房子的那点事儿
朋友的老房子,其父离异、已故,有遗嘱把房子给唯一女儿,但尚未过户,市价约8万元。请问:
1、其前妻是否还有一半产权?若还是夫妻,一方死亡,另一方自己是否可以卖出房屋?
2、现在按继承过户,需缴纳哪些税费及比例?是否必须先公证?公证费是多少?
3、能不能直接以其父名义直接卖出?若可以,需要缴纳哪些税费及比例?
4、若先按继承过户,再行出卖,需缴纳哪些税费及比例?
5、继承过户满5年的话,是否可以免税?特别是20%个税?只知道受赠人卖出房子交个税,不知道继承交不交?另外,继承有法定、遗嘱等几种?对于此题几者有何不同?
lanshiji个人意见供参考
1. 老夫妻既然已经离异,应默认为已经达成财产分割协议,因此已离婚的前妻应不再具有一半产权(除非存在财产隐匿等未明确事宜);
2. 若还是夫妻,分成以下情况:-
2.1 逝世老人生前未立遗嘱的,妻子为第一继承,拥有房产所有权(当然拥有了处分权),因此可以卖出房屋;
2.2 逝世老人生前立下遗嘱,妻子享有其应得的一般继承权,余下的遵照遗嘱,注意此时妻子仍将参与财产分配,该种情况下,各方均拥有不完全产权(处分权),按照《城市房地产转让管理规定》,房地产共有的,未经其他共有方同意转让的,转让无效。
3. 本过程中涉及继承(注意一定要有这个阶段)和转让两个阶段(实际上如果房子是解放前建造的话,还涉及土地出让,须补交土地出让金,lz未提房子的具体情况,暂认为没有)
3.1 继承阶段:受让方按比例承担契税(3%)
3.2 传让阶段
卖方承担:营业税及附加,所得税、印花税、土地增值税、交易手续费
买房承担:契税、印花税、交易手续费、权属登记费、图纸费(房地产需重新勘测造册的情况下)
4. 税收减免的几点参考
4.1 如果房子由法院宣判归属的话,转让的卖方可能免去印花税(当然不是免,是没地方帖印花,呵呵);
4.2 个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,如果是则免征个人所得税,但是必须能够证明;
4.3 土地增值税从《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)规定,我估计lz这种情况可以免;注意计税方法上花园洋房的还有可能按照转让收入的0.5%征收
4.4 营业税及附加可以按照:应纳税额=[卖出价-买入价]×5.56%抵扣,lz这种情况可能没有“买入价”,但建议可以同交易中心窗口税所(一般为一所)沟通,通过评估“重置价”抵扣一部分
4.5 权属登记费和图纸费等征收方式,各个地区不太一样,请征询当地房地产交易中心。
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