[综合] 房地产投资测算之我的总结 [复制链接]

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发表于 2009-12-23 22:13:42 |只看该作者 |倒序浏览

静态投资分析：
项目开发价值：销售面积*预计销售金额
项目成本：
政府土地成本：土地出让金及拆迁、安置等费用
建安工程成本：项目建造成本，总建筑面积*建安基数
前期费用：规划设计费用、平地、修筑围墙费用（一般3元/平方米），市场调查及项目研究费用（销售额*0.0056%），工程勘探费用（土地面积*2.0元/平方米），建筑设计费用（建筑面积*20），管理费用（建安成本*0.46%）
宣传销售费用：宣传费用（销售额*2.0%），销售费用（销售额*3.0%）
不可预见费用：销售额*3%
税费：营业税：销售额*5%，教育附加费等营业税附加：销售额*5%，防洪费用：销售额*0.18%，印花税：销售额*0.05%，财务费用：按照银行利息的8%。
利润：项目销售额—项目成本
内部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，当FIRR>12%（基准值）则可行
FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)
说明：i1-当净显值接近于零的时候的正值时的折现率
i2-当净显值接近于零的时候的负值时的折现率
FNPV1—正净现值；FNPV2—负净现值
财富净现值（FNPV）：净现值大于或等于0的时候是可以接受的。
FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t
FNPV-财富净现值
CI:现金流入量；CO：现金流出量
N：计算期，Ic：基准收益率
资金回报率：利润/成本
静态投资回报周期：1/资金回报率
盈亏平衡分析：销售面积*销售价格=总投入
敏感性分析：建安成本、土地成本、物业价格上下变动时的资金变化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等变化时的数据分析）
2、资金筹措方式
资金来源、筹措方案

当然，此测算更使用于前期（城市不同，规范略有不同），不完善的地方还望各位大师给出指导，以便于学习。