层沟通的时候讲到，首创置业跟银行的合作不是简单的贷款，我有六种合作方式，今天不仔细介绍这个内容。
朱老师讲到这个过程是探讨的过程，但是企业或者企业家一定要有前瞻性，房地产前后朝哪个方向走，户有哪些政策，会牵制你企业发展，要有前瞻性的，政策幸得研究，这是我们企业做的不够的部分，我觉得您刚才说的特别对。
刚才这个小板块的主题是金融理论，房地产结合，实际上我觉得题目太大了，因为我自己从金融转到地板工作经历，我总结一句话，我不知道对不对，实际上我认为它是金融机构的金融产品或创新产品在企业的落地。就是在实践中他落地了，我们在落地的过程中找出了一种操作模式。我举一个小例子。我们跟建设银行总行有一个15个亿的授信，当然我现在用的很少，我投资里头银行资金不是很主要的，当然很重要，但是阶段性它不是主要的。它给我授信，我首创置业向其他城市发展，去布点的时候，我们在外地已经有四个项目，我们又拿到一个项目。建行15个亿授信怎么用？我首创置业总部在北京，我们操作的时候能不能用到外部去？建行我们怎么样双方进行合作探讨，所以我们天津项目拿到之后，我们双方探讨一个模式，叫做行内银团，就是由北京的分行牵头到天津去，跟天津的分行合作，走行内银团的方式，这15个亿就可以用到北京以外的项目上。而且现在我们探讨，比如说我们在太原，我们在成都，我们在无锡等等，我们在外地拿这个项目都可以用。我们四月份搞一个建行行内银团的研讨会，把我们的模式，在天津的模式推广，用大很多合作的项目上。这是什么呢？这就是落地。如果首创置业没有我们全国其他地方发展的这么一个安排，一个战略的话，这个事情不会出现。这个银团我们做金融的知道，银团贷款根本不是新的产品，行内银团也更不是新的产品，但是做成过是不是没有做成过，是不是已经落地了，在房地产业是不是已经做过，我想我们这方面可以做一些探讨，或者双方互动，拿出可操作，可执行的方案，这可能是我们一点点的贡献。谢谢！
【主持人】潘总。
【潘靖之】我刚才听了孙总、朱总还有张总的意见，我感觉大家说的意见可能对一些比较有知名度的品牌企业，或者叫大企业，单立企业和上市公司，这些模式，这些做法都没有问题，外地进京的企业问题就大大了。中小型企业更不用说了。首创也好，万通也好，去异地做金融的投融资，相对来说还会比合成创展、富丽，包括万达这些知名企业，进京的时候做投融资还容易一些。因为首创也好，万通也好，旗杆是从北京立起来的，那么资格的评估，授信这么一个过程和结果是从北京到别的城市，如果说把授信的范围可以拆借到异地，这个评估报告是从中华人民共和国的政治经济文化中心发出的，它具有最高的评估等级，这是这么一个过程。
【潘靖之】还有一个就是刚才我听朱总说合成创展重要意义，他也是在香港上市，我觉得企业在初始阶段，有许多时候的决策并没有到了若干年以后，专家分析的那么专业，他有时候就是歪打正着。但是到了后期，他的副总裁，或者是他的发言人会把当初的决策包装成是一种有前瞻性的战略，我是这么理解的。为什么呢？我们了解一下合生创展是什么背景？广东的背景，广东跟香港之间是没有什么距离的。然后当时从哪里最容易弄到资本，就选择什么样的渠道，选择什么样的方式，况且2000年以前，在创业版上市门槛相对来说低得多，现在当地产商被央行银根缩紧以后，再想到香港上市，或者到美国上市，或者去其他地方上市，它实际就是例子，还有许多例子都是灰头土脸的，没法说。当许多人把眼光投到中国的时候，他许多的机构都来了，来了以后相互之间的竞争带来了一个什么负面的东西呢？他能对中国项目评估越来越专业，评估越来越专业，要求就越来越高，门槛就越来越高，那么融资相对来说是非常困难的，但不管怎么说，品牌企业，或者是成长五到十年以上的企业，在房地产开发量，开发等级上都有一些建树，而且有丰硕成果这些企业，它相对容易获得银行高等级的授信，然后容易做投融资这些事情，中小企业做这条路将是很漫长的，因为现在还开始则，此一时也，彼一时也，两年以前歪打正着也好，有前瞻性眼光也好，走这条路都成功了，现在在座有许多企业，包括大企，已经觉得想迈过去的门槛，他们自己都拿不出办法来。
【潘靖之】另外一点就是由于央行现在这种政策和大背景，投融资多元化也就这么产生了，很简单，银行拿不到钱怎么办？找信托，找基金，找一些项目投资公司，或者找境外的公司。但是中小型企业在做这些事情的时候，都在做这样的评估，我投资一个项目，我在投资成本这一块，财务费用只能控制在多少框架里面，那么从拿到土地、动工、建造、销售整个过程当中，有一部分资金链是短期的需求，那么我可能会选择一些财务费用比较高的一些品种去做融资。中长期的我可能最好的还是银行，因为银行相对比较稳定，而且财务费用是比较低的，虽然不能说最低的，基本上已经算是比较低的了，就会出现银行的一些产品，就能接得上，包括开发带，包括再建工程的融资。但是这些都是短期的。随之衍生了一些东西，就是有一些长期的品种，在做商业地产的时候，他就发挥作用了，因为刚才张总也说，用许多金融机构创新的产品，在做试探性投放的时候，他一旦在市场上得到了验证，他就落地了，落地了以后正式他是可行的，大家都在学，学了以后各大银行都在做这样的产品，其实这些产品，有时候是依靠创业机构来的，有的时候是企业本身的。在创新过程中都能得到很好收益的话，投融资多元化这个格局就形成了，所以这对国家商业银行也好，或者说以后的一些银行也好，投融资的多元化会使央行的一些政策在执行的过程当中，我们通过多元化选择，软性的把它给解禁。但是脖子掐的还是比较紧，因为现在不管是做信托还是做基金，他评估公司把关还是把的比较紧的，不管像2000年以前。
其实我记得银行做评估是没有现在做信托，那些专业评估要求那么严格，门槛要求那么高。现在来说做评估我觉得银行给的宽度还是相对来说比较宽的。当然，上市公司是例外。因为现在银行最喜欢做的就是给上市公司做融资的事情，公司上市已经把好关了，上市完了以后再做融资，那么他的许多做融资之前的一些背景资料的构成，他是非常完善的，很现成的，做起来会非常的快。中小型企业现在做评估之前还得请金融顾问公司帮助整理整个财务资料，做财务资料的整合，这一块任务也是非常繁重的，所以我想，在北京也好，在外地也好，中小型企业现阶段怎么做投融资，来保证房地产开发，这是大家以后许多房地产企业所关注的问题。当然，首创、万通这些完全都可以不考虑这些问题了。

[ 本帖最后由 朵朵爸 于 2009-11-4 21:07 编辑 ]

朵朵爸

【孙飞】刚才听首创张总还有潘总的讲话，讲的时候CFO为我们金融专家做理论贡献了。我也总结一下，我觉得从融资主体的角度来分的话，中国地产金融层面要分两个层面。第一个层面就是中小企业的融资体系问题，第二个层面就是大型地产集团的这种融资体系。我觉得在思考这个问题，实际上从我们各个企业的实践来看，刚才张总将的比较完美了，你们已经做这种模式了，不是说我们现在提出的，实际上别人也做了，银行也做了，信托也做了，上市也做了，国际金融机构。就差瑞士，债券没做了。因此从大型地产集团来讲，虽然我们中国金融体系房地产金融产品比较欠缺，但是尝试的金融工具都能够尝试了。我很同意张总的意见，对大型融资集团建设，因为他选择的空间太大了，当务之急我集团要建立中小地产融资体系，但是中小地产融资体系核心是在一个担保体系，风险控制体系，我们做金融核心是在这。说实在的，就是说一些中小企业，主要是我们从风险控制很难贷款。这一点可能地产企业，我建议可能更多采取一种股权融资模式。这个稍微现实一点，这是自身寻求战略投资者，本身要把自己壮大，不断的壮大，寻求战略投资者壮大企业。另外是借信托通道。
2003年我做了股权投资计划，我代表我们公司亲手操盘的，那个公司注册资金很少，才2900万，我募集到8000万资金给他，以股权注册到里面，就成为一个大的公司。但是后面还有一些大的防范机制。我们从这个来看，对中小企业这种核心就在于风险控制，担保体系。这个就是另外股权融资这块，可以通过信托这种模式，因为信托资金要退出。有的中小企业不愿意让战略投资者分享他的暴利，他说你了我们70％的股权了，这个都是你的受益了，但是我信托进去以后我提前约好9％的受益，如果按照利润100％都有可能。实际上我觉得受益匪浅，中小企业融资体系怎么建立，我觉得很重要。在实践层面，咱们在座的各位老总，CFO再给我们提供一些套路，我们再来总结，我们经济机构也再来进行研究，然后深化。我觉得我们金融机构最关注的就是风险控制，如果风险控制我们认为是可行的，那么中小企业的融资问题就解决了，核心问题是风险控制。
【朱凌波】中小企业是我最关注的领域，我也做过咨询的案例，03年在首届房地产金融高峰论坛我谈了一个观点，中小企业就是民间融资。大家对民间融资的理解还是太狭隘，我们现在刚才说所有的预售，垫资都属于民间融资的范畴。我上个月月底我去温州，包括原来我们在清华组织培训项目，接触很多温州几个比较大地区商会的会长，我觉得温州这种模式实际上是民间融资，在某种程度上我认为在风险的控制，包括管理模式我认为他已经在某种程度上比金融机构做的还好，实际上中国体系发展就是从民间融资过来的。我们学融资的时候，你给不给这个企业贷款，最重要看什么？是看这个老板的人格信誉。这是什么？人格信誉是所有信誉支持的基础。民间信誉有一个支持，比如说中小企业和中小城市，它人际关系的纽带是在特定范畴内的。比如你在温州，他这种融资模式，他是有商会，主持商会的人，一定是在当代，我们说黑白两道都可以趟得开的人，他要主动承担风险，他要掏钱一部分钱。温州人任何人有项目没有人找银行，都是像我们今天这样，大家坐在一起。然后他自己会提出组合的条件，比如我需要五百万，半年我需要付出多大利息，我需要两百万，我需要两年会多大利息，会提出一个方案，在座人都是商会的会员，商会前期对所有这些会员，包括你的家庭情况，你的信誉情况，都会有一个档案，有一个备案，而且这个纽带关联很密切的。我问温州人开玩笑，嫁给你们温州女婿可不可以投资？他说不可以，一定是温州人。这种纽带某种程度是相当紧密的，大家认购以后，组合以后，前期完全是债券式的，这种风险很难控制，而且发生债务纠纷，所有权打一个包，成立投资公司，我以投资公司进入这个项目，最后整个分红公司不在分。
所以温州人，做民间融资走过这样的历程，我上次在温州见过最好的房地产企业家，他们谈到融资的问题，基本上没有人谈银行，基本上谈民间融资的方式。我在东北做这样的项目，东北融资更粗放，融资可以达到百分之百这样的空间，而且完全是没有按照严格意义上没有任何信用支持的，连手续都没有，甚至说大家都是主管城建市长的哥们，甚至行长的亲属，或者是占有，都是离自己人际关系最近的融资。这种融资不是要做推介，它有民间推介方式，我要找潘总我很熟，我一说这块地，你就知道在哪里，而且什么样的成本都很清楚，我不用解释那么多。几个简单的节点一看可以了，大家彼此比较信任，作为关系纽带基本可以控制住，除非这个钱可以冒着身价性命的风险做，在这样的环境里面，民间融资有很强大的基础。我觉得央行这方面已经出现一些趋势。过去我们在民间借贷问题上，非法集资，拉存款是绝对不允许的，民间借贷严格上不鼓励你，实际上也不保护你。我们将来成立民间贷款公司，只要你有钱，你达到一些条件你可以做贷款的。包括现在中小企业的问题，将来大企业都要走向债券市场，因为债券市场融资的成本比银行贷款还低，可能3.0几，可能后来会越来越低。周小川也讲了，将来大的公司我都憋在高级市场，把所有小企业都憋到银行，然后出一些政策。包括这种城镇化进程，包括地方性金融机构，我想随着2006年外资全面的开放，我认为在民间方面，中小企业机构，很多方面都会有大的空间开放，当然这是循序渐进的过程，中小企业的未来我认为还是很乐观的。
【孙飞】说到民间融资，民间金融，我觉得当前按朱总这个讲法，在中国推广可能推不开。为什么呢？因为中国说实在的，信用体系还没建立，这种信用没有建立的情况下，金融机构风险太大了，但是所提的温州模式我认为可以研究，另外可以做试点。另外银监会也在研究，现在出现只贷不存民间金融机构，四川宝岩是我的老家，还有山西平遥，你只能贷款，你有一千万注册资本你贷款，但是你不能吸收存款，不然有非法吸收公共存款的罪，这是对中小企业融资的一种尝试。实际上我们也呼吁还是要加强中国信用体系的建设。但是我们大趋势可以看出来，我们中国地产金融的发展，肯定是一个多元化和国际化的。特别是我们更多的地产商，但是我觉得小的地产商可以尽快的做到，做大以后要在海外资本市场，以海外的资本市场一展伸手。
我总的来讲，我们不管大型的地产集团还是中小房地产企业，都要看到那种大趋势，那就是多元化和国际化，你要寻求多元化的融资路径，另外寻求国际化的金融支持，这是最重要的，另外确确实实要加快中国信用体系建设，还有中小地产企业的融资系建设，我觉得这是贴切的。
【主持人】二位说的都很精彩。咱们CFO还有什么观点？今天还有最后一个环节就是媒体和嘉宾互动的环节，就是今天来的还有一些媒体朋友，听了咱们在座嘉宾的精彩言论，可能有一些问题需要提，下面把时间留给他们。
【提问】刚才答题板的时候，看到各位CFO，包括孙鹏先生也提IPO，我想知道您是不是作为CFO的话，您觉得推动一个企业来上市是您觉得目前最有成就感的事情？我想问包括万科的郭伟先生，你们已经上市的，你们在目前这种CFO工作状态中，您个人最有成就感的事情是什么？包括其他的我们财务老总谢谢。谢谢！
孙鹏：提到上市，上市的结果都没有考虑，我觉得最有成就是上市的过程，尤其是我们当代置业集团公司，从它是普普通通成立民营地产公司，把一步一步走上正常经营，步入正规，而且完全市场化，这个过程我自认为是最成功的。谢谢！

郭伟 北京万科企业有限公司财务总监

【郭伟】因为万科它是在1988年上市了，我非常遗憾我没有在这个过程中获得成就感。我是1998年一直在万科北京。北京万科只是万科集团在全国22个子公司中间的一个，它当然非常重要，但它也是其中之一。作为这样的公司，我的成就感也是非常有限的，我觉得每个人的成就感在于你对这个公司作出的贡献，以及你自己对自己的一个认可，这个我觉得是非常重要的，而你对自己的认可取决于你对这个组织做的贡献。因为北京万科在过去的一年里头，大家也看到，媒体也披露了，北京万科成功收购了朝阳万科，朝阳房地产公司，我觉得在未来的房地产发展的一个阶段里的收购与兼并，将会是主体。而CFO在一个组织里发挥的作用，跟这个组织处于什么样的阶段也负责重要。在初创阶段老板是CFO，很有成就感。当公司进入很大为舞台的时候，大家才能到收购、兼并，这个时候你的成就感就会增加。
在整个收购过程之中，我非常有形参与全程的过程。因为面对是一个国企，对于我们所有人都是比较新鲜的行业，一个新鲜的事，首先让人比较激动，因为有难度，我相信有难度的事大家才觉得有成就感，很平常的事大家肯定不会有成就感的。在这个过程中，我觉得其实有很多很枯燥，很细节的东西。我刚才注意到像朱总，像孙博士都谈到，在这个过程当中有技术的环节，资产的分置，评估其实是很枯燥的一件事情，远没有看新闻发布会让人兴奋。但是在这个过程中也是很遗憾，在房地产这个行业里面，其实环境不够成熟，中间的组织结构也不够成熟，我们合作伙伴也不够成熟，因为在万科今年的目标是怕尔迪，是我们标杆企业。美国房地产证券非常的成熟，我非常遗憾，我们目前还没有房地产证券，严格意义上还没有出现房地产证券。我们审计、评估，你怎么知道是好自查还是坏资产？手段都非常少，得出的结论难免是草率的。所以我们觉得如果在这个过程中，能够为我们在这个行业内，这些事情的推动做出一点事的话，我觉得这是非常有成就感的事情。谢谢您。
【提问】还是紧接着上市的，因为刚才听到各位CFO精彩的演讲，还有各位学者他们在宏观层面上的分析，觉得非常有趣。我就想到了前不久我采访精简的老总，他说到很有意思，我说为什么今年不选择上市呢？他非常有趣，他说房地产这个行当跟其他行当不太一样，他属于资本密集型，他有他自己的特质，他还提到上市对于房地产企业来说，他个人认为不是很好的选择，他当时举了一个例子，万科在当年上市，他开玩笑说可能现在王石已经后悔了，但是他没有仔细说后悔是哪部分，今天正好郭伟先生在，我特别想对于他的一家之言您是怎么看待的？或者把这个问题再细化一点，我问郭伟先生，在上市之后您认为万科它遇到了哪些新的问题？紧接着一个问题是问孙鹏先生的，您在面对张先生他这样一种论调的时候，您认为在当代上市的过程当中，您所面对的最大的挑战是什么？这是两个问题。谢谢！
【郭伟】谢谢！这两个问题我都发现我非常难以回答，因为第一个是王石董事长的问题，他有没有后悔，这个可能还得问问他，我确实不知道他有没有后悔。但是从我们相处的过程中，不论是公开还是私下的场合，我相信他应该没有后悔，这个问题确实要问他自己。但是我也接触过一些，因为我是山西人，我接触过山西来的朋友，现在都非常愿意，非常积极想进入房地产行业，特别是北京房地产这个行业，不管他们原来是做上来行当的，他们是非常不愿意上市的。他说我们为什么要上市呢？这个公司百分之百是我的，我为什么要变成公众公司呢？我不愿意透明，在中国现状下，他认为适应这个环境最好的，是活的最好的收入。这是他的逻辑，他游戏的规则。
【郭伟】我想上市与不上市，可能是跟每一个企业它自身的实际情况，跟每一个老板他自己想要干什么，有非常大的联系在里，没有绝对的一个答案。我觉得可能每一个人看每一个事情看法都不同。
【提问】作为一个上市公司，因为我们都知道万科它上市比较早，是在80年代末就已经上市了，但是我不太清楚，问一下郭总，万科作为上市公司，特别是一个地产企业，他这样上市公司，他所面对这些股东的时候，他会有一些什么比较困扰的地方？会有一些问题和困难，和一般非上市地产企业有什么不同？
【郭伟】对这个论点我想我还不足以能够代表万科，我也没有得到足够的授权，我今天得到的授权是参加这个沙龙，这个问题应该是由郁亮总经理回答更好，或者王石总经理。我个人的观点，作为上市公司我们一定要注意到，中国目前的资本市场跟以前已经发生质的改变，大家或许会认为是缺钱才会上市，现阶段大家应该注意到资本的力量，资本真的是存在的，他是要有发言权的，他是要有期待的，他希望能够得到回报，这个回报当然越高越好的话，作为上市公司首先给他投资人更多的回报，健康的，持续的回报，所有的目标都是应该朝这个做的。谢谢！
【孙鹏】谢谢媒体。是这样，因为我们也没有办法评价任何一个公司，他是否怎么看待上市，具体当代要不要上市也是经过我们董事会，包括股东会大家共同讨论和最后作出的决议。这是第一项。
【孙鹏】第二项就是我们为什么要上市？确实的讲，在没上市之前，也就是在五年前，当代一直寻求利润、速度和规模协调相一致，我们把利润做的更重，我们那个时候做的是资本积累，确切的讲，我们刚才朱老师讲的似的，你中小企业要干什么？必须把自己的底干实了，包括我们刚才首创的张总都说到，我们跟湖南的合作是银团，包括跟信托公司，跟银行做土地储备贷款，各种样式都在全部的合作，包括去年跟海外基金，这是第一部分。第二部分就是在今年我们提出了达到速度、利润和规模相一致，其实都是六个字，三个词，我们把利润和速度做了调换，这个调换就是开始启动的计划。为什么要启动？因为当代我从一开始来的时候提出，当代一直做产品导向的房地产，我们一直推崇是节能环保性的。只有通过上市我们认为我们才内在短期内迅速人自己规模起来，让所有人住上舒适的房子。
【孙鹏】最后一点，就是要为我们所有股东去获得更大的回报，也就是作为首席财务官，你要创造股东价值和社会价值的最大化，这就是我们为什么要上市的理由。
【陈涵】就地产公司上市与否这块稍微说一点个人的观点。地产公司不上市这种看法实际上不光在国内有，在国际上也有。我想大家提出这个看法其中一个原因，可能是地产这个行业，周期相对比较长，总每一月，每一季收益的角度上来讲，可能很难作出特别漂亮的曲线，这个特点与作为一个上市公司，从投资者，从分析师，从各个环节对于每一季，每一月之间要求的矛盾可能有部分是从这里产生的。我个人的一点看法是公司在考虑上市的时候，就要比较早的预见到这个矛盾。可能有一些相应解决的办法，比如说从自己的产业结构上，自己的产品结构上可能要做一些调整。可能几方面。一方面不仅仅是一个简单开发的模式，可能要包括一些经营的，投资型的物业，可能要包括一些甚至服务方面的一些受益。这样使你自己公司发展能够是一个可持续的发展。万通我们现在走的就是这条路。
【陈涵】另外有一些其他的公司从规模角度也可以来填补这种周期性的，短期的波动。我感觉像万科在这方面所做的就相对来讲很好。这是个人的一点看法。
【提问】最后一点时间，我非常想问比较有意思的问题，因为刚才听首创张总在讲一个案例的时候，给我留下了印象非常深刻，她说有一天晚上她在夜里三点的时候签字才能同意对方合作的计划，刚才潘总说咱们CFO都是在幕后工作的，张总已经走到台前，张总您作为决策，你走到台前之后，必须得通过您才能签字，方案太能通过的话，是不是跟CFO工作的一种建议性本身有矛盾？您能解释一下吗？另外还有一个问潘总的问题，因为在座的都是大型企业的CFO，您认为中小型企业房地产开发企业，需不需要CFO，如果需要的话，需要什么样的？他有什么样的作用？
【张馥香】其实刚才我讲的那个是我的正常工作，不是说一个CFO只是做一个顾问这种的角色，我们有自己的工作职责。我们工作范围内要做自己的工作决策，我们有这样工作决策机制，我们有这样的授权，所以可能我讲的小的案例，引导你有可能有误解，我们CFO只是给人当助手。再给你举一个例子，我想有利于你理解，比如说我们来一个项目，资金的结构安排，最后肯定是要我们来确认，要签字，要做决策，这些都属于我们正常的，并不是说我们走到前台，或者是走到幕后，这是我们的工作，我们工作职责就是落实在每一件事情，我们坐在这，我们是在总结一些事情。所以是这样的，就是说从我的角度来说，作为CFO这个角色来说，是在每一件具体工作中落实你职责的，我们工作很细，很繁杂，也很辛苦，这一点作为CEO和其他合作伙伴都看得到的。但是做CFO要保持理智，你要善于总结，要跳出日常工作总结企业以前走的路子是怎么样，未来要朝哪个方向发展，如果你做不了这样工作的话，你当不了谋士，当不了参谋。现在我主管首创置业的财务，包括我们的法律工作，我要求我的员工，我能管辖这块，他们要拿出20％的时间，不要天天在那做工作，要做一些学习，学习相关的金融知识。就是不是简单每天要算数，要做帐，通过这些学习提升他们综合的水平。而且他们要参与到投资、并购，等等一些资本运作工作的前期去，只有通过这些具体的工作他们才能成长，才能成为一个综合能力比较强的财务人员。当然我今天很高兴，我们在座是CFO，我希望我的员工将来成为比较优秀的CFO。
【潘靖之】我首先澄清一下，首先我现在的身份不再是嘉美风尚中心的操盘手，我在这个月成立一家地产顾问公司，是一个全程顾问公司，涉及到前期规划设计，投融资市场及营销，这也是我在做房地产公司一个核心成员的时候，我自己一贯做的一些事务性的工作。做的时间长了，转到转型层一方。
【潘靖之】虽然我已经离开福建大中华集团，它不是中小型企业，至少算中大型企业，我为什么会说到中小型企业投融资问题呢？因为我自己如果成为乙方要做顾问公司的话，我可能经常认识到一些有资金需求的房地产中小型企业，我想通过今天这么一个论坛，来了不能白来，一定要有受益，况且有这么多的同行和专家在这里。就借大家给我一些经验，如何来引导中小型企业，如何是刚刚在北京做开发的企业，他们如何解决资本运作和资本金需求的问题。只要新进北京的企业，哪怕是大企，都会遇到资金需求的瓶颈。首先要入乡随俗，落地生根，北京做投融资的模式跟南方，跟上海还是很大不一样的。包括孙总说民间融资的模式，我是南方人，在浙江、福建、广东这三省，民间资本是非常活跃的，而且融资的难度要比银行低得多，简直让你感觉不像一个大资本流动的一个游戏，非常快捷的要想你要不要拿钱来。而且相互都是知根知底的人，根本没有新问题，新体系，一个人都是自己的评估公司在评估我这个项目要不要掏钱，很简单，包括连字据都由白纸条来写。这就是一直以来民间资本的惯性。
【潘靖之】在中国做投融资最规范的应该是在上海。北京它还像一个90年代个2000年以后这种两种新建模式在交替，在互相融合这么一个状况。要搞对人就搞对人，要搞对项目就搞对项目，这两个要清楚。像孙博士说的，人的关系和项目也是螺旋型交替上升，不能够不顾人，不能够说我把人搞定了商业也没问题，因为现在是责任终身制，你不大好回避这个问题，最好就是想帮什么万科，首创，包括万通这些企业，他们企业资信、基金那里，运营很透明，再加上人的关系，大家做事的时候都觉得心里没有压力，既能够给好的面子，维护好的关系，又能够保证下面的运作，这是最完美的模式。但是中小型企业，尤其在打破人瓶颈的时候，他是从人开始的。他不会那么简单就立刻一接触就能够搞定的，他需要很细腻铺垫的过程。所以我觉得，我自己原来在企业不是做财务总监，但是我在项目一直是操盘，我非常关注几个职位，前期开发部，财务部，工作部，营销部。这四个部门每一个部门处问题项目都出问题，投资都会出问题，所以说，只不过说前期开发部跟财务部它工作在启动的前期它比较前置一些，工程部和营销部是在中后期，所以说刚才主持人有误解，以为说财务总监能承担得了70％，不是的，我是说前期的问题做好了，包括项目开发前期的立项，规划设计、可行性研究，财务分析，包括资本金运作这些计划，包括投融资的执行方案等等。这些都做好了，那么这个项目就成功70％了剩下工程建造和营销，他是在前期的良好基础上往前推进，假如前期的基础打的不够好，来一个工程建造专家来管理工程团队，来个营销专家来管理市场团队，这个项目照样也做不成。很简单的道理。资金链断了就结束了，就这么简单。
【潘靖之】所以说中小型企业将来怎么做房地产项目，怎么在北京做，或者是怎么在其他地方做，包括资本运作的这些做法都是我将来比较关注的。所以说我们现在已经不再提像这些大企，他们已经把投融资进入到资本运作那个层面上，不是很简单的资金需求。这里面还有一些，包括商业地产，它可能不再走销售型物业这个老路，必须要持有性路子，是公平资产运营能够走上良性这么一个轨道，让投资者有稳定回报等等，是这个层面方向。所以不可回避要走这条路，涉及是资本运作的层面。但是资本运作跟投融资根本分不开，因为如果我前一个项目是部分是住宅，部分是公建，那我公建这部分很大的话，甚至超过三万平米的公建，我指商业，你想把它卖出去，这不是很现实的事情，卖完了以后他怎么经营？如何来保证投资人的长期受益，做商业地产跟做住宅完全是两码事，相差十万八千里，一旦做地产就得考虑到长线的投融资，然后资本应该怎么更优化组合，怎么来保证投资人的受益，而且那些投资人的受益比买上市公司股票股东受益的要求更迫切，要求更高。所以说凡是这些问题都是做房地产五年以上的企业，慢慢不可回避要走的路。
【主持人】由于时间的缘故，最后我想清咱们世贸的郭部长给咱们用一句话给咱们这次活动做一个总结，是代表咱们CFO的。同时咱们张宏代表开发商这边用一句话来做一个沙龙的总结。
【郭庆贵】非常感谢世纪传媒能够提供这么一个环境，也给我提供很哈的学习机会，也给大家提供这么好的交流平台，非常感谢。
【张宏】我的感觉是受益匪浅，尤其是这些真正操过盘的，而且做过金融和地产的角色转换，操盘的角色转换我感觉特别重要。像刚才潘总最后说的这些我特别感兴趣，我一定个他多交流。
【主持人】再次感谢今天咱们光临的各位嘉宾，因为时间关系可能好多话题没有谈透，我们世纪传媒这个仍然在继续。每月会有一期，希望大家持续的给予关心和帮助。希望咱们下次有机会再坐到这块，一块共同探讨有兴趣的话题。谢谢大家！

[ 本帖最后由 朵朵爸 于 2009-11-4 21:07 编辑 ]

wzfgs

讲得很好，各位老总的经验很珍贵

sky126qd

学习一下哈