房地产公司通过税收筹划，“半拉子”工程复活

风月无边

我朋友姓李，是某房地产开发公司的老板，近一年来一直为他开发的“半拉”工程———停工的银都大厦愁眉不展。最近他却心情大好，吵着要请我好好吃一顿，说是前些天我给他出的点子发挥了大作用，让他揪心的“半拉”工程很快就要起死回生。
　　李老板开发的银都大厦因资金短缺停工快一年了，已欠下某商业银行巨额贷款。1个月前，该商业银行把李老板的房地产开发公司告到法院，法院决定受理，并向李老板送来传票，定于7月25号上午10点在市中级人民法院开庭审理。  
　　李老板接到传票后非常着急，四处找人咨询，连我这个供职于税务机关的朋友也没放过。
　　经详细了解，银都大厦原计划总投资（成本）1亿元，建成后可实现销售收入1．15亿元，实现利润1500万元。要是工程顺利完工并实现销售，除弥补该公司历年亏损1000万元外，还有数百万元赢利。为开发该工程，李老板的公司已向商业银行累计贷款7000万元，并已预收商品房买主预付款850万元，承建大厦的建筑公司已经垫资500万元。由于各方面原因工程停工后，商业银行向该房地产开发公司多次催还贷款，在无结果的情况下才将开发公司告上法庭。法院受理后，委托一家资产评估事务所对大厦进行了资产评估，最后工程评估价值为5860万元，与实际投资基本相符。
　　李老板还告诉我，据银行内部消息，商业银行经法院判决拿到房地产公司开发的“半拉”大厦后，有两种处理方案：
　　第一种方案是商业银行将“半拉”工程转让给其他房地产公司；第二种方案是商业银行自行接着开发出售，但因商业银行没有房地产开发、出售权，那么商业银行只好出资委托其他房地产开发公司接着开发，由商业银行全权监控资金的使用，此项工程的盈亏完全由商业银行自己承担，商业银行只付给房地产开发公司一定比例的受托手续费。
　　掌握以上情况后，我从税收上为李老板做了分析。商业银行拿到“半拉”工程后，如果确实按以上两种方案进行处理，那么，应分别承担的税、费如下：
　　第一种方案：商业银行以法院判定的5860万元将工程转售给其他有实力的房地产开发公司继续开发。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。同时，根据该《通知》的另一条规定：单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。因此，如果原价转让，不用缴纳营业税；如果想通过提价转让，获取收益就必须缴纳营业税。
　　第二种方案：由商业银行支付费用全权委托其他房地产开发公司修建完工后出售，并按房产销售收入的5％支付给房地产开发公司手续费。销售收入按原计划的1．15亿元计算。按第二方案应缴纳各项税费如下：营业税575万元（11500×5％）；城建税及教育费附加57．5万元；印花税4．34万元；代建及销售手续费为575万元。销售后实现利润288．16万元，不考虑其他因素，应缴纳企业所得税95．09万元。第二方案如果能顺利实施，银行除可以收回贷款外，还有190万元左右的盈余。但前提是银行必须能找到合适的开发商，并继续投入资金开发，操作起来会非常复杂，因为经营房地产不是银行的强项。
　　对于房地产开发公司而言，银行采取上述两种方案，自己也要承担税、费支出。
　　在第一种方案下，法院直接把“半拉”工程判给商业银行，以抵押部分贷款。根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发［1995］156号）规定：借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。所以，房地产开发公司的“半拉”工程被银行拿走后，虽然没有收入，自己却要缴纳税费：应缴纳营业税293万元（5860×5％）；城建税及教育费附加29．3万元；印花税2．93万元，合计应缴纳税费325．23万元。显然在这种情况下，开发公司无力缴纳税款，会形成欠税，有可能导致开发公司破产，商业银行贷给开发公司的贷款余额1000多万元就泡汤了。
　　经过以上分析，我向李老板提议：应该向银行说清楚银行采取以上两种方案会产生的不利后果，争取银行继续投入资金，让房地产开发公司把工程顺利完工实现销售，这样对双方都有利。原因在于，银行再投入部分资金，既可以采取贷款的方式，也可以采取合作的方式，把大厦建成。大厦销售后，房地产开发公司可以实现1．15亿元销售收入，在缴纳税费638．2万元后，可以实现利润816万元左右。因为开发公司有历年亏损1000万元，不用缴纳企业所得税。这样，除银行向大厦的贷款可以收回外，其他1000多万元的贷款银行还有希望收回。
　　李老板采纳了我的建议，经多次同商业银行谈判，答应大厦销售后利润分成，提供了其他财产做抵押，最终说服银行主动到法院撤诉，并继续给开发公司发放贷款。这样一来，已停工近1年的工程马上就要复工了。

郑小艳

不愧是在税务机关干的人啊，税务知识精通到家啊

ccyy1118

好好学习，天天回帖！

妩媚

听君一席话,胜读十年书.

太阳鱼

不错的筹划哦。值得学习。

雁过无痕

这叫叫做动之以情，晓以利弊，银行自然也会明白，怎么样做才能双赢啊 。高招啊 ！