TA的每日心情 | 开心 2015-6-23 10:57 |
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签到天数: 108 天 [LV.6]常住居民II
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2)开发商不参与签订协议。
2.按照销售合同价格是否高于买断价,又分为两类:
(1)合同价〉买断价
(2)合同价<买断价
将以上两类组合确定销售收入。
项目 开发商是否参与签订合同 合同价是否大于买断价 收入确认
1 参与 大于 合同价
2 参与 小于 买断价
3 不参与 大于 买断价
4 不参与 小于 买断价
分析:只有一种情况下,即:开发商参与签订合同,且合同价大于买断价,此时收入确认按照合同价,其余各种情形均按照买断价确认收入。
第一种情况,再次体现了“收支两条线”的原则
如果开发商参与签订合同,购房者会将购房款打入开发商账户,如果合同金额大于买断价,开发商要根据合同协议,将超过部分支付给受托方。
如:买断价为100万元,合同价为120万元
则,开发商确认收入120万元,将来支付给受托方超过买断价20万元,可以作为费用列支。严格遵循了收支两条线原则。按照合同价格计税,对于开发商来说,并不影响所得税款,影响的税款利息。
第二种情况:体现“国家不承担企业经营风险的原则”
如果合同价小于买断价,则受托销售方将来要将小于买断价的差价补齐,此时差价体现为“应收款项”
例如:买断价100万元,合同价80万元。此时应按100万元确认收入。
当然,是坏账就有收不回来的可能性,但此时税务机关补考虑这些,这是企业的经营风险,理应由企业自身承担。体现了“国家不承担企业经营风险的原则”
如果开发商的确收不回款项,可以按照13号令的程序和方法,申请财产损失税前扣除。也是有法律救济途径的。
(三)超基价分成方式
基本规定同视同买断方式。
1.销售收入确认时间:收到代销清单之日
2.收入确认方式:
方式 开发商是否参与签订合同 合同价格是否超基价 收入确认
1 参与 超基价 合同价格
2 参与 不超基价 基价
3 不参与 超基价 基价+分成
4 不参与 不超基价 基价
关键点在于:开发商支付给受托方的分成额,不得直接从销售收入中扣除,将来如果支付给受托方价款,可以作为销售费用扣除。依然遵循“收支两条线”的原则。
(四)包销方式
1.包销期内,按照以上三项原则,进行收入的确认。
2.包销期外:按照包销协议执行。等于将房屋卖给了包销方。
思考:如果在包销期外,开发商等于将房屋卖给了包销方,包销方将来再卖给用户。是不是要双重缴纳营业税呢?
回答是肯定的。根据国税函发[1996]684号文件规定,对包销期外双重征收营业税。
5 先出租再出售方式
①转作固定资产---解析
先租后售是否将开发产品转作固定资产是一项可选择的税收政策。
举例:将成本为80万元,市价为100万元的开发产品对外租赁,租期三年,一次性收到租金30万元。
开发商具有是否将开发产品转作固定资产的选择权:
1.转作固定资产
(1)视同销售 (2)可以提折旧 (3)租金计税 (4)按销售固定资产处理
2.不转固定资产
(1)不视同销售 (2)按存货处理 (3)租金计税 (4)按销售开发产品处理
计算过程
1.转作固定资产:
(1)视同销售 100-80=20万 *33%=6.6万税
(2)提折旧 20年计提折旧,每年提5万元,三年提15万元。
(3)租金收入30万元
(4)销售时按照固定资产清理处理。
思考:是转作固定资产合适呢,还是不转作固定资产合适呢?
应该通过计算,来作税收筹划。一般来说因为视同销售的成本利润率为15%,如果不考虑货币的时间价值等因素,出租3年以上的,转作固定资产对企业较有利。
稽查中重点考察,如果企业没有将开发产品转作固定资产,是否计提了折旧。
视同销售,调增应纳税所得额;
租赁期间取得的价款按租金确认收入;
允许计提折旧,可作为其他业务支出的构成,折旧应以视同销售价格计提;
出售时按固定资产清理处理。
②不转作固定资产
不需要视同销售,无需调整应纳税所得额;
租赁期间取得的价款按租金确认收入;
不允许计提折旧,应按存货处理;
出售时按开发产品确认收入实现。
③ 企业长期租赁是否转固定资产,文件不做统一要求,由企业自行选择。
(五)开发产品预租收入的确认问题
一般认为预租收入就是租金的订金。
预租收入计税的最重要含义为:预租收入 不纳所得税,区别开预售收入。
第一,预租收入在开发产品交付承租人使用之前,不计税。
第二,预租收入在开发产品交付使用后,开始计税。
第三,确认收入按照国税发【1997】191号文件租金收入原则的规定处理。
1、预租收入:新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记,取得产权证前出租取得的收入。
2、预租租金确认收入时点:自开发产品交付承租人使用之日起,按租 金确认收入实现。
3、承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
4.总结:预租收入和预售收入确认原则的标准不同。
(六)视同销售行为的税务处理
1、视同销售的范围;
(1)具体项目;
(2)视同销售确认时点:
① 开发产品所有权或使用权转移时;
② 实际取得利益权利时。
2、视同销售收入的确认方法:
(1)本企业近期同类开发产品销售价格;
(2)参照当地同类开发产品市场公允价格;
(3)成本利润率不得低于15%。 |
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