【税局答疑】共有房地产转移登记如何不涉税？

银河飞雪

【税局答疑】共有房地产转移登记如何不涉税？

对市十五届人大六次会议第0880号代表建议的答复

余思彦代表：
您“关于明确历史遗留共有房地产转移登记涉税问题的建议”的提案收悉。您提出，G5地块海悦馨苑动迁安置房小区车位为业主共有房地产，由于历史原因登记首次登记在建设单位名下，现办理转移登记至该小区全体业主名下时需要提供完税证明。现有税收制度和规定不支持该不动产转移登记参照公益性项目进行免税，建议市级相关部门针对此类不动产转移登记涉及税收事宜参照公益性项目进行免税。收到提案后，我局高度重视，会同市规划资源局、市房管局对涉及的情况、问题进行了认真沟通研究。您提出的问题不仅金山区G5地块海悦馨苑动迁安置房小区存在，由于历史原因，其他动迁房安置项目中也存有类似情况，您的提案对于解决此类问题具有积极的意义。现将办理情况答复如下：

一、基本情况

2021年，市房管局和市规划资源局联合发布《关于本市业主共有房地产及公益性公共服务设施房地产认定工作的有关问题的通知》（沪房规范〔2021〕2号，以下简称《通知》），明确本市征收安置住房小区车位为业主共有房地产，在首次登记时应当登记至全体业主名下。首次登记属于确权性质的登记，不涉及税收问题。由于历史原因，金山区G5地块海悦馨苑动迁安置房项目的地下车位已首次登记在该项目开发企业名下，根据《通知》规定可通过转移登记形式将产权办理至全体业主名下。转移登记将涉及增值税、土地增值税、契税等相关税收。

二、产权转移登记和税收方面相关规定

（一）产权转移登记相关规定根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第38条的规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书……（七）相关税费缴纳凭证……根据上述规定，申请人提交的申请材料符合法定形式和要求，不动产登记部门将在法定期限内依法办理登记，并颁发不动产权证书。（二）产权转移相关税收政策1.增值税方面《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十四条的规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”2.土地增值税方面公益性项目的转让，目前暂无土地增值税相关的优惠政策。3.契税方面契税法关于公益性项目的免税规定，主要包括国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施等。

三、相关办理意见　

已登记在开发商名下的应属于全体业主共有的地下车位，通过转移登记的方式登记至全体业主名下，根据现行政策应缴纳增值税、土地增值税、契税等税收。对于您提出的由税务部门“参照公益性项目进行免税”的建议，从目前政策看，全体业主共有房产并非公益性质，也难以参照。G5地块海悦馨苑动迁安置房项目地下车位重新登记至全体业主名下，与一般产权转移性质并不完全相同，如先办理撤销登记再重新登记在全体业主名下，或通过变更登记办理至全体业主名下，均不涉及税收问题。上述处理方法又与《通知》中关于历史遗留问题的处理规定存在冲突。下一步，我们将会同市规划资源局、市房屋管理局对此类历史遗留问题进行研究，妥善处理。感谢您对本市动迁安置房项目建设和税收工作的关心和支持。国家税务总局上海市税务局2022年5月31日