房地产开发经验浅谈(1-3)

阿斯兰

从业多年，一直在房地产业较为发达的地区工作，各种性质的公司或多或少的工作和了解过，各种各样的项目也研究过。对自己从业多年的经验应该总结一下，和各位业者一起讨论，总结经验教训，交流成功之道。

    首先介绍一下本人的从业历程，自95年进入房地产行业从最基础的销售人员做起，很快的了解了市场，把握了消费者心理与市场需求的特点。在整个职业生涯中历经了国有企业、上市公司、私营企业的销售主管、销售部经理、策划部经理、营销总监、总经理助理、副总经理等职务。现任某集团公司主管开发与营销工作的副总经理，主持一个85万平米项目的开发工作。

    房地产开发过程是一个综合而系统的工程，随着经济的发展，社会结构的变迁，不同时期的开发模式与需求市场都存在着转变。但这些转变在“利”的相互作用下往往不能够均衡的发展。

    在产业发展的过程中，开发模式与利润需求成为引导市场前进的主流，通过发展商长期的总结与成功实践一直占据着主导地位。而最能够体现消费需求和供需平衡的市场却只能被开发模式所参考、所左右。处于“弱势群体”的市场只能够被动的为一个个“生态概念”、“健康概念”、“CBD概念”所“倾倒”的同时，也承受着巨大的“体力”透支。

    2004年至2005年上半年中国房地产业发展进入到了一个新的时代，宏观经济数据和房地产行业数据以及一些指标这些比较明显的东西，这里就不再过多的涉及了。现在主要讲一个问题，就是政策对于房地产发展过程起到了什么作用？

    在具有中国特色的市场经济背景下，政策面的变化绝对是中国商人应该注意研究的问题。在经济发展的各个时期政府都会利用宏观调控与行业政策来抑制某些行业的过热发展。房地产行业由于她明显的地域特点，中央的政策往往与地方政策相互抵触。

    就拿本次针对房地产行业的宏观调控来说，我认为中央的政策就有“矫枉过正”之嫌。中国经济在地域上发展不均衡，东部、中部、西部都有这各自的发展特点，各地区起步时间不一样，起点也不一样。不能要求欠发达地区在当前这个发展态势下和发达地区一起承担发展过热的“苦果”。欠发达地区说：“你吃撑了，而且吃好了。我还没吃呢，我现在做的饭是能够让我吃饱而不吃撑的。”

    很多发展中城市在解决完“温饱问题”和发展阶段的“社会问题”后，正准备厉兵秣马的向发达城市学习发展经验，其中将房地产业的发展作为经济建设的重点。很多城市在近几年不断的派出政府领导到发达地区“取经”，带回了“创造优质投资环境，发展城市基础设施建设，扶持房地产业成为支柱产业”的全新体会与认识，不可否认地为当地经济注入了新的活力，在提升了城市整体经济与形象的同时，改善了人民的居住水平，这是值得鼓励的。

    但也有一些地方忽视了城市经济发展的结构，盲目的发展基础投资，反而为城市的发展增添了负担。如何把握发展过程中的度，就是至关重要，要结合当地的实际情况、消费力，把政策落到实处，切实为房地产业的发展创造条件，将是这些城市需要面临和解决的问题。

    本次宏观调控政策应该根据各地发展的不同而区别对待，有些城市盲目的相应“国家号召”，从土地政策与金融方面向中央看齐，令当地开发企业陷于困境。中国房地产业从区域上发展不均衡，一些发达城市的发展为政策所左右，存在着较大的风险。相反，一些二、三线城市的发展空间与投资价值显现出来。

    首先，从投资利润率的角度分析，发达城市的开发成本一般在5000元以上，有些城市甚至达到了7000元（地价3000多，建设成本3000多。），即使销售价格在10000元，其利润空间也只有3000元，换句话说项目的抗风险能力较低。成熟的投资应该将防止投资风险放在首位，然后才是投资利润。一些发展中城市在销售价格上没有办法与发达城市看齐，但是却有着100％以上的利润率（有些城市的售价在3000多元，但是地价只有800－900元，建安费用在800－1000元左右。），投资利润率与抗风险能力远远大于发达城市。

    其次，从市场的角度分析，改革开放20多年，经济迅猛发展的这10年，很多内地城市“欠帐”太多。公房、福利房、微利房、经济适用房等由于成本问题，从规划、施工以及居住环境上都远远不能满足市场的需求。因此尽两年一些有实力、有经验的开发企业进入这个市场，带来的新的开发模式与居住理念，为各地的房地产市场释放出巨大的能量。同时，随着政府加快城市化建设，大量的新兴移民向二、三线城市迁移，有些城市在产业优惠政策、招商引资力度及人才政策上都鼓励外来移民的安家落户，这个群体正成为住宅消费领域的中坚力量。

    对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？

    首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起：
    项目立项――该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。

    项目定位――根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。

    规划设计――结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。

    前期工作――该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。

    建筑施工――该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。

    营销推广――“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。

    售后服务――从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。对于分期开发的楼盘则更加重要。

    除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。

张桂花

学习了

渴望学习

谢谢！！

云海泛舟

朋友，大恩不言谢了！

lzj1020

谢谢了

午夜精灵

好文章

于学晖

很棒啊，因该好好学习一下，我也是做房产开发的，知识面没有楼主丰富，谢谢

王景步

好好学习

发展

感谢楼主的分享

xaxa110

谢谢啊