TA的每日心情 | 开心 2023-11-28 10:15 |
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签到天数: 85 天 [LV.6]常住居民II
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于地产企业来讲,有没有趁机在周期的底部大买便宜的地皮不是最重要的,重要的是保持平衡的能力,因为做企业不是炒股(真正的股票投资者也不是靠抄底来赚钱的,而是靠对价值的挖掘)。
买进便宜的土地,却没有足够的资金和人力去开发,变成库存大积压,资金杠杆透支殆尽,土地再多也没用。稍一不慎就会现金流枯竭导致破产关门。更别说高增长了。
而万科的高明在于平衡能力很强,看似没抄到底,却始终有足够的现金流来维持高周转。同样能维持稳健甚至高增长。因为别忘记,土地价格高了是因为房价高了,所以在高周转能力的基础上,即使拿到的地价不是最低的,依然可以快速建成房子卖一个好价格出去。更何况万科最近坚持不拿高价地,这就不仅从周转上而且从利润率上保证了高回报。
而且,负债率低,杠杆的威力随时可以发挥。
所以,做企业永远是现金为王,只有充沛的现金流才能在低迷的时候保证生存,只有充沛的现金流才能保证高周转,进而高增长。
某些地产商不顾负现金流和高负债,大量拿地(但不要忘记民众要买的是房子,不是地块)。地价再便宜他也没资金开发,而市场稍微好转又猛拿地王,更加没资金运作,周转又低,房子卖得慢,地块积压在手上占用资金侵蚀利润。想再保持所谓的高增长根本没可能(除非基数低,明显基数已经不低。再除非房价也能高增长,但政府绝对不会允许)。高股价根本没有支撑,可以肯定只是昙花一现了。所以出现了某高层减持自己公司股票的现象,因为明白自己公司高增长已不可持续。
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