非房地产开发企业直接转让土地财税政策分析

阿斯兰

问题：  
1、我司是非房地产开发企业，现拟直接转让一块土地，请问在转让过程中涉及哪些应缴税？发票如何开具？

回复：
一、营业税及其附加
1、营业税及营业税附加
其中，贵司转让从他方受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额，并适用“转让无形转让”税目缴纳营业税。但若原土地使用权系直接由政府划拨，则应按全部收入作为营业额纳税。
2、纳税办法：
根据相关税法规定，营业税及营业税附加在发生土地转让行为次月10日前申报缴纳。但是在实践操作中，贵司在办理土地过户手续时通常需由税务机关开具发票，并在办理过户手续时即行缴纳。
外商投资企业免征城市维护建设税及教育费附加和地方的附加费。

二、土地增值税
1、应纳税额：按售价减贵司取得该土地使用权时的成本、费用和本次转让税金（营业税及其附加税费）后计算出土地增值额，用土地增值额除以扣除项目金额（取得该土地使用权时的成本、费用和本次转让税金之和即为扣除项目金额）计算出土地增值率，按土地增值税的计算公式，适用超率累进税率计算。（应纳土地增值税＝增值额×税率）
（1）对于增值额与扣除项目金额的比例小于50%的，适用30%的税率，；
（2）对于上述比例大于50%小于100%的，超过部分适用40%的税率；
（3）对于上述比例大于100%小于200%的，超过部分适用50%的税率；
（4）对于上述比例大于200%的，超过部分适用60%的税率；
2、   纳税办法：自转让合同签订之日起七日内向税务机关申报纳税。

三、所得税
贵司因转让土地使用权而取得的收入应并入收入总额，缴纳企业所得税。企业所得
税按月或季预缴、年终汇算清缴。

四、印花税
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据”之规定，贵司转让土地属于财产所有权转让行为，应按照产权转移书据缴纳印花税，即按所载金额的万分之五贴花。
1、   应纳税额：转让合同所载金额×0.0005
2、   纳税办法：一般由纳税人根据规定自行计算应纳税额，即贵司在办理土地过户
手续时购买并一次贴足印花税票。

另，贵司收取转让款时，应向受让方开具“转让无形资产专用发票”。鉴于贵司并非房地产开发企业，故，根据现行税收实践，前述相应发票应由税务机关Dai.开，一般均在办理土地使用权过户手续时一并开具。

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写的好 很全面 谢谢