TA的每日心情 | 开心 2015-6-23 10:57 |
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签到天数: 108 天 [LV.6]常住居民II
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第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配:
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??(一) 土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
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??土地开发同时连接房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
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??(二) 单独作为过渡性成本对象核算的配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
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??(三) 借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直线成本法或按预算造价法进行分配。
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??(四) 其他项目的分配法由企业自行确定。
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?? 规定了共同成本的分配方法。
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??31号文件只是说对于共同成本可以按照占地面积法、建筑面积法、工程该算法三种方法进行分配。
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??文件30条规定了土地的分配要用占地面积法进行分配,公共配套设施必须用建筑面积法分配,而贷款利息要用工程概算法和直接成本法来分配。
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??尤其需要注意的是,文件30条特别规定:对于土地开发同时连接房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。也就意味着土地开发成本可以按照工程概算来进行分配,而不必按照实际发生的成本,可以部分预提土地的开发成本了。
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??第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:
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??(一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:
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??1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,在按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的资产公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价或减除应受到的补价款。
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??2.换取得开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除迎合搜到的补价款。
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??(二)企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关费用计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
?? 其实第一种方式是指没有建立合资公司,而是仅仅就该项目进行项目合作的情形。例如A公司有一块土地10000平米,投资到有资质的B企业,进行合作建房,项目的容积率为1:4,即,房屋的建筑面积为40000平米,约定应分给A公司30000平方米的房屋。所得税如何计算呢?
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??假设房屋的公允价值为每平方米1万元,则A公司应按应分得房屋的公允价值3亿元确认开发成本。虽然在接受投资的时候,暂时不确认开发成本,其实在房屋没有完工的时候,是否确认开发成本也没有意义。(这里是按照分给提供土地一方开发产品的公允价值确认开发企业的开发成本)
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??需要注意的是,此时A公司还需要按照规定缴纳营业税。假设每平米房屋中含有土地的成本为75%,则B公司应当按照0.75亿元确定销售房屋收入缴纳营业税,而A公司也应当按照0.75亿元确定销售部分土地的价值来缴纳营业税。(这里是按照分给提供土地一方开发产品不含地价的核定价值确认营业税计税依据,理由是:国税函【1995】156号文件第17条规定,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动的行为。即,甲方转让的是部分土地,转让的是开发商自用房屋所占用一部分的土地,而开发商销售部分房屋,即销售的是分给甲方的那部分,由于这部分的土地,在税收上甲方并没有销售给乙方,因此核定营业税计税依据的时候,个人认为不应当包括地价来核定营业税计税依据。) |
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