房子的那点事儿(转帖）

云中飞

房子的那点事儿

朋友的老房子，其父离异、已故，有遗嘱把房子给唯一女儿，但尚未过户，市价约8万元。请问：
1、其前妻是否还有一半产权？若还是夫妻，一方死亡，另一方自己是否可以卖出房屋？
2、现在按继承过户，需缴纳哪些税费及比例？是否必须先公证？公证费是多少？
3、能不能直接以其父名义直接卖出？若可以，需要缴纳哪些税费及比例？
4、若先按继承过户，再行出卖，需缴纳哪些税费及比例？
5、继承过户满5年的话，是否可以免税？特别是20%个税？只知道受赠人卖出房子交个税，不知道继承交不交？另外，继承有法定、遗嘱等几种？对于此题几者有何不同？

lanshiji个人意见供参考

1. 老夫妻既然已经离异，应默认为已经达成财产分割协议，因此已离婚的前妻应不再具有一半产权（除非存在财产隐匿等未明确事宜）；

2. 若还是夫妻，分成以下情况：－
　2.1  逝世老人生前未立遗嘱的，妻子为第一继承，拥有房产所有权（当然拥有了处分权），因此可以卖出房屋；
　2.2  逝世老人生前立下遗嘱，妻子享有其应得的一般继承权，余下的遵照遗嘱，注意此时妻子仍将参与财产分配，该种情况下，各方均拥有不完全产权（处分权），按照《城市房地产转让管理规定》，房地产共有的，未经其他共有方同意转让的，转让无效。


3. 本过程中涉及继承（注意一定要有这个阶段）和转让两个阶段（实际上如果房子是解放前建造的话，还涉及土地出让，须补交土地出让金，lz未提房子的具体情况，暂认为没有）
　3.1 继承阶段：受让方按比例承担契税(3%）
　3.2 传让阶段
　　卖方承担：营业税及附加，所得税、印花税、土地增值税、交易手续费
　　买房承担：契税、印花税、交易手续费、权属登记费、图纸费（房地产需重新勘测造册的情况下）

4. 税收减免的几点参考
　4.1 如果房子由法院宣判归属的话，转让的卖方可能免去印花税（当然不是免，是没地方帖印花，呵呵）；
　4.2 个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，如果是则免征个人所得税，但是必须能够证明；
　4.3 土地增值税从《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定，我估计lz这种情况可以免；注意计税方法上花园洋房的还有可能按照转让收入的0.5%征收
　4.4 营业税及附加可以按照：应纳税额＝[卖出价－买入价]×5.56％抵扣，lz这种情况可能没有“买入价”，但建议可以同交易中心窗口税所（一般为一所）沟通，通过评估“重置价”抵扣一部分
  4.5 权属登记费和图纸费等征收方式，各个地区不太一样，请征询当地房地产交易中心。