TA的每日心情 | 奋斗 2017-9-21 11:07 |
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签到天数: 94 天 [LV.6]常住居民II
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摘要:当前我国房地产市场需求问题表现主要是基本性需求不能有效得到保障,投机性需求严重导致房价居高不下,影响了改善性需求和投资性需求。而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。针对上述原因,本文提出了改善当前房地产需求的对策。
关键词:房地产市场需求问题解决对策
一、引言
马斯洛需求层次理论认为:人类的需求水平是从低向高不断发展的,如果人类在低层次的需求长期得不到满足,则其需求水平会倒退和下降。根据马斯洛需求层次理论,居民的住房需求作为人们的最基本的生活需求之一,如果长期得不到满足,则其生活水平将不进反退。若住房需求占用了家庭消费的大量财富,则不利于家庭生活水平长远的提高。当今,城镇家庭居民的主要开支或需求有四大部分即:教育投资、养老保障、医疗保障和住房需求,住房需求是最基本的一项需求。因此,必须保障居民的基本住房需求并联不断改善居民的住房需求,才有利于使居民的需求水平向更高的层次发展,才有利于提高整个社会的生活水平。当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快,与大多数居民的实际消费能力不相符合,房地产市场投机氛围严重,居民在住房消费方面的支出占家庭总支出中的比重过高,既限制了居民在其它方面的消费需求,也严重透支了家庭未来的消费能力。本文通过对当前房地产市场需求问题进行了分析,最后提出了相应的对策。本文中所指房地产市场特指满足家庭居住需求的房地产市场。
二、当前房地产市场需求问题分析
当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中,基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求:改善性需求是指在满足基本需求的基础之上,随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求:投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上,通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求:而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖,并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求,本文认为,房地产的投机性需求是一种破坏性需求,应通过相关调控政策来予以抑制。
当前我国房地产市场的需求问题可概括为:基本性需求不能有效得到保障,投机性需求严重导致房价居高不下,影响了改善性需求和投资性需求,而导致这些问题产生的原因主要有以下几方面:
(一)市场发育不成熟,市场监管制度滞后,影响了居民住房需求的实现
自1998年我国实行市场化分配住房改革以来,房地产业经历了20余年的发展时间,市场发育仍不成熟,尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求,到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润,而随意改动销售价格。在政府方面,为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入,对土地拨划和规划缺乏全面科学管理:经适房和廉租房建设落后,并在开发建设和交易中缺乏监管,甚至出现了违法违规现象,低收入人群的住房需求难以得到有效实现。
(二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权,以攫取最高利润为目的,置一般居民消费能力于不顾
房地产商品是开发周期较长的产品,开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间,一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价,二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上,一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源,待价而沽,尽可能拖延销售时间,或延迟开盘时间,以达到提价的目的。2008年5月31日。国土资源网在其官网上发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,该合同要求“明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。”但是这个政策具体实施起来也有一定的困难,一是项目规模有大小之别,开发时间有别,使得政策在实施中灵活性不够:另一方面。即使项目开发完毕,销售任务不一定能完成,开发商仍可以利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时间和供给量,以达到控制价格和攫取利润之目的。 |
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