预售房产中的税收“漏洞”

风月无边

预售房产中的税收“漏洞”
　　洛阳市某置业发展有限公司主要从事房地产开发、装饰、工程施工,仓储,物流及商品配送业务,2008年申报预售收入904.5万元。该单位的开发项目位于洛南新区黄金地段，开发面积规模较大，内容涉及高层、小户型和商铺属商住一体化设计。2007年初，该单位取得“预售许可证”开始预售开发产品。截至目前，整个项目还没有完工交房，但90%的开发产品已销售完毕，其预售模式在洛阳同行中也较具代表性。因此，洛阳市国家税务局稽查局有针对性的对此户开展了稽查。
　　一、案头分析现疑点
　　稽查人员通过CTAIS和电子税源档案对该公司的税务登记表、企业所得税纳税申报表、资产负债表、损益表、现金流量表等查阅分析后发现：2008年底，该公司“预收账款”科目贷方余额累计为39096万元，但申报的预售收入仅有904.5万元，这两项数据指标差距太大，明显属于疑点。税务人员预感到该企业可能存在预售收入未按规定缴纳企业所得税的问题。
　　二、内查外调核资金
　　目前，在房地产行业进行销售，在通常情况下，都采取由购房者通过现金存入销售人员的银行卡上实现预售，而这部分收入恰恰在账上不能够及时反映。要核实这部分销售收入，单单看账，并不能发现问题。而据实弄清资金流又是税务稽查的关键所在。目前，在人民银行的账户查询模块取消，税务人员无法通过银行渠道对资金流进行查询掌握的情况下，市稽查局三科为核实企业账外资金，就只能通过市房管局营业大厅和企业售楼部门分头同步展开调查。
　　此案的第一次外调，恰逢我市2009年春季家装博览会，房管部门的工作人员多数参与展会布置，经询问多人，稽查人员才在人山人海中找到负责人，当房管局负责人忙完人家手头的工作，税务稽查人员已在寒风中等了一上午，最终还是无果而返。直到家装博览会闭幕，第二次派员实施外调，才取得某置业公司2007-2008年的房产预售资料。
　　在到房管局调查取证的同时，对该公司售楼部的调查也同步展开，税务稽查员化装成购房者，详细了解了该公司总开发楼盘数量及己售数量、售价等第一手资料，而后用外调得来资料活情况与《售房情况明细表》相比对，证实：2008年底，该公司“预收账款”贷方余额累计确实为39096万元，排除了企业存在账外资金的可能性。
　　三、依法计算应缴税款
　　查实“预收账款”无问题，问题显然处在纳税申报上。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文规定：房地产企业未完工前采取预售方式销售的，其预售收入应先按毛利率计算当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。据此，该置业公司“预收账款”应按照15%的利润率扣除相关成本费用后,应补缴2007、2008年企业所得税564.9万元。
　　四、抛砖引玉促征管
　　1.房地产行业是一个比较特殊的行业。1996年以来税收政策多次变更，不容易把握，希望税收管理员同志们通过此案，关注房地产预售环节的税收管理。
　　2.在当前全力以赴打好组织收入攻坚战的情况下。有关单位对房地产行业税收进行专项整治中或检查评估时，应注意企业财务报表上的“存货”、“预收账款””、“其他应收款”、“其他应付款””、“应付账款”等往来科目，并结合账外资金，准确计算预售收入。
　　3.应特别注意实地查验，及时与银行房管部门沟通，查清账内外预售资金；注意发票不合理费用等。
　　4.建议加强政策宣传力度，使纳税人及时、准确了解国家相关税收政策。