TA的每日心情 | 开心
2016-1-22 08:52 |
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加强企业内部管理，向管理要效益，己成为房地产企业迫切需要解决的问题，而成本费用控制就是在开发过程中首先要解决的问题。
一、房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。
(一)房地产开发成本主要包括以下六方面的内容：
1、土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。土地实施招、拍、挂后土地成本较高，一般占房地产开发成本的40%。而土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、经济利益大小的最主要的经济指标。
2、前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。
3、建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装工程费以投标价格为主，成本费用起伏不大，但从近期市场情况看，由于钢材、水泥等价格波动，会受一定的影响，但已签订合同的则不会受到影响。
4、基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。
(二)房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。
1、管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
2、销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。
3、财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。但凡是与开发产品建造相关的利息支出等，在开发产品交付使用之前发生的，均应计入开发产品的成本，而不作为财务费用列支。
(三)房地产开发税金是指房地产企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。
二、房地产项目开发成本费用控制与项目成本费用发生的周期同步。成本费用的发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程，因此房地产企业的成本费用控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本费用构成要素进行规划、控制，从影响工程造价较大的几个环节控制，从而实现企业利润最大化的目标。
(一)前期成本费用的控制。
1、做好项目可行性研究工作。在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，必须认真分析各种市场、技术、经济、社会和环境因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策，对建设项目进行综合评价。随着市场越来越成熟、购房者越来越理智，如果没有对消费者心理的正确把握，没有对市场容量的准确估计，没有对项目资金流量的客观预测，一切完美的销售计划都将是空中楼阁。
2、设计阶段是房地产项目成本费用控制的最关键、重要的阶段，设计方案将直接影响到投资的规模及建设周期，大的节省和浪费均出现在这方面。在设计阶段，成本费用控制主要体现在“技术与经济”的结合上，科学合理的技术经济设计，可以降低工程造价 5%—10%，甚至更多。因而，设计应从安全、功能、标准和经济等方面进行全面权衡。房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题。在设计过程中，开发企业应随时提供有关资料，反映相关情况，使设计人员做到心中有数，这样既可以避免设计图的反复修改，减少无效设计和缩短设计时间，又可保证设计方案经济合理、切实可行。
长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够，设计不精、深度不够，开发商完全不按标准支付设计费，把设计费压得很低，设计周期较短，设计频繁变更，给工程造价控制带来一定难度。而预算管理人员只按设计图纸来算帐，不懂施工专业技术，不管设计方案在经济上合不合理，很少从设计方案的经济合理性探究，所以经常出现设计比较保守，为了赶进度各专业不配套，矛盾重重，产生的后果带进施工阶段，使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。要控制房地产开发成本费用，必须做好前期的论证分析，即做好项目的可行性分析和设计方案的选择。这样，虽然会因此加大前期的成本费用投入，但对整个房地产项目成本费用的控制却可以起到事半功倍的效果。
3、把握好招投标。招投标工作贯穿于房地产开发的全过程，从土地竞拍，到规划设计、施工总包、专业分包、甲供材料及设备、销售代理、物业管理等，均要进行招投标。招投标的目的之一，就是为了成本控制。选择恰当的人员，是做好招投标工作的关键。恰当的人员不仅要具备丰富的专业技能和较强的事业心，而且要具备良好的职业素质和道德水准，在招投标过程中真正起到“管理、控制”作用，而不是简单的汇总、整理和汇报传达。因此，必须抓好招投标人员的选拔，做好工程招投标的各项准备工作，严格审查、综合考虑投标企业资质、信誉、管理水平、报价、技术力量等各项性能指标，是房地产成本费用控制的非常重要的一环。
(二)合同的管理。
1、房地产项目的合同较多，少则几十个，多则几百个，不仅要耗费大量的人力、财力，而且如果房地产企业管理机制不完善，还会因此滋生腐败现象。为尽量减少开发商的责任与义务，减少开发商协调的难度，合同数量宜少不宜多。
2、建立、健全合同的会签审核体系，做好合同的会签、审核工作。房地产企业所有重大经济活动的实施都从合同会签开始，合同是明确合作双方权利、义务的基本依据，合同签署好坏直接影响到项目进展和效益。合同签署准确、管理到位，成本费用控制就有了一个扎实的平台。合同签署必须融入工程、预算、财务、法律等多个职能部门，发挥各部门的专业特长，明确各部门在合同签署中的职责，并做好各部门的沟通，使合同条款尽可能全面、细致；同时，根据职业判断和工作经验准确估计合同中易出现争议的事项，并及早采取防范措施加以明确，严禁一些模糊字眼的出现，避免合同履行中的扯皮，以致延误工期，加大成本费用的开支。
3、房地产企业的合同数量大、种类多，合同管理非常繁琐。在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因对原合同进行调整，而且同一个合同可能需要多次调整。为了精确体现合同的完成进度，可以将合同分段执行，及时反映合同阶段性执行情况。同时，合同履约完毕，应组织相关部门对合同的履行情况进行总结分析，以获取有关经验数据及技术经济指标，为今后的成本费用预测及成本费用控制提供参考依据。
(三)施工过程中成本费用的控制。
由于施工阶段所投入的资金量最大，所以加大施工阶段工程造价的控制，对增加房地产开发企业的利润意义十分重大。施工过程中的成本费用控制，主要应从以下几方面入手：
1、加强现场签证的管理。要加强预见性，尽量减少签证的发生。应组织设计、工程等部门对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误给施工带来的设计变更，造成不必要的经济损失。要建立工程签证管理制度，明确工程、预算等部门、人员的职权、分工，确保签证的质量。在施工过程中发生现场签证时，应本着“先算帐、后实施”的原则，在办理每一笔签证前，必须进行工程量及成本费用增减分析，变工程成本费用事后被动控制为事前主动控制，严格杜绝现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强签证的监督，所有设计变更、现场签证均须监理单位、甲方、设计单位、乙方共同签字，方为有效。
2、尽量减少变更设计。引起变更设计的原因很多，如工程勘察设计粗糙，开发商对原有方案工程认识的改变，现场施工管理协调形成的变更等。工程变更会带来工程造价和工期的变化，一旦处理不好会引起纠纷；同时，易出现停工、返工现象，对进度不利。频繁的变更还会增加项目的组织协调工作量，对合同管理和质量控制也不利。因此，应加强项目前期的资料收集和调查工作，认真做好图纸的会审和交底，对项目管理人员实施目标责任制，规范建设程序。工程变更要严肃、对必须变更的事项才予以变更，施工阶段的工程变更时间越早，影响越小。必要的变更应力求在施工阶段的前期完成，工程变更应严格按照既定的工作程序进行，手续要齐全，变更依据、内容、图纸、资料、文件要求清楚、完整，严禁通过工程变更增加工程内容。
3、强化施工合同和索赔的管理。实践中施工企业往往在合同谈判中有所让步，而在工程施工中通过工程签证、变更获取补偿。这就要求房地产开发商一方面必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题的会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时，应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔。
(四)工程竣工结算的控制。
工程结算的审核在成本费用管理中的作用不可小看，是否能将工程成本费用控制在目标成本费用范围内，只有工程结算完毕才能体现。工程结算是一个艰苦、漫长、繁琐的过程，施工过程中的一点一滴都体现在工程竣工结算资料中。造价师要对工程施工图纸了然于胸，掌握施工合同条款内涵，设计变更签证条理清晰，竭尽所能排除施工单位的一切“钻空子”行为，在成本费用管理的最后关头，把好成本费用控制关。
工程竣工结算审查首先应审查施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书、施工合同等与竣工决算相关资料，力求资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料坚决予以剔除。其次，要做好调查研究，深入工程现场，准确计算工程量，合理套用各分项单价，根据合同规定选择费用标准，逐条逐项进行计算、汇总。特别是现场签证费用，应审核其合理性和有效性，不能见签证就给予计量，杜绝和防范不实际的开支。
(五)销售费用的控制。
销售费用指房地产开发商为销售房产所发生的各项费用，包括销售中心、样板房、广告宣传、销售资料等费用。选择恰当的时机、合理的方式，不仅能节省成本费用的支出，而且能大大推进楼盘的销售。
(六)资金成本费用的控制。
当前，大多数房地产开发企业均通过银行贷款解决建设项目资金的需要，因此，有效降低利息费用支出，是实现房地产成本费用控制的重要措施之一。
1、加强财务杠杆的运用，合理筹资。应通过贷款金融机构的选择、融资方式的选择、贷款额度的确定、贷款利率的谈判、筹资费用的节约及贷款进度的掌握，确定合理的融资方案。
2、加强应收帐款的回收。房地产开发企业应收帐款主要是应收售房款，应建立严密的管理制度，缩短收款周期。
3、严格按工程计划拨付工程款。在房地产项目开发过程中，需要拨付大量的工程款。房地产开发商事先应有细致的计划安排，严格按照工程合同、按进度适时拨付工程款，并注意完善手续、配齐合法的单据。
4、压缩库存现金及现金使用量，加速在途资金的入账。这样一方面可以保障资金的安全，另一方面有利于资金的增值。
(七)税金的规划。
房地产行业涉及的税种很多，据测算，房地产总成本费用中近40%来源于各项税费，税收是影响开发商利润的重要因素之一。房地产企业要实现更大的收益，必须改变纳税观念，由过去只是被动接受税务机关检查，到现在积极、主动开展纳税分析。同时，积极开展纳税筹划工作，在项目开始前就应对税收负担做出整体规划，通过税收筹划减轻税收负担。
(八)管理费用的控制。
管理费用是指企业的行政管理部门为组织和管理房地产开发企业的经营活动而发生的各项费用。主要包括人员工资、业务招待费、差旅费、汽车费用、办公费、税金及坏帐损失、存货盘亏、报废损失等。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，应当加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。同时，定岗定员、精简机构、推行部门管理费用承包、限额奖励，充分调动节约管理费用的积极性和责任性。
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发表于 2010-8-2 09:46:40
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