|
该用户从未签到 
|
随着经济体制改革的深入，税收制度的完善和改革更加迫切，对于房地产税制的改革也纳入议事日程，成为人们关注的重点.我认为房地产税制的改革应当根据“简税制、宽税基、低税率”的基本思路进行。简税制包括税种的减少、税率档次的简化、税收优惠的减少和纳税程序的简单化等内容，一方面可以避免因为税种复杂而导致重复征税等税负不公现象的发生，另一方面有助于提高税收征收管理的效率，实现税法的公开化、民主化、科学化。宽税基包括两层意思，一是从外延上扩大税收的征收范围；二是从内涵上减少税收优惠，是税基更整洁，在不加重经济扭曲的情况下筹集更多的收入就要求扩大税基。宽税基主要是为了实现税收公平，让更多的纳税人公平负担提供公共物品的费用。宽税基有助于减少税收流失，增加财政收入。低税率是指法定税率即名义税率不能过高，避免纳税人负担过重。
一、房地产税的课税内容
(一)房地产税的纳税人。房地产税的纳税人应当是不动产(包括房产和地产)的所有者或支配者，包括自然人和法人。我国居民只享有土地的使用权，并不享有土地的所有权。因此我国房地产税的纳税人应当是我国境内国有土地使用权的拥有者及房产的所有者，包括自然人和法人。具体包括：1、我国境内拥有土地使用权或建筑物所有权的我国单位和个人；2、我国境内拥有土地使用权或建筑物所有权的外国单位和个人。
(二)房地产税的征税对象。房地产税的征税对象为不动产及其附属物，包括房产和地产。其中，房产是指可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
(三)房地产税的计税依据和税率。
1、计税依据。不动产税的课税依据可以分为四类：一是改良资本价值，一般囊括土地和土地改良物的评估价值。二是未改良资本价值，计税依据仅为土地价值，而不包括土地改良物的价值。三是租金收益，主要体现为从租计征的年值制度。四是物理特征，如土地面积等。从各国不动产课税实践来看，很多国家如美国都不是单纯采用一种计税依据，而是多种计税依据同时并用。尽管各国的具体情况千差万别，但近年来的实践还是表明，多数国家的不动产课税在计税依据选择上，开始出现两个明显的倾向：一是倾向于采用统一种计税依据；二是在选择统一种计税依据上又倾向于采用从价计征的改良资本价值。
我国现行房地产税制中，一般是以土地面积或房产原值为计税依据，然而，按这两种计税依据征税均不能随着经济发展相应增加税收收入，也不符合国际对房地产征税的通行做法。因此房地产税应当从价计征。
从房地产升值的具体情况来看，升值的部分实际上主要是地价，土地作为稀缺资源，从长期来看其价格将会不断上扬，而地面附着物则会随着折旧的累计，其净值呈不断下降的趋势，即：房价本身随着房屋实际使用年限的不断增加而呈下降趋势。此外，房地产的价格还受房屋户型、交通便利程度、生活配套设施是否齐全等因素的影响。据此提出下面的计税公式以供参考：
房地产税的应纳税额=[土地价格+房产净值×(1—X)]×税率
其中：土地价格是指经过评估的地价，可以按地段进行评估。房产净值=房价-累计折旧，其中房价是指地面附着物的价格，不包括土地的价格。X是指扣除的作为房屋的维护和修缮费用占房产净值的比重，这一比例可以根据实际情况进行调整。
2、税率。设计税率时应当考虑以下几个因素。
(1)不能减少目前政府的财政收入。因此取消的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税的收入应该作为设计房地产税税负必须考虑的因素，要保证开征房地产税前后财政收入不会因为房地产税而大幅度波动。
(2)量入为出。根据国际惯例，税率不是固定的，而是逐年变化的，要根据政府的支出来确定房地产税的税率。可以根据本年财政支出状况，并参考下一年的财政预案，确定下一年的税率。具体确定方法为：
税率=(地方支出—非房地产税收入)/各类可征收房地产的评估价值之和
(3)税负要合理，不能超过居民的承受范围。
考虑到各地的情况不同，建议将税率的制定权下放到省。各省根据本省各地的不同情况制定相应的税率。
二、关于税种的名称
建议将税种名称定为房地产税。房地产税是以私人(包括自然人和法人)拥有或受其支配的不动产(房产和地产)为课税对象，以不动产的评估价值为课税依据，在不动产保有环节课征的一种财产税。
有的学者认为应把税种名称定为物业税，我认为有些不妥。从目前的文献看，物业税是一些国家或地区对征收的不动产税或房地产税使用的另一种名称。但是，在我国将对不动产或房地产的课税称之为物业税容易引起歧义。因为我国在2003年5月由国务院颁布了《物业管理条例》，并于2003年9月1日起施行。《物业管理条例》中明确规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中必须履行的义务之一。这里的物业服务费，人们习惯称之为“物业费”。从目前看，我国居民个人作为房产的所有权人或使用人已经形成了向物业管理企业交纳“物业费”的习惯，国家也以法规的形式明确了物业管理企业在物业管理活动中有权按照合理标准收取“物业费”，业主有义务交纳“物业费”。这样，在我国很大一部分居民纳税意识不强，税收知识较为缺乏，税费不分的情况下，若开征物业税，由于“物业税”与“物业费”名称上的相似，容易造成人们认识上的混乱。一是会混淆“物业费”和“物业税”两个不同性质的征收项目，不利于物业税的征收管理：二是有可能使一部分人误认为“物业税”是税费改革的结果，实行“费改税”后，“物业费”改为了“物业税”，征收物业税后就不再收取“物业费”。因此，在“物业费”已经收取在先，且有明确法律规定的条件下，为了避免出现不必要的麻烦，我国拟对房地产开征的税种不宜使用“物业税”这一名称，还宜根据开征时征税对象包括的具体范围，称之为房地产税较为合适。
三、需要注意的问题
(一)农村征税问题。房地产税的征收范围应当包括农村。目前各项税制改革，都应该把统一城乡税制的目标考虑在内，因此，新出台的改革，都要朝着这一目标努力，不宜再加深城乡的人为分割。房地产税税制的设计不应回避城乡差别的矛盾，而是应通过不同的税制设计来促进城乡差别的解决。而目前一些城里人纷纷到农村建别墅、豪宅，如果房地产税的征税范围仅限于城镇，无疑会漏失税源，降低税收的调节作用。
(二)房改房征税问题。房地产税的开征必然会引发新旧房的税收差别问题，目前针对这一问题的解决，比较被认可的主要有三种方案：方案一，老房老办法，新房新办法，即对所购房地产价款中已含有原有的房地产开发、取得等环节的各种税费的业主采取免税政策；方案二，对旧房适用低税率，比如可以减半征收；方案三，按照旧房实际缴纳的税费，抵缴应纳的房地产税，全部抵缴完毕之后，再按房地产税制度的规定，正常缴税。比较而言，方案一可操作性强，也比较公平，缺点是在短期内会间接引起政府收入的减少，但可以通过采取加强税收征管、减少财政支出等措施加以弥补，因而还是比较可行的。方案二虽然也比较简便易行，但会引发新的重复征税问题，因为旧房的业主在买房时实际上已经向政府一次性缴纳了“房地产税”，税制改革后，如果再对这些业主征税，无论征多征少，对他们而言都意味着重复征税。方案三虽然表面上看似乎消除了重复征税，但是由于未将物价上涨、通货膨胀、货币的时间价值等因素考虑在内，同时用若干年以前的税费来抵缴今天的或者是未来的房地产税，对业主们而言是不公平的，而且方案三还存在着计算复杂、可操作性不强的缺点，因为“房屋商品化”已经实行了将近20年，现在要想再重新评定其价款中所含的相关税费数额来抵缴税款，这绝非易事。对房地产开发单位而言，房地产税开征以前已经售出的房屋不再变动；房地产税开征以后已经建成尚未售出的房屋，房地产开发商可以选择按原含税价(指房价中含土地增值税、房产税、土地使用税等)销售，房屋购买者购房后也无须纳税；或者可以由房地产开发商向税务机关申请退款，税务机关退还房地产开发商已缴的相关税款，然后按新的不含税价进行销售，房屋购买者购房后照章纳税。对于无须纳税的旧房可以根据建房和购房时间在房产证或土地使用证上加注“税讫”字样以示区别。
(三)减免税问题。政府出于各种考虑，可以对不同用途的房地产减免房地产税。主要可以对以下等几类房地产采取减免税政策：
1.居民所拥有的用于自住的房产。应当对居民用于自住的和用于投资的房产进行区别对待，对居民自住的房产采取免税政策。
2.公共财产。主要指地方政府所拥有的非盈利的主要用于提供公共服务的产品。
3.社会弱势群体所拥有的房产。比方说孤寡、残疾等特殊人群所拥有的房地产；社会低收入人群所拥有的房地产等。
4.非盈利组织或机构所拥有的主要用于增加公共福利或弱势人群福利的房地产。
5.其他政府鼓励、扶持或保护的不动产。比如说政府扶持的用于环境和自然保护的不动产等。
具体措施可以由地方政府根据本地的需要进行灵活设计。
四、积极创造条件，改革完善房地产税
在我国，改革房地产税不仅是税收制度的改革，也是城镇建设税费制度的系统改革，有可能将成为继农村税费改革后的城市税费改革。但房地产税改革由于将对个人自用房征税，个人需要有一个心理适应和接受的过程：房地产税按评估价格征税，评估价格的形成和评估队伍需要有一个建设过程。鉴于房地产税的复杂性，房地产税改革将是长期目标，而不是短期方案。房地产税的改革应当分步推行：
第一步，规范房地产税基本制度。可考虑用3年时间，具体是把房地产保有过程中的内外资企业区别征收的房产税、城市房地产税改为房地产税；调整土地增值税、印花税和契税；对居民个人自用住房暂免征收房地产税。上述改革方案主要考虑到以下几方面因素：1.目前房地产税制存在不规范、不合理、不统一问题，需要推行统一、规范、合理的房地产税改革。但目前房地产市场化程度还不高，商品房占全部房产比重也有限，居民住房面积和条件总体水平不高，在这样的情况下，对居民个人自用住房征收房地产税的税基相对较小。2.由于取消实物分房和实行货币化分房改革后，需要进一步鼓励个人购房，对居民个人自用住房征收房地产税不利于货币化分房制度的改革。3.需要考虑个人对房地产税的承受能力和心理准备过程。
|
|
发表于 2007-10-17 11:22:52
