投资性房地产新准则解析

许仙

投资性房地产新准则解析
   

  投资性房地产新准则解析  

□ 文  陆勇威　姚 崟  转自：财会信报  



　　为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月根据《企业会计准则———基本准则》发布了《企业会计准则第3号———投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。”此准则对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有重要的意义。

　　一、投资性房地产准则出台的背景

　　随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产经营和管理活动的场所和作为存货对外销售外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务活动。这些具有投资性质的房地产在用途、状态、目的等方面与原有的房地产都是显著不同的。长期以来，在我国的会计实践中，企业将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，在计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧或进行摊销的方法。但是随着时间的推移，投资性房地产的市场价值一般不仅不会因为折旧或摊销而低于初始投资成本，反而会远高于其初始投资成本而大幅增值。因而将投资性房地产作为固定资产或无形资产进行核算，显然无法如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值，因此在会计实务上迫切需要将投资性房地产从原来的固定资产和无形资产中划分出来，单独作为一类并制定相应的会计规范进行核算，这样才能顺应经济发展的需要，并与国际会计准则趋同。

　　二、投资性房地产准则的差异分析

　　（一）与原相关会计处理比较

　　由于我国之前并没有出台专门的投资性房地产准则，因此只能将新准则与之前融合在固定资产或无形资产准则中的相关会计处理进行比较。

　　１.将具有投资性质的房地产予以单独列账反映

　　针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好的提供决策依据。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产。受新准则规范的投资性房地产包括以下三类：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

　　２.引入了公允价值计量模式

　　在新准则实施前，我国会计计量采用单一的成本模式。新准则在成本模式的基础上，引入了公允价值模式，并对其使用条件加以限制。根据投资性房地产准则规定，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。并特别规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。在此模式下，投资性房地产的价值能客观体现，在报表上能反映出资产增值的信息，能向投资者提供更为有效的决策信息。

　　（二）与国际会计准则比较

　　与我国《企业会计准则第３号———投资性房地产》相对应的国际会计准则是《国际会计准则第40号———投资性房地产》(IAS40)，该准则于2001年1月1日开始施行，2004年又进行了相应修订，两者对投资性房地产的确认、计量、转换和处置方面的规定基本一致，但鉴于我国实际情况，存在以下几方面的区别：

　　１.投资性房地产的范围

　　我国企业会计准则第3号规定，受新准则规范的投资性房地产包括以下三类：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权（国际会计准则中投资性房地产所涉及的土地是土地所有权，而我国土地为国家所有制，因此所涉及的土地指的是土地使用权）和已出租的建筑物。国际会计准则将融资租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，而我国新准则中规定在处理这两类房地产时适用《企业会计准则第21号———租赁》。

　　总的来说，国际会计准则第40号对投资性房地产的范围作了更加详细的规定，特别是其认为在确定一项房地产是否符合投资性房地产的条件时，需要进行判断，例如向投资性房地产的使用者提供辅助性服务时，要按辅助服务占整个协议份额的大小来决定是否确认为投资性房地产。

　　２.计量模式的选择

　　鉴于我国房地产交易市场的实际情况（房地产市场还不成熟，交易的信息公开程度还不是很高等），在投资性房地产公允价值计量模式引入方面，我国奉行的是谨慎使用的原则。我国企业会计准则第3号规定，必须有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，同时还应满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场交易价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。国际会计准则40号则以公允价值为主导，虽然允许以成本模式或公允价值模式进行后续计量，但同时认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”。

　　３.信息披露的规定

　　企业会计准则第3号要求企业应当在附注中披露于投资性房地产有关的下列信息：一是投资性房地产的种类、金额和计量模式；二是采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；三是采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；四是房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；五是当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。国际会计准则40号在信息披露方面的规定比我国企业会计准则更加详细，主要增加了：(1)国际会计准则规定了收益表的相关披露内容，包括来自投资性房地产的租金收益以及相应的修理维护费用等；(2)即使采用成本计量模式，也要披露投资性房地产的公允价值。

　　三、投资性房地产准则实施对企业的影响

　　投资性房地产准则实施的最大影响是促使企业资产增值显性化。在以往的会计实践中，对于投资性物业等投资性房地产一直采用历史成本入账，按预计使用年限计提折旧。近几年来，在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性房地产的账面净值相对于市场价值已经明显低估。新准则引入公允价值计量模式，将大幅提升投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化，而且增值部分计入当期损益，同时在公允价值计量模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少了成本支出，导致了公司利润的大幅提高，从而提高了公司价值。公司价值的提高将会对上市公司的再融资以及企业的社会形象产生重要的积极影响，增加企业的未来发展机会。对房地产开发企业来说，投资性房地产准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值来衡量企业的价值。

　　尽管投资性房地产准则实施带来的益处是明显的，但是其同样存在着许多挑战：

　　（一）投资性房地产准则实施引发的税收问题

　　现阶段，在采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，肯定会导致大幅的资产增值，同时调增留存收益，目前财政部对这部分留存收益是否要征税尚未做出明确规定，当前税法上对收入和费用的确认强调收付实现制，同时参照国际会计准则的相关规定，对这部分增值收益征税的可能性较小。但是原来在成本模式下，虽然对投资性房地产按期计提折旧会减少其账面利润，但是折旧和摊销却可以起到抵税效果，减少企业的现金流出。而引入公允价值模式后，折旧和摊销抵税功能的丧失肯定会导致企业大量的现金流出。我们在这里特别要强调的是，决定企业价值的是未来的现金流，体现为企业的盈利能力和真实的资产价值，采用公允价值计量只是让企业的价值更加透明，并没有改变企业的内在价值。因而企业如若采用公允价值就要权衡这部分现金流出的成本收益。

　　（二）经营投资性房地产企业的每年净利润的波动程度会增大

　　采用公允价值计量模式后，企业每年的净利润都会受到公允价值变动的影响，呈现出较大的波动幅度。虽然我们现在的房地产业持续高速发展，房价不断攀升，导致投资性房地产的公允价值不断提高，但同样我们要考虑到未来房地产价值减值的可能性，公允价值是一把“双刃剑”，既能带来企业价值的提升也能导致企业价值的减少。

　　此外，采用公允价值还会带来增加估值费用，降低流动比率等缺陷。新准则规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。企业采用公允价值模式，就要承受出现以上众多挑战的潜在风险，并且这些挑战一旦发生，利益损失将不可避免，因而公司对该准则的采用应持谨慎态度。

　　目前，新准则的实施已有半年，但从上市公司来看，利用投资性房地产准则，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的企业几乎没有，这从一个侧面反映出了，由于一旦采用公允价值模式后就不能再转回到成本模式，对企业来说，采用公允价值模式只能带来短期利益，不到万不得已，例如出现两年连续亏损等状况，大部分企业都不会用其来调节利润。因此，笔者认为，企业特别是持有大量投资性房地产的企业，不能盲目采用公允价值计量模式，在采用之前应对其成本收益进行综合的考虑。

rongziyue

谢谢学习了