TA的每日心情 | 奋斗 2017-9-21 11:07 |
---|
签到天数: 94 天 [LV.6]常住居民II
|
房地产开发企业在房地产开发项目未完工预售期间形成的预售收入,不仅要依法缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加以及其他行政性收费,还要依据其计税利润水平缴纳企业所得税。
早在2006年3月20日,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)(以下简称“31号文件”),将此前规定的“开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税”调整为,经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。而且执行这一规定的时间也被追溯到2006年1月1日。对房地产开发企业预收收入征收所得税,一方面对楼市产生刺激,产生了宏观调控的效果,另一方面也保证了财政收入,收到了税务机关的欢迎。
2008年开始,中国新企业所得税法正式实施,31号文自行废止。为避免房地产开发企业项目预售期间产生所得税政策真空,2008年4月7日,国家税务总局又公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对房地产开发企业所得税预缴政策进行了简单调整,要求内外资房地产开发企业统一按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。该文件依然延续了31号文规定的利润率水平,对于非经济适用房开发项目,位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。经济适用房开发项目不得低于3%。
假设某个房地产开发企业2008年度房地产期房预售取得预售收入6000万元,所在地计税利润率规定为20%,则其在进行2008年度所得税汇算清缴期间需要将1200(6000×20%)万元的预计利润并入其年度应纳税所得额,课征25%的企业所得税。房地产开发企业对该政策普遍不满,关键就是很多开发商都埋怨计税利润率水平过高。一位房地产专业人士指出,某房地产开发企业从事经济适用房开发,建设主管部门明确规定经济适用房开发的利润率不得高于3%,但是税收上却规定计税利润率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以来,房地产开发商要求降低计税利润率的呼声一直不断。
日前,国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知( 国税发〔2009〕31号)正式发布。该文件对房地产开发企业的所得税政策做出适度调整,除了企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房的,其计税毛利率不得低于3%,延续以往规定以外,其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定:开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。开发项目位于其他地区的,不得低于5%。商品房开发项目计税毛利率水平将大幅度下调,房地产开发企业所得税预缴压力将大大缓解,这在开发商4月初进行第一季度所得税申报时就可以得到实现。 |
|