土地增值税相关文件整理

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　一、关于土地增值税清算时收入的确认问题
　　土地增值税清算时，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额确认收入。对销售合同所载商品房面积，与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　二、关于转让房地产的成交价格明显偏低的确认问题
　　根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。在执行此项规定时，房地产成交价格低于30%（含30%）以上的，有评估价格的按照评估价格确定；没有评估价格的，按下列顺序确定：按本幢建筑物平均销售价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定；按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
　　三、扣除项目的确认原则
　　在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。
　　四、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付。因此，在计算土地增值税时，对竣工结算后，甲方扣款，但乙方对该部分扣款已开具发票的，按扣留的质保金全额扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　五、以房地产作价入股投资再转让扣除项目的确认问题
　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定以外情形，以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，如果所投资、联营企业将房地产再转让的，其房地产的扣除项目金额，按作价入股前投资、联营方为取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物再转让时由批准设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，经税务机关确认后，计算扣除项目金额。纳税人不能提供作价入股前投资、联营方取得土地所支付金额合法有效凭证的，按投资、联营方取得土地当年有关部门公布的基准地价确认；投资、联营方取得土地当年有关部门尚未公布基准地价的，按有关部门公布的最接近年度的基准地价确认；纳税人既不能提供作价入股前投资、联营方取得土地所支付金额合法有效凭证，又不能确定投资、联营方取得土地的具体年份的，按有关部门最早公布的基准地价确认。当地没有基准地价的，按相邻地区同类同期基准地价确认。
　　六、房地产开发企业利息支出核算和扣除问题
　　在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除。
　　对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，不得扣除。
　　总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。
　　房地产开发企业向银行借款，因过期还款，银行收取的滞纳金或罚款不得计入房地产开发费用计算扣除。
　　七、房地产企业逾期开发补缴土地出让金、土地闲置费及罚款的扣除问题
　　对房地产开发企业逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除。缴纳的土地闲置费和罚款不得扣除。
　　八、房地产开发项目取得土地使用权时支付的契税是否可以扣除。
　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。
　　九、关于拆迁安置土地增值税计算问题
　　（一）对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入销售收入。
　　（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。
　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本。
　　十、关于合作建房建成后转让的，如何计算扣除项目问题
　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的，在计算土地增值税时，以该项目整体计算扣除项目金额，其中取得土地使用权所支付的价款，以出地方取得土地使用权所支付的价款计算，其他成本费用按规定计算。合作双方各自转让时，扣除项目按分房比例计算分摊。
　　十一、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税（2006）21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按发票所载日期起至转让日止满一年（365天）计算，未满一年（365天）的不予加计扣除。
　　十二、主管税务机关限定纳税人办理清算手续期限的确定问题
　　对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第二条第（二）款规定条件的纳税人，应在收到主管税务机关清算通知后，于90日内到主管税务机关办理清算手续。对于清算时未实际支付或者未取得合法有效凭证的成本费用，不得扣除。
　　十三、核定征收土地增值税时，核定征收率的确定问题
　　对核定征收土地增值税的纳税人，其土地增值税核定征收率应高于各地确定的预征率3个百分点以上。具体核定征收率由省级税务机关确定。
　　十四、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金问题
　　房地产开发项目日常按照转让房地产取得的收入，预征土地增值税，项目竣工后，按照主管税务机关的规定进行清算，多退少补。对纳税人在清算时补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

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