房地产开发企业将部分开发产品用做所得税如何处理？

xiaofengcpa

我公司是房地产开发企业，在各地开发大型购物休闲广场项目，一般七层以下为商场部分，七层以上为对外销售的住宅。商场部分是地产公司出租给关联子公司进行经营。开发的商场部分按：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号） 的规定：开发产品不转作固定资产，就不视为销售，但不能提取折旧，企业是可以自已选择的。 但我公司在沈阳开发的项目，自建出租商场部分，沈阳国税局要求必须缴纳企业所得税，视为销售，不管企业是否将开发产品转为固定资产。但是大连地税局回答，只要不转作开发产品，就不用缴纳企业所得税。沈阳国税不认可大连地税的答复。 这种自建出租行为，不转作固定资产究竟缴不缴企业所得税？
      同一税务行为，不同地区税务局出现不同的税务结论。这样的问题基层税务局都弄不清楚，我们企业该咋办啊！ 我觉得关于这个问题，根据税法的相关规定，应该不缴税，是辽宁国税执法偏离的，但是如果当时税务文件制定的非常明确，就不会发生这样的事情了。
      附大连地税的答复：房地产开发企业将部分开发产品自用所得税如何处理？ 　
　你好： 房地产开发企业建造一休闲购物广场项目，共30层，其中：地上六层为商场，建成后由公司自营，用于商业经营。六层以上为住宅，对外出售。在办理建设手续时，公司只对出售的住宅部分办理了预售许可证。 现在商场部分已经投入营业，我们现在不转作固定资产处理，继续放在开发产品中核算，同时不计提折旧。请问这样处理是否可以，税务是否认可？ 　
　答复: 你公司对开发建造的商场不转固定资产同时不提取折旧，是可以的。但同时要提醒你：对商场自营取得的收入应并入到当期应纳税所得额，同时对该部分开发产品的开发成本不能结转扣除。 　　参阅文件：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）

银河飞雪

。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。同时，该文件还明确指出了其适用范围：即适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。该公司开发的沿街楼房，已转作固定资产，应视同销售行为，计算缴纳企业所得税。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

银河飞雪

31号文强调了转入固定资产 这个概念

强烈支持大连的回复

现在很多地方的税务局在发现开发产品已经自用或者已经出租就要求开发商视同销售缴纳企业所得税，真是不应该

xiaofengcpa

确实如此，但是总局也不出解释和补订。企业被逼只能复议了，但是谁也不愿走上这一步啊。

威海本溪人

学习了