[原创] 拆迁房屋的会计及税务处理 [复制链接]

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发表于 2012-3-30 17:45:19 |只看该作者 |倒序浏览

关于XXXXX公司“拆迁补偿事项的

内部审计意见及建议

截至2012年3月29日，XXXXX公司“专项应付款”科目列示累计收到锦江区危旧房改造中心拨补搬迁偿款*****元，收康佳商务楼拆除电梯废料收入*****元，XXXXX公司核销“康佳商务楼”账面价值*****元，支付焦点工程公司进度款*****元。截至目前，XXXXX公司“专项应付款”余额为*****元。

针对XXXXX公司“康佳商务楼”拆迁补偿事项，因未进行全面了解具体的拆迁事宜，我集团财务审计部内审小组提出初步意见及建议如下：

一、涉税建议

1、营业税及附加
根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，没有明确政府支付给被拆迁人包含土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款是否征税，因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际在执行当中可能会出现不同的结果。我们建议：XXXXX公司应与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收支出。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条又规定“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税”。故XXXXX公司“康佳商务楼”搬迁补偿不征收土地增值税。

3、契税

根据《四川省契税实施办法》第九条第四款规定：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋权属的，免征契税。我们建议：XXXXX公司在签订土地购置合同后，办理产权登记前，可向当地税务机关申请免交契税。

4、企业所得税

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

　（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

　（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

该文件要求主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

按文件规定，XXXXX公司若没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，搬迁当年就应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计算缴纳企业所得税。同时，部分税务机关和税务人员在执行国税函[2009]118号文件时理解不同，存在偏差。我们建议：XXXXX公司积极与主管税务机关勾通，及时考虑异地重置的计划和立项，完善相关审核资料，合理的降低纳税支出。

二、账务处理

根据财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企［2005］123号）规定： 1、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。2、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（2）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；（3）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；（4）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。3、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

　　2009年6月，财政部发布了《企业会计准则解释第3号》，根据第四条规定：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。

企业收到的搬迁补偿款可以分为三块：一是因搬迁而被政府收回土地使用权和不可移动固定资产报废等损失的补偿，属于相关固定资产和无形资产处置所得款项；二是对搬迁过程中发生的可移动资产的拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的支出，以及人员安置等费用性支出的补偿，属于与收益相关的政府补助；三是对企业重新购建土地使用权和房屋建筑物等无形资产、固定资产的资本性支出给予的补助，属于与资产相关的政府补助。

然而，企业在收到政府的搬迁补偿时，往往难以明确区分以上三部分款项。在实务中，一般是在与政府签订了相关补偿协议，确定补偿总额的基础上，企业根据自身编制的搬迁和重建支出预算，合理划分搬迁补偿款。由于集团搬迁和重建支出预算的编制尚需计划方能进行，且若XXXXX公司按《企业会计准则解释第3号》进行账务处理，会影响利润表的营业外收支的列示。我们建议：按财企[2005]123号的会计处理更适合XXXXX公司的现状，主要的账务处理可参照以下进行：

1、收到政府补偿款时：

　　借：银行存款

　　贷：专项应付款　　

2、处置搬迁资产时：

　　借：专项应付款

　　投资性房地产累计折旧

　　贷：投资性房地产

3、支付拆迁费用时：

借：专项应付款

贷：银行存款

4、重建时：

　　借：在建工程