最新政策下房地产企业税务稽查手段与流程及应对策略

阳光财税

房地产企业高度重视的最新税收稽查重点
——你可以不学习，但你的对手不会！

焦点一：房地产企业为什么要高度重视本次学习？
        2009年，金融危机肆虐下的中国，税收任务全面吃紧，“严稽查”势在必行。
        面对正在被稽查检查的困境，如何合理应对？查前作何准备，查中如何应对，查后如何 “危机公关”，绝处逢生？
        国家税务总局结合最新政策进行全面稽查。
国税发[2009]31号  关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发[2009]91号  关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国务院令[2008]540号  《中华人民共和国营业税暂行条例》
……
焦点二：房地产企业为什么要报名参加本次课程？
        本课程一改稽查培训就是政策串讲的传统模式，让“税收政策”密切结合“稽查手段与流程”。
        全面介绍税务稽查的重点，有效化解税务稽查风险。
        深度剖析房地产企业六类收入、计税成本核算七大步骤，手传心授新旧税收政策衔接运用，充分合理运用政策，让您知己知彼，应对自如，百查无忧！
【已参会单位】
碧桂园集团、侨鑫集团、富力房地产、和记黄埔、远洋房地产、亚太房地产、盘锦恒泰、长春豪邦、北辰实业、吉林宏大、华润置地、万科、上海绿地、广州恒大、 合生创展、绿城集团、雅居乐、新世界、江苏新城、金融街控股、新疆广汇、上海大华、今典集团……
【讲师简介】  张 伟 资深税务稽查官员，曾先后在税政、稽查部门任职，多年来一直参加国家税务总局的大案和要案稽查，如国家税务总局7.26虚开发票案、“利剑二号”骗取出口退税案、北京房地产稽查专案、8.07潮汕骗税案、全程参与“10.16”房地产所得税稽查专案等大案要案，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。为各地市税务稽查系统做查前培训及稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法，深谙税收政策，尤其擅长于房地产及相关行业，案例丰富，讲解紧贴企业实际，深受企业的欢迎。
【参会对象】 总经理、财务总监/经理、税务总监/经理、会计主管、涉税会计及税务专员。
【培训时间】 2009年7月24-26日（周五、六、周日），23日全天报到；
               24日实地考察，25、26日专题培训，9：00—12：00，14：00—17：00。
【培训地点】 大连市•北良大酒店（大连市中山区鲁迅路50号，酒店总机： 0411-82726699）
【培训费用】 培训费2400元/人（3天培训含午餐、资料、答疑），房间280元/晚，费用自理；
               会员价5980元/年•人，任选5次10天系统课程，含午餐。
【联系我们】 北京中经阳光税收筹划事务所   北京中参天势信息咨询中心
               阳光财税前沿地产会务组        电话/传真：010-64966959
               邮 箱：suntaxyy15898@163.com         网 址：WWW.SUNTAX.COM.CN
               地 址：北京市朝阳区北苑路172号欧陆大厦A座1508室 邮编：100101
【课程大纲】
  第一部分：房地产企业六大收入解析
一、预售收入征税
（一）预售收入
1.预售收入包括哪些收入   2.拆迁补偿费抵顶的预售收入是否缴税？
3.预售收入是否区分合法收入、非法收入？（如：非法预售、假按揭）
（二）预售收入是否允许扣除期间费用及税金及附加？
1、“计税毛利率”与“利润率”有何不同？
2、季度预缴是否允许扣减期间费用和税金及附加？报表如何操作最有利？
3、新31号文件年度纳税申报如何扣减期间费用和税金及附加？
4、土地增值税能在预售收入毛利中扣减吗？
（三）地产预售收入纳税实务解析
1.是实际征收还是预征？     2.少缴预售收入税款是否定性为偷税？
3.预售收入的申报表解读     4.内外资企业预售收入纳税与新政策比较
（四）经济适用房预征企业所得税
二、预售收入转化为销售收入

（一）如何将预售收入合理转化？
（二）计算实际毛利
（三）如何进行毛利额调整？
（四）新纳税申报表解读预售收入转化
（五）预售收入结转时机与操作
（六）代收费用的所得税及新营业税解析
（七）代收费用的土地增值税解析

三、销售收入征税
（一）新31号文结转收入的条款解读    （二）直接收款方式
    （三）分期收款方式及申报表填报技巧   （四）委托销售方式
      1.收取手续费方式  2.视同买断方式  3.超基价分成方式  
      4、佣金、手续费支付新政（财税[2009]29号文件）
（五）包销方式的所得税、营业税征税规定
四、视同销售
（一）先租后售（自产自用）            （二）以地（房屋）投资的税务处理
（三）工抵房问题税务处理  
五、预租收入和租金收入
（一）预租收入的所得税处理            （二）预租收入的营业税处理
（三）租金收入所得税与营业税新政      （四）转租业务的营业税、房产税处理
（五）售后回租的营业税、所得税处理
六、股权转让与投资收益

（一）股权和资产转让税收利益比较      （二）股权损失的处理技巧
（三）投资收益是否需要弥补亏损？      （四）境外分红的预提所得税问题解析

  第二部分：地产企业计税成本解析
一、地产企业计税成本理念清晰之七大步骤

（一）如何划分成本对象？（六个标准）  （二）如何确立完工标准？（三个标志）
（三）如何分配共同成本？（五种方法）  （四）确定可售面积常见问题
（五）计算单位可售成本                （六）确定计税成本
（七）计税成本的调整（两步分摊）
二、计税成本存在问题
（一）有没有合法扣税凭证（有没有）  （二）发票真假的所得税检查与处理（真不真）
（三）真票虚开的稽查（实不实）      （四）混淆成本对象   （五）不配比结转成本
三、地产企业期间费用扣除新规
（一）福利费、职教费、坏账准备的新旧政策衔接 （二）广告费、业务招待费
（三）固定资产折旧与残值比率的新旧政策衔接   （四）跨期费用问题处理
（五）高利贷利息转化为劳务费发票的税务风险
  第三部分：地产企业稽查风险防范
一、税务机关是如何稽查地产收入的？
（一）实地突击方法的运用           （二）四类资料核对方法运用
（三）十三种账目检查方法全解读
二、热点问题解析
（一）假按揭税务处理               （二）产权置换税务处理
（三）预售形式假集资税务处理       （四）减免的土地出让金税务处理
（五）拆迁补偿费、赔偿费、青苗补偿费等税务处理
三、地产企业稽查案例解析（九种违法手段、五种稽查方法的展示）
四、税务稽查应对基本理念         
（一）税务稽查应对基本理念         （二）税务稽查基本程序（知己知彼）
（三）税务稽查常用方法解读   
        十大专题点评
(一)        老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？
(二)        房地产企业季度预缴申报表的填制技巧
(三)        房地产企业完工标准解析
(四)        差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税）
(五)        历史成本原则和分解理论在视同销售中的运用
(六)        大市场项目常见的税收筹划思路
(七)        境内外所得的所得税、营业税问题解析
(八)        资产评估增值的资本公积转增资本税收解析
(九)        什么是合法的扣税凭证？
(十)        税务危机公关技巧
报名回执表
   回执传真：010-64966959                     课程顾问：杨一 13264125437
参会单位                参会地点        口大连口成都  
参会单位       
参会代表        性别        职务        电话(手机)        E-mail
                               
                                       
付款方式        会议前三天电汇（   ）      报到时交现金（   ）
账号信息
        帐户：北京中参天势信息咨询中心  银行：光大银行北京亚运村支行
帐号：3509 0188 0000 88788（汇款完毕请传回执）
住宿必填        是否住宿（  ）是，否，包房；男（  ）人    女（  ）人
入住时间：2009年    月   日，退房时间2009年    月   日   
同期课程播报：7月24-26号，成都，《房地产业成本核算与经济合同高级研修班》
…欲加入会员、了解更多信息，请致电010-64966959或登录中国阳光财税网！

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