开发产品投资入股，营业税、土地增值税、所得税规定各不同

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房地产企业以所开发的物业投资入股，营业税、土地增值税、规定是不同的。1、营业税：
    财税[2002]191号文件规定：自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
   
就是共担风险不征；不担风险，例如收取固定收益征；股权转让时不征。
2、土地增值税：
   财税字[1995]048号文件规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
   财税[2006]21号文件规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
  
房地产企业以开发产品投资入股被排除在暂免征土地增值税之外。
3、所得税：
   国税发〔2009〕31号规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
    房地产企业以开发产品入股视同销售，要征所得税。