维森置业张维伦：开发商进化论

朵朵爸

　【张维伦】这么来说，这是对产业化的理解。什么是产业化？有三个阶段：房地产第一个阶段是用产业化的产品，比如海尔厨卫一体化。第二个阶段是万科在做，用产业化的工具、用工业化来生产房子、建造房子。我们和万科最根本的不同是我们是第三个阶段，我们是用产业化的方式，就是分工合作。作为万科那种产业化坦白来讲是吃力不讨好，因为那不是开发商要做的事情，那是建筑商要做的事情。


　　【焦点房地产网】您可以揣摩一下这两个模式他们的心态吗？他们为什么要做这种选择？因为他们不懂？


　　【张维伦】我告诉你们为什么不懂呢？首先郁亮他不懂房地产因为他之前是搞金融的，而王石他是卖鸡饲料的，所以他们不懂。不光他们不懂，整个政府都不懂。产业化的问题02年我到建设部开过会，建设部下面有一个司管这个事情住宅与房地产产业化司，当时我去北京开会就是讨论在中国做产业化的问题。讨论下来之后为什么说他们不懂呢？产业化在中国是怎么兴起来的，改革开放了领导专家到国外一看，“哎呀国外好啊，这个工地多干净啊，都没有什么人全部都在工厂生产啊，我们也搞这个。”这个就是产业化的源头。万科一看“对啊”。因为万科其实不知道他们企业的核心竞争力在哪儿，所以他今天设计申请专利明天又搞这个，后来发现政府号召这个所以他们去搞这个，但是他们忽略了一点，产业化是怎么来的，产业化为什么国外施工现场那么少人为什么在工厂生产，不是的，其实产业化最早是在日本出现的。


　　为什么15年前我去了那家日本公司专门做这个的，为什么我敢说他们不懂我懂，这件事情我专门写了一个学术论文，我参加了东南大学国际学术会议就是讲怎么做这个事情，那时候我研究过了。日本和英国二次世界大战被炸得一塌糊涂，他需要在短时间内建大量的住宅，所以他只能在工厂建，而且是政府行为。欧美为什么后来出现了？欧美的工会太厉害了，所以在欧美他建筑工人在现场施工不如在工厂施工便宜，这是他这种产业化的原因。中国呢？


　　【焦点房地产网】您说的中国这种情况都不存在。


　　【张维伦】所以不存在啊，所以为什么说他们不懂呢。他们只是说“好啊”，万科原来不懂这一块从中海挖了很多人，中海家是搞建筑的，一看 “这是我的专业啊，好啊。”所以就搞了。所以一帮不懂的人和一帮很懂的人夹在一起就产生了一个很夹生的东西。你可以去看以前有一个杂志中外管理采访郁亮的文章，那篇文章很重要，你把那篇文章看透之后你就会明白原来郁亮不懂。郁亮为什么要搞产业化呢？“好啊，低啊，快啊。我搞产业化那万科的资金周转率能够节省一半，多好啊。”很荒唐。为什么？房地产开发一个项目，他认为一般要一年半，我搞一半8、9个月搞定了，节省了8个月的时间。错了。


　　房地产第一融资能够把银行家关在工厂，3天内融资完成吗？设计是需要时间的，最多的是施工，还有销售呢？老百姓不买就不买了，所有的这个环节只有施工这个环节可以产业化。施工这个环节他不懂在哪里呢？政府令一下是不可能产业化的，你要打桩啊，你打完桩还要验桩啊，这是政府行为，你不可能把政府官员全部关在工厂啊。非常荒唐，整个算下来你会突然发现，对，施工能够节省时间。问题在哪里？问题在于中国的工人太勤劳勇敢了，中国的工人在现场我们不说深圳速度了，基本上6天一层没有问题，你压缩一半，你一层楼节约3天，8层楼的房子能够节约24天。一个项目一年你节约24天有什么用？而且核心在哪里？你是做房地产的，24天前你把房子建起来了，可能没有第24天后建起来的价钱卖得高。所以这是他们的不懂，他们把房地产等同于建筑业了，只有建筑业希望越快越好，因为建筑业是根据时间来付进度款的。


　　从王石开始就不懂，郁亮更不懂，然后到中海，中海本身是建筑的，拼命的弄。最后损失的是谁呢？就是投资者。第一个说法是快，第二个是成本提高了，一个平方至少提高300—400，他们提出拿每年收入的10%投入到这个研究里面，这是非常荒唐的。为什么呢？你其实最多压缩成本压缩什么呢？他说我薄利多销。建筑这个成本可能多层就是1千块钱左右，不高。他拿投入的10%是什么概念？这个房子卖1万块钱，10%就是1千块钱，他投入1千块钱也就是一个总量只有1千块钱的范围，多荒唐啊。


　　万科做这个就是因为他们的职业经理人不懂，而他们的投资者又太分散了，老板没管。所以你会发现整个房地产业只有万科在试探市场，如果真是一个好事情中海为什么不做？他本身就是做这个的，所以像我们看这个很可笑。


　　而且更可笑的在哪里，就算你做出来了，我可以告诉你这个一点没有技术含量。12年前我大学毕业，我就可以做到这一点，我还学学术论文。就算你把这个做起来了，一夜之间全中国的工厂都在做这个东西，你申请专利有什么用呢？所以这是彻头彻尾从战略到战术的一个错误，而且误导了整个行业。所以他一说产业化，他说产业化就是在工厂生产，我说这是荒唐。


　　【焦点房地产网】您说的万科不得不提到另外一家比较大的开发商金地，您又提到基金，前不久我采访金地的凌克时候，他们现在跟UBS AG瑞士银行进行合作的房地产投资基金已经路演完第一期，第二期已经开始了。你们会不会选择像UBS这样的一些合作伙伴进行合作？或者你们打算采取什么样的方式进行？


　　【张维伦】我们会选择他，他们不会选择我。现在这些资金他们需要一些东西去教训他们，他们没有吃过亏。他们选择肯定是选择上市公司有品牌的，可能选择一线城市，但是肯定会吃亏。房地产所有的大公司，金地相对而言是不错的公司，我看他们比看万科要好。房地产所有的大公司最缺的就是管理，我觉得金地的管理比其他的公司要好的，所以他能够跟基金对接得上。但是我要说的是就算他好但是他也顶不住我天天研究这个，我所有的精力都在研究管理啊。金地他还要研究投资的问题等等。像这样的一些合作我们肯定会选择，但是并不是只有这些大的基金，这个世界上太多的基金了。去年我们跟美国的一个小基金合作，没有问题，我们跟小基金合作在二、三线城市搞开发，我相信我们赚得还要快。大有大的难处，小的有小的好处。小的比较快，他跟我们合作。这是一个方向，但是我觉得金地这个方向是对的，至少比万科搞产业化要好（笑）。


　　【焦点房地产网】同样是搞这这个的，您觉得在操作一些具体的层面上你们的优势大一些还是金地的优势大一些？


　　【张维伦】肯定我的优势大，我就说一点，我比凌克的优势大，凌克控制不了金地，我控制得了维森。很实际的，金地不是私人公司，他有太多的婆婆了，我知道凌克有这个雄心有这个实力，问题是你能够做多少呢？第二点，转型肯定比从无到有创建难得多。像我们这种转型意味着什么？炒掉大量的人，我不需要你，炒人、架构………这种冲突非常大，这会很难，这就是我们讲的后发优势，这就是我当年从奥园出来的原因，我不会说在奥园搞一个改革，我知道肯定是伤筋动骨的，干脆我出来。因为像我要做好肯定根基要打好，就是你的筋骨，所谓的筋骨是什么呢？就是你的组织架构，维森从一开始的时候就按照这样的模型打造的，他的根基就是这样的，你金地以前不是这样的，你要伤筋动骨，“伤筋动骨一百天啊”，你是上市公司，你是两难。任何企业的改革必然要影响到利润，你一影响利润股东就不同意了，他敢不敢改啊。


　　金地的这些东西比万科好，他的方向是对的，他的改也是对的，所以为什么我说“关停并转”，他的转型是绝对对的，因为万科金地我跟他们交流太多次了，我很熟了。但是他们有很多的难度，这个方面是我们的后发优势。维森整个公司从成立开始就是按照这个打造的，所以我们是专业，有我们的竞争优势。

踏沙行

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