TA的每日心情 | 奋斗
2017-9-21 11:07 |
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签到天数: 94 天 [LV.6]常住居民II 
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据媒体报道：北京太阳星城三期的8栋住宅楼和两栋商用楼，外加两个地下停车场，今年3月以打包销售的方式，以约20.6亿元的总价出售给北京华油服务总公司（系：中石油的后勤保障机构），单价仅为每平方米9476元，远低于该楼盘目前的预计均价23000元。
近日，接近中石油的一名知情人士向记者报料，中石油曾经贷款6亿元给太阳星城的开发商冠城，而贷款利率只有2.63%。根据日前媒体在北京房地产交易管理网上的查询，太阳星城三期楼盘有两项土地使用权抵押信息：一项的抵押权人是北京华油服务总公司。由此证实，开发商确实从中石油那里融了资。
根据以上资料分析如下：
◆ 当今房地产、信托公司、出资人三者关系如下：
房地产商融资路线是向信托公司借钱，并以土地作为抵押物。信托公司在没有把借款收回以前，将全面掌控房地产商的财务、土地证及所有的资金往来。
出资人通过信托公司这个平台，把钱借给房地产商并收取高额利息，为了躲避监管机关的监管，一般将高额利息以正常利息和咨询费的形式分别收取。
此次中石油以每平米接近9000元的低价购买房子，采用的也是此手法。只不过是中石油不要投资收益所带来的现金，它把这个收益直接体现在房价的降低上。
这样的操作双方皆大欢喜。
欢喜1：房地产商若按每平米24000元销售房子，将承担相应的营业税、所得税和土地增值税等等税费；若按不到每平米9000元来计算税收，其中所涉嫌少缴的税款将是巨大的（营业税费5.5%、所得税25%……）。
欢喜2：中石油若按市场价每平米24000元（团购打折也不会太多）购房，与现行的每平米不足9000元相比，差价巨大。若中石油予以补贴，相当于将这些差价发给中石油的购房者，这将需要缴纳巨额的企业、个人所得税（税率可达45%）。
欢喜3：中石油近年来利润颇丰，根本不差钱。他们更多考虑的是，如何把钱合理合法的花在自己身上，若真得把与该房地产公司所实现的利润当作公司投资所得来看待，这点利润对他们来说算不了什么，所以“体外循环”才是上策。
欢喜4：正如中石油相关负责人称：“中石油在这次购房当中，没有出一分钱”。在此我要替他更正一下，他可能不是搞财务出身的，所以对是否出钱的理解的不是很透。我可以非常负责任的说：中石油以极低的价格所购买的1480套房子，与其和房地产公司的资金往来有着密切的关联性，所以可以被认定为：中石油直接出钱补贴职工购房。
◆ 若中石油为员工谋福利，与房地产商这种在利益上的互惠互利的存在被世人所仿效，那么就会出现以下情况：
钢厂可以以极低的价格把钢材卖给房地产商，然后再以极低的价格“买回”所需要的房子分给职工。以此类推，可以同样“买回”便宜的大米和猪肉。
生产化肥的企业可以以低廉的价格把化肥卖给农民，然后再以极低的价格“买回”所需要的农产品，用于食堂或分给职工来做福利。
银行发放贷款，就可以少收点利息，差额部分可以换取他们所想要的一切（如：汽车、房子、电脑等等）。
只要双方愿意，所有的东西“都可以换”，而且不受法律的监管。
◆ 当然，以下情况税法有着严格而明确的规定：
对于房地产商将会按其同期商品房销售收入的平均售价来计算征收相关税费（愿主管税务机关能够秉公执法）；
对于中石油出借资金的利益链条，只要查清其真实收益者，将按实际收益金额（即：所购房的市面价与实际价的差额）计征相关税费（包括个人所得税）。
根据已公布的数字所进行的测算，若按税法有关规定，中石油、房地产商、信托三方需补缴的税款及相应的罚款滞纳金将达数亿元。
在媒体的追踪下，此税收筹划方案宣告失败。 |
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发表于 2009-9-3 12:44:56
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发表于 2009-9-3 12:51:56
