08年房地产企业所得税汇算时，未完工未结转收入的预收房款所缴的税金能否扣减？

天天天天向上

08年房地产企业所得税汇算时，未完工未结转收入的预收房款所缴的税金能否扣减？发布日期：2009年04月01日字体：   　 问题内容：
　　2008年房地产企业所得税汇算时，未完工未结转收入的预收房款所缴的税金等（也含预缴的土地增值税），能否在汇算时扣减？回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定：
　　“第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。?
　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
　　（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.
　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
　　第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
　　根据上述规定，2008年房地产企业所得税汇算时，未完工未结转收入的预收房款，应按省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局确定的未完工开发产品的计税毛利率，计算预计毛利额计入当期应纳税所得额，其实际发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予汇算期按规定扣除。
　　
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。国家税务总局  

请问:是理解成可以扣除期间费用,营业税金及附加、土地增值税准予扣除。 还是等项目完工结转收入后的汇算期?????/

桅子

准与不准呢?

要好好学习

天天天天向上

老大,帮忙解释一下,都没人理呀

1126自强不息

总局的某些人士答复在敷衍了事。
    个人理解：必须有正式的文说扣除才能，没正式文是不能乱推测扣除的。既然新31号文没说明白，就执行会计上的。配比，根据这个。不能扣除。等总局什么时候下文说预收的税金扣除了再执行。 预售房款缴纳的营业税及附加、土地增值税，不能扣除。现在预售房款缴纳的税费中国会计处理主要是是挂应缴税费借方，或增设借：“待摊税金”。均不计入损益

春雷有雨

新31号文预示着大变化要来了，预收账款作为视同收入登场，各项期间费用及税金允许扣除了。关注中

1126自强不息

按规定扣除 这个按规定就有学问，为什么叫按规定，为什么不叫 据实扣除？
天津税务就出台了规定不能扣除，唯一不好的是从09.1.1执行和总局不一致

天津市地方税务局 天津市国家税务局关于转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》的通知
津地税企所[2009]7号
各区县国家税务局、开发区、保税区、新技术产业园区国家税务局、海洋石油税务分局、市国税直属税务分局，各区县地方税务局，市地税局直属局、第一、第二稽查局：
　　现将《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称“《办法》”）转发给你们，并结合我市实际提出以下意见，请一并贯彻执行。
　　一、实行查账征收的房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：
　　（一）开发项目位于市内六区、塘沽区、开发区、保税区、园区的，暂按15%.
　　（二）开发项目位于东丽区、津南区、北辰区、西青区、汉沽区、大港区的，暂按10%.
　　（三）开发项目位于宁河县、静海县、武清区、宝坻区、蓟县的，暂按5%.
　　（四）符合经济适用房、限价房和危改房条件的，暂按3%.
　　二、销售未完工开发产品纳税申报。
　　（一）预缴申报。
　　房地产企业账载利润＋房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率，填入《中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表（A类）》第4行“实际利润额”栏。
　　（二）汇算清缴申报。
　　1. 房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第3列“调增金额”。
　　2. 房地产企业开发产品完工后，将销售未完工开发产品取得的收入转为销售收入时，转回已按 “办法”第九条规定计算的预计毛利额（即：销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率），填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第4列“调减金额”。
　　三、本通知自2009年1月1日起执行。
　　二○○九年四月八日

hhyy001

自强 ，一直困惑于此啊

天天天天向上

我省尚未对(2009)31号新规定做出反映,2009年第1季度企业所得申报收入*15%申报,不作任何扣除

李志晓

税收政策真是不好把握！

1126自强不息

    随着《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件的出台，关于未完工未结转收入的预收房款所缴的税金及附加等（也含预缴的土地增值税），能否在季末、汇算缴纳所得税前扣减的问题一直辩论激烈。下边先把辩论的正反方的代表意见列出来；

正方：
    一、2009年4月17日宋立夫和陈萍生两位同志发表在会计网校的文章“房屋预售收入缴纳的营业税可以税前扣除”　
　　某房地产企业有开发的产品尚未完工，2008年实现预售收入2000万元，按照税法规定缴纳营业税金及附加为110万元（2000×5.5%）。企业按照会计制度核算，2008年的利润总额为-50万元，其中没有扣除已经缴纳的营业税金及附加110万元。该房地产公司对2008年企业所得税汇算清缴时，将预售收入2000万元依照税法规定15%的比例预计利润300万元（2000×15%），与当期利润总额一并计入当期应纳税所得额。但是，按预售收入缴纳的营业税金及附加110万元，能否从250万元（300-50）的应纳税所得额中扣除，企业有些把握不准。为此，本文根据税法规定分析如下。
　　按预售收入缴纳的税金能否扣除问题，原《企业所得税法》有过专门的规定。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第一条规定，企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。按照该文分析，预售收入预计毛利额计入当期应纳税所得额时，允许扣除“相关的期间费用、营业税金及附加”。显然，预售收入缴纳的营业税金及附加属于相关的扣除范围。
　　2008年实施新《企业所得税法》后，税法对此又作了规定。《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。由于此文没有规定可以从预计利润中扣除相关的税费，因此，有人认为，按预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。
　　那么，是否就意味着按预售收入缴纳的营业税金及附加不能在缴纳当期税前扣除呢？是否应该在预售收入转为销售收入以后配比扣除呢？
　　最近，国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号），该《通知》第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。根据上述规定分析，能否扣除关键看税费是否“发生”。这实际上也是一个营业税金及附加是列入缴纳当期扣除，还是与收入配比当期扣除的问题。如果可以在缴纳发生当期计入营业税金及附加，则直接抵销当期会计利润总额，可以在税前扣除。关于税金在什么期间扣除问题，企业所得税法强调的是按权责发生制原则处理。《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即是在纳税义务时间发生的，则属于发生期费用；没在纳税义务时间发生，则不属于当期费用（如预缴税款）。2008年之前执行的《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2009年1月1日实施的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
据此，我们可以得出结论：房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的营业税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。
    二、一半以上的同仁支持扣减但又拿不出让人信服的确凿证据来。
     三、安徽铜陵地税转发新31号文的补充规定 铜地税〔2009〕57号  二、关于房地产企业与预售收入对应已实际缴纳的营业税及附加、预征的土地增值税等，允许在计算当期应缴企业所得税前扣除，但在以后期间不得重复扣除。

反方：
    一、2009年4月1日会计网校的专家解答，国税发[2009]31号文对房地产企业汇算清缴有哪些影响？
　　问：国税发[2009]31号文的下发，对房地产行业无疑是个大事。但对以前有关文件的条款还不大明确。如：……
　　2、预售收入是否允许扣除期间费用及营业税金及附加。
　　3、按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加（假定可以扣除）后的余额能否弥补以前年度的亏损。……
　　答：…… 2、关于期间费用及营业税金及附加的扣除问题。
　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
　　因此，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。预售收入需符合条件方可确认销售收入（即结转销售收入），同时结转开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税，准予扣除。……　
    二、天津市地方税务局 天津市国家税务局关于转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》的通知 津地税企所[2009]7号

模糊方：1楼发的国家税务总局的有关人士解答。

回避方：大多省级税务机关转发新31号文的时候，为了地方税收考虑，回避或不说。

我的意见：持反方意见，见在上边的4楼和6楼看法。

我的结论：
    在制定人也搞不清楚的时候或者各地税收差异比较大的时候还是不要明确为好，到时候咨询当地专管员和当地税务的土规定，因为有时候县官不如现管。预收房款缴纳的营业税及附加和土地增值税即使在当期扣除了，等项目完工了还是要调增应纳税所得额的，不同的就是打了个时间差和企业资金占用的问题。

    有些东西推测是不管用的，靠常理来推测也是不管用的，如同前阶段辩论激烈的开办费的问题是按新会计准则处理还是按新所得税法计入长期待摊费用，最后还不是让“关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函2009 98号）九、关于开（筹）办费的处理”这个文件来了个折中处理，谁也不得罪。

1126自强不息

2009.04.18

[ 本帖最后由 1126自强不息 于 2009-4-22 22:59 编辑 ]