物业税将导致百十万家庭妻离子散 2009-06-06 07:08

云中飞

物业税将导致百十万家庭妻离子散　2009-06-06 07:08
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——兼谈新股改革与当前股市形势

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

（一）物业税将导致鸡飞狗跳，天下大乱

本来，这波行情，房地产股是可以好好涨一涨。突然见报载：“我国将开征物业税。”当天，房地产公司股就全翻了绿。

什么是物业税：物业税是一种财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都要交纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。比如，某城市居民有2套房，当时市场价值分别为180万和120万。如果按年税率1——2%来征税，则每年要缴3——6万元税。此税的本意是要打击囤房者，扼制、阻止炒家，使过多的房产成为烫山芋，让多房者主动卖掉余房，使房价回落下来，让更多城市居民能买得起房。

在一些发达国家是征收物业税的。

但中国与各国情况有很大之不同。在中国目前的实际情况下如贸然开征此税，难度很大，而且影响也会很怪异，甚至会造成社会不安宁、动荡，。

首先，税法应是全国统一的，征此税则农村中宅基地盖的自用房征不征？如果不征，江苏、浙江一带农村的私人房子很多已是别墅，三、四层楼，几百平米之规模了，不征合理吗？如果征，则中国广大农民大多数还很不富裕，农业税都免了，又冒出个物业税来，怎么得了呢。（江苏华西村家家是小楼，他们就要交很重税了。）

其次，如果仅在城市征此税，那么按什么征，按人均面积征，人均面积超过多少才征呢？还是按户均房屋征。如果按户均房屋计算，有的人虽仅一套，则已是豪华别墅，800万元一套，人均住房100——150平米，不征他们的合理吗？

再次，按户均住房征，那么仅一套房的人征不征，如果征，一定被天下百姓所强烈反对。我国多数城乡居民仅一套住房，房价涨来涨去，都仅仅是纸上富贵，自己未得的一点好处，凭什么要平添一笔物业税呢？

如果仅有一套的不征，规定第二套要征，则一定会引起北京等很多城市居民之强烈反对。据我对北京大学附近居民调查，很多北京居民有2套房，差的一套自己住（有的在很远的郊区），好的一套租出去（位置在北大、清华、国际语言学院附近，如华清嘉园等），一月挣个2000——3000元，以补贴微薄工资之不足，补贴家用。

如对第二套房征税，他们一定气得直跺脚，甚至可能会去把国家财政部制定政策者的汽车轮子扎个洞。这种情况，上海、广州、深圳也很多。

另外，对第二套房征物业税，主要是企图压那些人卖掉一套房，但如果家里有个小孩，14——17岁怎么办？22岁的女孩——26岁的男孩都要结婚的，现在先卖掉一套，等几年后，小孩成人要成家了，再买回来吗？如果那时涨了30——50%呢？我看100%的家庭是不敢卖掉的，包括很多党性很强的党团员。

没有小孩的新婚大学生，也担心啊，2——3年后不就当父母了吗？那时怎么办？

那么假定政府规定第二套必须征物业税，第三套更要征税，那么为了避税，为了给小孩留下房子，一定会有几十万乃至几百万个家庭闹假离婚，造成离异后的户均少于2——3套房。夫妻小孩还是一家人，晚上非法同居在一起，但法律上早已妻离子散了。有人说：要相信群众，老百姓觉悟没那么低，那么我可以肯定地告诉你，中国老百姓真会这么干，以荒唐的办法对付你荒唐的政策。美、英各国人不会假离婚，也不会卖“身份证”——护照吧，但前几年为了打新股，不少证券公司派人去农村收购身份证，一张60元，农民兄弟一算，好啊，不小心掉了，再去派出所补一个才10元啊，可挣50元，因此，当时人们到一个村一下子就可以买一大袋，几百张身份证。

此外，即将开“世博会”的上海，要搬迁大批城市居民到远郊去，政府给相当一笔动迁补贴费，按居民人头算，一个人有几万元。结果引来了少数居民，特别是老人的“结婚潮”，75岁的上海老太在网上找来了一个80岁的外地农村老头，人都没见过，突击假结婚，给老头几千元，另外可得几万元的动迁补贴。这种事，我们见的还少吗？老人们也是为了给子女们多留点钱，也就做个假，人们大多对此予以理解。

那如征物业税，一年要缴2——4万元，老百姓怎么吃得消啊，为了避税，为了让儿子、女儿结婚时有房子，就假离婚吧。“天知地知你知我知”，单位领导、邻居好友也同情理解，能长期稳定非法同居的还是好的呢。

另外，由于这是个新税种，得由“全国人大”表决通过，我估计80——90%的人大代表也有2套房，也有孩子在上中学、大学，心里一百个不赞成此事，估计是很难通过的。投赞成票，不是搬起石头砸自己的脚吗？还是反对吧。

此外，从税法原理上讲，如实施此税，会将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，简单的地理解为“把本来一次交70年的‘土地出让金’分成70年来收”。这些对地方财政影响很大，而且征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。因此，我劝财政部与国家税务局对此要慎重再慎重，一定要到京、沪、深、广、杭、苏、连、蓉、渝来听听居民之意见再决定。

（二）新股在5年之内不能搞市场化

6月5日，IPO启动、新股发行方法征求意见完毕（我不明白为什么吸收意见有个时间大限）。证券市场发展极快，韩国股谚讲，做10年股票的人与做2年股票的人水平差不多，就是说：一切都在很快地变化、发展之中。人们必须天天学习，时时摸索；作为证监会、管理层也必须持续地、动态地、不断地听取投资者、基金、券商们的意见，干吗要拦在6月5日呢？以后一边试，一边听取意见，一边改进才对啊！

前两次博客里，我已写得很清楚，关于市场化定价发新股是错误的。笔者也将意见信告了证监会与国务院领导（国务院办公厅来电说已收到了）。但这几天三大证券报中还在发评论说要稳步推进定价市场化，要慢慢改。怎么能稳步推进呢？在人民币资本项目下不能自由兑换时（起码5——8年不会自由兑换，否则出口企业几千万家全垮了）。不能试，不能搞“高价”发行。

在大小非还没有全解禁，没有全流通下，在A股价格（市盈率、市净率）为美、欧股票2倍以上时，根本就不能按市场定价，不能逐步改，稳步推进也不行。就必须以美、欧股价作参考，行政定价。首日收盘价与新股之间的差价主要是居民高储蓄率及国内人民币不能自由兑换，投资渠道少等原因造成。取之于民，还之于民，还是应把这个差价留给中签的投资者为好。道理这么明白，清楚，何以还要稳步推进呢，稳步干错事吗？5——10年内别再搞乱哄哄市场定价改革了。

此外，笔者对限定打新股数量，比如不能预购上市公司千分之一以上之股票也有一些想法。这一来，一个三千万的新股，一人最多打3万股，每股10元计，只能用掉30万。这样中小散户中签率会提高，几百万、上千万大户就只好去买长期信用债了——他970万空下来怎么办。（机构、基金还可以网下申购。）我对此改革十分没把握，不知在良好愿望下，会弄出个什么样的市场来。资本市场本来应该以资本为重。当然，中小散户中签率提高总是好的。又想到，何不用身份证摇号呢？全国13.3亿人口，都来摇，中签的，可以让银行、信用社贷款给他们买新股赚钱啊！这样做才对得起老少边穷等贫困地区的老百姓啊！这样做也才起到证券市场调剂贫富之作用，也会得到更多城乡居民之欢迎啊。

（三）本周市场：大盘股突然发力，市场强势徘徊等新股

在新股即将发行之际，本周股市不跌反涨100多点，特别是浦发银行等为首的银行股，钢铁股，煤炭股，有色金属股，黄金股在美国、香港股市的推进下，大盘蓝筹股在补涨。而80%的中小盘，题材股则处于调整之中，很多人不习惯这种“八二”现象。这也没办法，市场就是一轮轮地补上去的，我发现很多基金进了上述“二”中了。

上边的态度还在鼓励、唱多，管理层的意思很清楚“在缓缓慢行的牛市中发新股”，不要大跌，不要弄成熊市，而市场资金又很多，第一季度发4.58万亿，4月份发5900亿，5月份又发了5000亿，正好一拍即合。现在能否走成良性循环，边发新股边涨，关键还是看证监会、管理层，小心翼翼地、有节奏地、慢慢地少发一些，这个牛市是还要前行的（美国股市大熊时是不发新股的）。如果好了伤疤忘了疼，乱发滥发，拼命发，那股市就会重陷熊市之中。希望有关方面慎之再慎。

总之，目前市场还在强势上行，日本当年股市从1990年的3.89万点，通过13年，2003年4月跌到7603点，后来又在2007年6月份反弹到18297点（现在为9000多点）。而今日之中国，内外情况比日本要好得多，这次1660点能否也反弹一倍以上呢？当然，国与国，形势完全不同，我们怀着期望向前看吧（关键是控制仓位，选好个股，就什么都不怕）。

云中飞

至于抬高房租，我说不会，有两套租一套的人，房租成本和以前比80平米一年多了一千，40平米一年多500。有5套房子的人一套房子的成本大概是多了6000多，但是人家为什么不去租 1000成本的房子呢。所以最后有5套房子的人也必须降低自己的房租水准，加上囤积空房的人顶不住压力开始抛售多余房产或者转移给自己的非直系亲属。市面上将很快出现大批商品房，房价下跌，之前部分租房的人开始购房，坚持多囤房，高房租的人最后一条路就是全体联合抬高房租和坚持不卖房，以自己一段时间内的损失来博弈城市发展，这个时候的确会造成大批人员流利失所，好吧那请政府再加一条规则，“每套房子的房租不得高于一年前每40平米50元，任何房租的单据将会严格按规定审查”，这个多出来的成本政府按有两套房租一套房标准计算，如果你是3套房虽然单套房子你吃亏了，但是的总收入还是很高，我不相信有三套房子的人会饿死。如果你高于5套房子，政府建议你卖掉，你因为后面的房子房租很难赢利，你坚持留下来是你的自由，政府只会帮你多收点税，对了，这个税穷人想有但是暂时没有，你算是作了慈善。如果你在全国各地都有很多房子，并且只是私用，那我想你一定是很有钱的人，不在乎这点钱，如果你想私用又在乎钱，建议你去农村搞个土别野什么的，也很拉风。农村的房子肯定是不收税的，谢先生还故作姿态写了一堆分析，农村里没房子住的人吗？凡事从根源出发，房产改革目的是因为很多人没房子住，农村的房子你有钱可以多买几套，农民兄弟还真不信会有人在农村囤上上百大瓦房，挤得大家都得跑到城里去住  

我看了很多教授，不知道他们是真没水平还是假没水平，感觉还不如我们这些没钱没地位的低级知识分子。如果您真的是真才实料上来的，就请对的起民众，对得起自己的良心。你们掌握了一部分话语权，就要做对得起自己的事情，我没你那样的地位，但是你做的事情对我来说就是小儿科。游戏策划的工作是构建整个游戏世界，所以你的这些做法带来的后继效果一目了然，建议你不要自作聪明给房地产商做走狗了，如果你是真的没那逻辑能力，请给真正的制度设计者让个路。
         同意这位老兄的观点。我们都被逼得快住大街了。

云中飞

房价能不能降下来是个未知数！
但，可以肯定的是，你先必须要把这笔钱交给政府啊！
现在的政府会做赔本买卖？都把好事给老百姓了，那不成了清水衙门了？！
所以，寄希望于什么政策能让百姓得到多大好处的人，是不是该想一想：世上没有免费的午餐！
更何况时下的中国!
哪项政策出台时，不都是为百姓谋福祉的啊？而实际呢？
别吓折腾了，还是用一下脑子思考问题吧！把现在政策真正执行好了，就足够了！！！

云中飞

开征物业税的目的是为了增加财政收入，而不是为了减轻国民税赋，增加国民收入。我们了解了开征物业税实质后就会明白，开征物业税后房价就会大肆跃价是不可能的。房产价格是由地价、建筑成本、利润和税组成。  请问这几部分能减少？土地是拍卖的，国家收取费用。建筑成本是不可以减少，如果减少就可能变成豆腐渣工程。税是不能减少的。唯一能减少的就是利润 ，利润减少是有限的，你不希望开发商为人民服务吧。所以大家想一想，开征物业税后房价为什么要跃价？难到开征物业税后你能增加收入吗？不会的，只会增加财政收入。 首先物业税本质上是增加物业持有者成本的税种，其课税对象决不仅仅只是富人（实践中世界上任何或者说即便是有针对富人的税种，但最终都会以各种方式、名义转嫁到普通百姓身上）。 以降低购房者负担或说降低房价（当然房价表面上或许会降一点）之名开征的物业税，本质上是为了拓展政府的长久生财之道。可以肯定的说，等到真正开征物业税的时候，房价不但降不了多少，但物业税却实实在在的征收了，结果是置业者的成本实际上进一步增加。我们必须明白影响房价的根本因素是供需，而不是物业税。换言之，国家现在是卖地赚钱，以后只怕是即卖地又赚物业税。因为那时国家卖地的脚步不会停止，政府尤其是地方政府不会蠢到地价卖得越低越好。为什么一些地方政府现在要求尽快实施物业税征收？因为仅靠卖地远远满足不了地方财政的需要。不信我们可以拭目以待。

云中飞

以为物业税真能减轻购房者负担是简单无脑的表现

    ★ 最近一根筋牛刀、中学生易宪容等就可能开征的物业税大肆鼓噪，以为征收物业税是牠们继续误导大家的有力武器（其实只是一根稻草）。当房价一再与牠们预测的走势相反的时候，开征物业税真的会如牠们这些伪君子所说可以减轻购房者负担？
    ★ 首先物业税本质上是增加物业持有者成本的税种，其课税对象决不仅仅只是富人（实践中世界上任何或者说即便是有针对富人的税种，但最终都会以各种方式、名义转嫁到普通百姓身上）。难道国家的作用不是要让百姓由穷到富？难道百姓生活的终极目标是为了由穷到富而被征税？难道这就是中国百姓的宿命？难道中国百姓的税赋还不够重？难道开征物业税是一根筋牛刀之流值得拼命鼓噪的好事，以至于不明就里的百姓还要跟着欢呼雀跃？要知道所有税费的承担者最终都是百姓。国家只有减轻税赋，国民才能真正受益；
    ★ 其次开征物业税的目的是为了增加财政收入，而不是为了减轻国民税赋，增加国民收入（连这个简单问题都搞不清楚，真是脑子进水了）。以降低购房者负担或说降低房价（当然房价表面上或许会降一点）之名开征的物业税，本质上是为了拓展政府的长久生财之道。可以肯定的说，等到真正开征物业税的时候，房价不但降不了多少，但物业税却实实在在的征收了，结果是置业者的成本实际上进一步增加。我们必须明白影响房价的根本因素是供需，而不是物业税。换言之，国家现在是卖地赚钱，以后只怕是即卖地又赚物业税。因为那时国家卖地的脚步不会停止，政府尤其是地方政府不会蠢到地价卖得越低越好。为什么一些地方政府现在要求尽快实施物业税征收？因为仅靠卖地远远满足不了地方财政的需要。不信我们可以拭目以待。
★ 再说开征物业税从研究到实施恐怕是牛年马月的事了。
★ 还有一点大家没搞明白，土地是国家的，百姓花冤枉钱买的只是70年使用权。可笑的是百姓为这狗屁使用权还要上缴所谓物业税。呜呼，苛税猛于虎可见一斑矣。

云中飞

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银河飞雪

个人觉得政府不会贸然出台物业税政策，当然大前提是在房价没有再次暴涨的情况下

lchdxy

就是该征，调节分配。考虑的深远一点好吗。

浮槎山

个人认为物业税现在还是属于探讨之中。

qq1998

物业税将导致百十万家庭妻离子散