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二、武汉市房地产融资发展对策建议
作为国民经济的支柱行业,房地产业要长久健康地发展,特别是在国家对房地产业加强管理和调控、商业银行贷款规模相对紧缩的情况下,武汉市住房全融的“单一性”特点非常明显,还没有形成一个成熟的金融支持体系,也缺乏完整的保障机制,尤其是房地产业融资的多元化、多渠道迫在眉睫。因此,未来武汉市房地产融资应有良好的组织平台、运行平台、管理平台,从而形成一个政府、金融机构、房地产企业与消费者共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系。对于武汉市房地产融资的发展,提出如下政策建议:
(一)构建武汉市完整的房地产金融机构体系
房地产金融机构是创造进行交易的房地产金融工具以及在市场参与者之间推进房地产金融价值流转的经济组织。在宏观调控的形势下,如何拓宽房地产商品的融资渠道成为各方人士关注的焦点。而在宏观调控的形势下,一个成熟的房地产金融机构应表现出完整、效率、动态、多样的特征。
1.扶植和鼓励住宅合作社的发展
1755年,英国历史上第一家“凯特利建筑社”成立后,住宅建筑社从“短期契约型互助”逐渐发展成为“常设型互助”,最终发展成为今天这样遍及全国并拥有上千亿资产的“特种住宅银行”。其职能也从最初的社会共同集资购房或建房发展成为今天的业务众多的“金融百货公司”,其金融业务辐射住房的各个方面。鉴于目前住房金融的发展状况,可以借鉴英国和欧洲大陆那样的住宅建筑社或住宅合作机构,扶植各种以互助为基本特征的住宅合作社。我们在开办住宅合作社的初期,可将其作为一个互助性的以解决机构成员住宅问题为重点的融资和开发机构,以支持房改和安居工程为自己的经营目的,同时为投资者提供适度利润;尔后,随着各方面条件的逐步成熟,再引导其转化为以获取利润为主要目标的专业化的合作金融机构。政府应制定有关优惠政策,审时度势,积极扶植、引导住宅合作社健康、稳步发展,使其在解决住房问题上的独特优势得以充分发挥。
2.建立多种新形式的房地产金融机构
① 建立初级市场的政府担保机构。目前武汉市居民收入水平不高,中低收入阶层所占比重较大,而且居民收入很不稳定。因此,可以考虑在武汉市政府设立住房贷款担保机构,对中低收入家庭的住房贷款提供保证;② 成立专门的房地产保险公司。房地产保险公司可以通过开展房屋保险、工程保险、房地产抵押贷款保险、房地产投资保险等,一方面使开发商、信贷机构将各种风险降低到最低的限度,同时又使自身获得稳定资金的来源。
3.完善房地产金融市场的中介体系
房地产金融的市场化,离不开资信评估机构、按揭证券机构等中介组织。目前,武汉市专业信用合作中介机构的不完善,诸如担保、信用保险、信托和估价机构的缺失,使得房地产信贷风险不能得到有效的分散,各种房地产金融业务也无法顺利开展。因此,今后要大力发展评估、担保、信托、保险、拍证券等中介机构的建设,为建立和完善住房二级抵押市场打下良好的基础。
(二)通过新型融资模式的采用推动武汉市房地产业发展
随着房地产业的迅速发展,仅仅通过之前固有的信贷模式进行房地产的融资已无法满足武汉市房地产业发展较大的资金需求量。因此,有必要通过采用新型的融资模式,进一步拓宽融资渠道,通过战略性的资本运作,推动武汉市房地产业的快速发展。
1.借助房地产融资租赁模式为房地产业筹措资金
房地产融资租赁就是房地产商品的需求者作为承租方向出租方融资租入房地产商品的一种租赁方式。实质上,地产融资租赁可以视为承租方因无力即期支付该项房地产的款项而以该项地产本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁获取融通资金的方式。之所以采用房地产融资租赁是因为这一种比较稳健的方法,房地产融资租赁使房地产商品买卖双方风险共担。首先,通过融资租赁,开发商可以按期获得稳定的高租金收入,不存在出售经营不成功楼盘空置而出现的财务风险。其次,通过融资租赁还可以减少如自然灾害风险、意外事故风险等意外损失。一般的出租经营方式其风险由出租方或卖方全部承担,而融资租赁租金费用大,年租金占买价的10%以上,所以在很大程度上减轻了开发商大部分甚至全部的意外损失,将风险转嫁给了承租户或由双方共同承担。
2.大力推广房地产信托基金,为房地产多渠道融资注入新的活力
房地产信托基金((REITs)是一种专营于房地产投资项目的投资基金,它通常是以有经常性收入的房地产项目为投资和经营对象的集合投资计划。房地产信托基金通过向社会发行可流通收益凭证,募集各种投资者手中的闲散资金,运用专业化的投资策略进行房地产项目的投资组合,然后将投资收益按约定的形式分配给各个投资者。
作为一种集合型的投资产品,房地产信托基金可以整合社会上的资金资源,形成巨大的资金来源,同时凭借其专业优势对各种房地产项目进行分析和评估,通过合理的投资组合规避风险,实现投资者利益最大化。同时,房地产信托基金还可以优化房地产业的资金结构,有利于实现资产证券化,提高地产项目的流动性,为房地产企业提供多样化的融资方式和变现模式,也有利于把房地产市场同货币市场、资本市场联系起来,为房地产业的发展提供新的动力。这种融资模式能够解决武汉及其他城市面临的房地产资金渠道匮乏,融资数量的不足的问题提供新的解决方式,为房地产业的发展注入新的活力,并有助于其全面快速的发展。
三、结论
房地产融资多元化、市场化势不可当,要真正避免房价大幅起落以及化解金融风险,有必要健全一个完善的房地产金融体系。在以银根、地根双紧缩为标志的宏观调控与房地产开发热涨的同时,有必要拓宽武汉市房地产融资渠道,使其走上良性发展的轨道。我国目前的房地产融资体系不健全、制度不完善,及时制订和完善房地产融资相关法律制度,以制度创新为先导;结合武汉市具体的房地产市场,建立与房地产金融业务相关联的金融机构与非金融机构,革新房地产金融体制新为重点;通过发展房地产信托,实施多样的股权融资,吸收海外房地产基金和外来资金,推出住房抵押贷款证券化等方式,开辟多元化的房地产融资渠道,逐步完善武汉市房地产融资体系,对发展我国房地产金融市场,维护金融稳定,实现房地产业的健康发展具有现实意义。
参考文献
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