天保基建土地增值税计提之迷（转贴）

云中飞

天保基建土地增值税计提之迷(转贴中国会计视野）

天保基建土地增值税计提之迷

夏草

4月2日，天保基建(000965.SZ)年报公布，其2008年末净利润近1.147亿元，同比增加8.15%，侥幸过关。而此前，天保基建前3季度净利润总和仅有4534万元，不少分析师推测其08年年报或将触发追送股改对价承诺条件。可是该公司2008年报再次以几百万元之多惊险过关。

万元	天保基建
	2007	2008
业绩承诺	10000	11000
实际业绩	10560	11467
扣除非经常性损益	4396	8769
追加对价	追送2310万股

笔者发现天保基建2008年前三季度利润表“营业税金及附加”是3645万元，可到了年报只剩下2480万元，第四季度净减1165万元。有媒体指出，该公司第四季度少提或冲销土地增值税。由于第三季报没有报表附注，笔者浏览了2008年半年报，发现该公司2008年上半年“营业税金及附加”下的土地增值税费用是1897万元，到了年报只剩下228万元，即下半年对土地增值税净转回1669万元。这个转回引起笔者极大的关注。

据该公司年报-称，2007年及2008年土地增值税预缴时按房款的0.5%-1%计算，本年按汇算清缴口径作了预提。2007年末，该公司近三年土地增值税相关数据如下：

万元	2007	2008	2008上半年	2008下半年
营业收入	42984	30324	19229	11095
营业利润	5576	8779	4126	4653
土地增值率	14.91%	40.75%	27.32%	72.23%
土地增值税费用	3389	228	1897	-1669
土地增值税费用率	60.78%	2.60%	45.98%	-35.87%
应交土地增值税年末余额	-9	213	-59	213

表中,土地增值率（概算）=营业利润/(营业收入一营业利润)；土地增值费用率（概算）=土地增值税费用/营业利润

2007年及2008年天保基建主要收入基本都是房地产开发收入，笔者不明白的是为何2007年土地增值税费用率高达60.78%，而到了2008年又只只有2.6%。2008年上半年营业收入19229万元、营业利润4126万元，可土地增值税费用高达1897万元，土地增值税费用率是45.78%，可下半年竟然变成-35.87%，这种预提说明了什么？是不是2007年以前少提、2007年及2008年上半年多提、2008年下半年少提？由于税费确认要遵循权责发生制原则，要在纳税义务发生的时候确认费用，即在收到房款时确认费用。如果2007年多提了导致2008年少提，则要追溯调整，但很显然，天保基建追溯调整金额很小（应交土地增值税2008年初调整前是9万元，调整后是0元）。

天保基建2008年下半年转回了土地增值税费用1669万元，这些费用有些是不是需要跨年追溯调整？此外，2008年该公司只计提228万元土地增值税费用，而2007年高达3389万元，这是否说明2007年房地产开发暴利而2008年房地产开发微利导致？可是2008年房地产开发业务的毛利率是47%，远比2007年35%高。笔者不了解土地增值税汇算清缴口径，但根据税法，房地产开发利润越高，则所需缴纳的土地增值税费用就越高。那么天保基建的近三年的土地增值税费用又是如何预提的？尤其是2008年下半年为何转回1669万元。如果剔除下半年土地增值税转回因素，则天保基建2008年业绩肯定无法完成股改承诺，毫无疑问将触发追加股份条件。

四川成都

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huanan

没看明白，在看一边，