“城中村”改造账务及税务处理浅析

大鹏展翅

谢谢楼主分享

水云间海心

后面的还有吗？

上中下

期待下文，楼主继续啊~

shgbai

期待楼主的精彩下文，什么时候有啊，楼主！！！！

南山

       后面应该还有很多,因为这一段时间较为忙碌,且,税务机关时常光临指导工作,为了表示尊重他们的辛苦工作,不得不占用我的时间去浪费.请大家谅解.

南山

为什么说要损失可能大,原因其实上很简单;我们拆迁的城中村占用的土地实际上的使用权还没有得到,还有可能永远得不到,虽然从法律上自从《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起,这块土地的使用权就应该隶属房地产开发公司的,但是存在的不可变数因素太多,特别是在我们这个所谓维稳和和谐的大背景下, 拆迁是个敏感的话题，操作好了皆大欢喜,操作不好事与愿违，并会因此导致拆迁工作的完成时间延长甚至被搁置,抛开其他财务成本不说,一二三四以及更多年的时间,就此项土地使用税所形成的金额也会是一个不小的数字.
来举个例子,假定拆迁所占用的土地面积为300亩,土地使用税税率为10元/平方米.年,三年完成拆迁工作,那么就此一项税金应该支出为
300亩*666平方米/亩*10元/平方米.年*3年=600万元
从上面的例子可以看出,这是一个不小的数字,如果年数再多一点,税率再高一点(有的地方税率可以高达30元/平方米.年),那么这个数额会更大.
那么有什么办法来筹划此项税款,个人认为从以下方面进行操作:

南山

1.        与地方政府进行协调
现在“城中村”改造安置项目的优惠政策一般都是地方政府制定,上报市级及以上政府核准批复,因此我们要找对协调的目标,才有可能达到我们预期的目的;有的财务人员先行去找税务机关协调,个人认为不合适,他们只是一个监管机构,减免税收的权利不在于他们,而是依据税法和地方政府的法规或者文件;税务机关的承诺一般不可信,缘由是他们没有依据.那么我们就应该与地方政府协调减免此项税款,理由相对来说较多,我就在此不在赘述.
2.        与税务机关进行协调
首先与税务机关协调的前提是要有一定的税法和法规依据.现在的税法或者法规名目太多,有国家税务总局的,财政部的,地方税务局的等等,让我们财务人员无所适从,不知按照谁的执行好,所以说我们要有一个思路,这个思路对所有行业的财务人员都使用,就是找到对我们企业税收有利的法规制度.
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中第七条规定, 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收;以及地方税务机关制定的法规,如《河南省城镇土地使用税实施办法》中第七条, 纳税人实际占用土地面积的确定，以土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据。尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报占用土地面积，经税务部门核实确定，待核发土地使用证书后，再根据证书确认的占用土地面积予以调整。
其中有两点需要注意,第一点是“纳税人实际占用土地面积的确定”第二点是“土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据”;我们从这两个点与税务机关进行协调.
《国有建设用地使用权出让合同》签订后,一般拆迁工作还没有进行开始(为什么先行签订合同,上面已经阐述),从严格意义上来说,开发企业实际上还没有占也没有用这块土地,缘由是拆迁工作还没有开始,即使开始,也不会短时间完成,再者也可以参考《国有建设用地使用权出让合同》中有一条,土地交付前所要达到的条件,一般要填写上“三通一平”,一来开发公司没有实际占,二来还没有达到交付的条件,所以说,此土地的实际占用的面积是无法确定的.

南山

实际上,上述的原因就已经可以说明了问题,现补充一下第二个“土地管理部门核发的土地使用证书确认的土地占用面积为依据”所阐述的理由;就目前笔者接触的“城中村”改造项目,土地证的办理是以拆迁进度为依据,一般不会先行给房地产开发公司办理出来土地证(被拆迁占用),办理不出来土地证怎么去依据.没有依据怎么可能去缴纳税款.

再写一点,可能有的财务人员提出来《办法》中有一句“尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报占用土地面积”,这个我想还是提醒一下财务人员,我们是去与税务机关协调的,协调的目的是少缴纳税款,我们自己总不能提出来对企业不利的地方给税务机关协调吧.

sam403

学习一下。。

南山

二:拆迁中的财务工作及注意的问题
1.        统计工作
为了做好这项工作,首先我们要认真的对《房屋拆迁补偿协议》进行研究,注意《协议》中涉及到应统计数据,进而做一个详尽的拆迁明细表,以便我们在拆迁过程中,按照《协议》中规定进行收付的账务处理.
   下面我们来讲解一下需要做的统计工作
     根据各地方制定出来的《房屋拆迁补偿协议》，内容都是大同小异,财务所要统计主要内容包括如下几个方面:
首先是被拆房屋建筑面积统计
     合同一般对被拆除房屋的建筑面积罗列的比较详细,因为这一块是协议中最重要的部分,主要包括合法建筑面积和非合法建筑面积,一般情况下,合法的建筑面积是要进行产权调换,具体的调换方法,按照协议规定.财务人员主要工作是把被拆除房屋建筑面积进行详尽统计,因为以后这个数据要与安置区的建筑面积相比较,以来判定是否超面积进行安置,一般是不会超面积,拆迁的面积一定会大于安置面积,因为设定的安置条款所限制.
      因为各地方制定出来的《房屋拆迁补偿协议》内容不尽相同,对合法建筑面积和非合法建筑面积的界定也不相同,在此不做进一步的详述.
      其次是房屋差价的统计工作
《协议》中一般已经把拆迁中房屋的补偿差价列示,财务人员的工作就是按照协议规定把所有的差价详尽统计出来,以备进行账务处理.
  最后是其他统计工作
  包括附属物补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失费、搬迁奖励费等统计工作,具体的统计依据以《协议》中的规定为准.