TA的每日心情 | 擦汗 2017-9-30 09:09 |
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签到天数: 14 天 [LV.3]偶尔看看II
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工作在当天下午立即展开,时间紧急!首先把问题分解:
一、 深入了解当地概况。查阅最新统计年鉴、市志、兼用网络资源。
二、 利用公司老总关系找市局领导为我们到政府相关单位如建设局、土管局、房产局、规划局、社区委员会收集信息提供方便。到建设局了解最新报批项目以及各项建设指标;到土管局了解最新土地出让情况(用地规模、用地性质、楼面地价等指标)找出潜在竞争对手;到房产局了解房屋交易情况(含二手房交易情况,摸清该市房产交易是否活跃,二手房是一个城市房地产的晴雨表);到规划局了解全市的总体规划和新区的规划方向和目标。
三、 问卷调查:走群众路线,从对市民的调查充分了解最直接市场需求、消费习惯与偏好。(上大学第一次开会,一位教授就谈起统计学科为什么在中国不被重视,原因是领导的需要,造成了统计学的定位就是“三分统计、七分估计”)我们需要的是最直接最实际的市场资料和数据。
四、 踩盘
五、 结合国家房地产宏观环境与当地市情编写市调报告,为项目定位、价格定位等提供依据。
分工作业、节省时间
小J负责第一项工作了解市情概况,配合我做问卷调查和踩盘,我重点去机关单位居委会收集资料,兼顾问卷调查、采盘,最后编写报告。
晚上请示销售经理向南京老总反映需要当地领导大力支持,迅速得到的回应,老总已经安排好,明天尽管去就是了。得到领导支持以后收集信息的速度明显快多了,一上午就把建设局、土管局、房产局的资料弄到手了。下午机关单位上班很迟,重要人员也不一定能找到,节省时间,赶快去各个区的居委会了解人口结构情况(外来人口、暂住人口),详细的询问了不同区域人口数据,外来人员所从事职业和生活状况,因为项目商业比重比较大,外来人员一般在市区做些小生意、开些小店铺,了解他们的构成对于我们产品定位、价格定位有很大帮助,外来人员很有可能是我们项目商铺最直接的经营者,有钱的也希望在当地置业或者扩大经营,但是资金相对有限,一定要打造部分适合他们投资的产品!(外来人员对一个市的经济贡献是巨大的,以后项目定位改变就是因为当初对这些人调查的重视,后面会重点叙述的)。
忙了一天回到住的地方已经是晚上8点多了,因为是9月初,天刚刚变黑,我则累的都快虚脱了,回去洗了澡,饭也没吃就倒在床上睡着了(也没的吃,除了公司买的200块方便面在那)。
半夜醒了以后我就爬起来到客厅总结了白天的成果,重新对当初制订的调查问卷进行设计,400份问卷作废了,虽然是公司的钱,但是也很心疼(以后用这几百张纸打草稿了,才稍显安慰)。
第二天一大早就去规划局了解情况,搞到了两张规划图纸,高兴呀,这可是宝贝哦!(当时政府网信息资源可没有现在丰富哦!现在网上都能找到的),然后走访居委会,和一些专业市场里面的经营者交流,第三天进行问卷调查!
终于完成市调,危机悄然而至
第四天下午完成市场问卷调查, 400份问卷,我们经理和另外一个销售员还有公司新派来的两个同事(对这个项目来说是新来的,但是他们已经公司的老员工了,均为男,25岁上下)也都参与进来统计,到也夜里才做完,然后还要对问题进行汇总,分类,制作图表,一夜未睡。
第二天一早就和小J去做间谍——踩盘!我们俩一踏进售楼处,里面的销售员就问我们是不是来做市调的,说要资料的话就拿点楼书回去交差吧!当时真佩服人家的眼光,牛人!识货!一眼就把我这刚出家的和尚给看穿了,心虚的我只好承认是同行,但是希望他们的指导,然后就聊了起来,发现他们都是在问我们项目的问题,这到底是我调查他们,还是他们调查我呀!,没经验啊!最后把他们楼盘大致的情况也和我说了一下,告诉我的价格区间是:一千多的有、两千多的也不少、三千也有人买、价格再高的别墅要卖到四五千了!靠!一个楼盘把所有的高中低档客户都给含概了,确实是高手在操盘(后来知道他们的价格并不是那样)。
然后又跑了几家,对新区商圈也做了调查,完了以后就回去整理开始编写报告了,先找了个模板,把框架列好,然后把内容和自己的分析填上去,当时水平有限,虽然看上去有板有眼,但是分析那块还是软肋,也提不出什么实质性的意见!只是把泛之四海皆准的道理搬上去,我自认为那份报告最有价值的地方就是项目的客户定位。
一个星期时间到了,我的报告也交上去了,然后经理把我的报告传给总公司,总公司领导非常满意,说我的报告要理论有理论,要数据有数据、要分析有分析,还通过经理把我表扬一番,现在就我估计当时开发公司里的人水平都不怎么样,像我这种水货报告哪里都有,只是他们没看到而已!谁知道就是这份报告得到领导的表扬给我以后带来了隐患! |
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