杭州房地产市场到底何时才能见底？

风月无边

经历了2008年冰与火的考验，2009年杭州的房地产市场迎来了一个小阳春，根据透明售房网数据显示，2009年2月，杭州商品房成交1619套，同比2008年2月1089套，2007年2月1213套，分别增长48.7%和33.5%。另据统计，2009年2月杭城二手房总共成交了2148套，日均成交76套，逼近二手房成交最高峰2007年5月的成交量。比1月增加了1034套，环比增加了89.9%；比去年增加了1569套，同比增加了271%，与2月杭城商品房成交量1621套相比，更是高527套之多，历史罕见。

政策面上，今年温总理的政府工作报告，对2008年131号文件进行了具体化的阐诉。这次政府工作报告涉及房地产市场的内容非常多，几乎可以说是历年来最多的一次。也是从一个方面反映出政府对房地产市场的重视程度。报告内容中，在常规的强调稳定和发展的基础上，最重要的一点就是强调了鼓励居民的自住性住房消费，报告中提出了通过住房公积金安排，信贷优惠及税收优惠安排来支持居民购买自住性和改善性住房。其中，特别提出了对符合条件的第二套普通自住购房者，比照执行首次贷款购买够吗普通自住房的优惠政策。这可以说是对房地产市场的一针强心剂。

综合政策面的利好，杭州房地产市场年初的成交数据做出了良好的诠释，尤其是二手房市场的回暖，有利于促动市场的流通性，并进一步促动一手市场的回暖。从这两方面来看，似乎杭州的房地产市场已经出现开始回暖的信号，虽然成交量相对来说有所增长，但不容忽视的是，这是以成交均价的下降为前提的，所以说，目前出现的部分成交量回升不足以说明楼市已经出现反弹。这只是部分被压抑的刚性需求适时爆发而已。目前杭州楼市降价的开发商还只是少数，更多的房企依然在观望，并没有加入大幅降价的行列，大规模的降价潮还没有真正出现。杭州的房价才有可能见底，到时候土地政策会相对更加宽松，那才是拿地的最好时机。

那么，底部在哪呢？要到开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候，市场均衡的房价才会出现，即本轮理性价值回归的终点。具体的说，就是多数城市的房价回归到该市2006年下半年至2007年初的房价，再有一个10%上下的调整，这时房价基本将回归理性。

以杭州为例，2006年底至2007年初时，位于销售排行榜前十名的楼盘中，销售均价基本在6000-8000元/平方米左右，万元均价的楼盘很少，而目前排行前十的楼盘有一半的均价还是在12000元/平方米左右，因此，在当前的市场环境下，房价依然有大约20%的下行空间。今年初，首先采取直接降价的野风海天城，原价8200元/平方米的楼盘促销价5900元/平方米。而这个价格，与2007年2月份该楼盘的均价相比，仅高出了近900元/平方米。在促销活动首日，海天城的在售房源预定率达到65%，至活动结束，本次降价促销的400余套房源，只剩下3套可售房源。因此，这个价格应该说已经与理性回归的终点非常接近了。

现在，降价是大趋势，而不是野风说要降价，大家都会降价的，这是市场因素决定的。泊林公寓开盘由10500降至9700/㎡，并推出“存一万抵五万”的优惠活动；中海•钱塘山水5号楼推出的“日进千金”大型购房优惠、闲林跌破4000整数大关的6.5折优惠、云溪香山的七五折存量房源优惠等等。

综上，当前楼市价格的下行空间依然存在，但楼市反弹，即价格重新走上理性增长阶段的时机还有待观察。而对于房地产开发企业来说，企业间的优胜劣汰、合并、重组会加快。这就促使开发商们更加重视现金流，节约成本，提高产品性价比，设置企业的发展目标和开发战略的时候，更多的考虑当前市场的具体情况，在度过当前难关的同时也为下一轮竞争做好准备。


以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院（杭州分院）研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统、中国指数研究院（杭州分院）。