中小开发商融资利息为何高达30%甚至更高？

姜虎

内容导读：在一些地区，一些中小房地产开发商向高利贷融资的利息高达30%或左右…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。


　　由于金融危机的暴发，为促进经济增长，政府在去年出台了系列刺激政策，采取了大量投放货币、信贷政策宽松、下调自有资本金比例等宽松的金融政策。正因为政府采取了注射强生剂般的政策来刺激经济增长，尤其政府在房地产领域专门出台了刺激消费等救市政策，中国房地产市场，获得了超常规的野蛮复苏。本处于调整通道的中国房地产业，成为了从刺激政策受益最大的行业。今年以来，房价再次持续快速而大幅度地上涨，成交再次大规模增长，房地产业陶醉在政策刺激所带来的幸福之中。然而，就在房地产行业呈现出一片“喜洋洋”的丰收景象中，一些中小开发商却在幸福中痛苦着，正面临被淘汰出局的威胁。
　　首先，今年以来，宽松的金融政策下，信贷大规模增长，进一步拉大了大型房企与中小开发商的差距。统计数据显示，1-10月份，人民币各项贷款增加8.92万亿元，同比多增5.26万亿元。来自国内贷款的房地产开发企业本年资金来源为 9119亿元，增长53.0%。从数据来看，房地产开发贷款也获得了快速增长，房地产开发业从宽松的金融政策中获得了大规模的信贷增长。只是，由于不同企业在商业银行存在是否优质之分，在特殊金融政策下，商业银行出于是否长期合作、风险防范等因素的考虑，更青睐于一些大型开发商。从实际情况来看，大规模增长的银行贷款，大量的信贷资金，重点流向了大型开发商，尤其是国企或上市房企。这样，相比而言，使得中小房地产开发商变得越来越“穷”。
　　2009年5月27日，国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》。其中，首次将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例，下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例，下调至30%。只是，资本金比例下调，客观上降低了进入房地产行业的门槛，意味着放松房地产开发贷款门槛，加大了商业银行发放房地产开发贷款的风险。在执行中，商业银行为控制发放开发贷款的风险，使这个政策变成了更有利于大开发商的政策：大型开发企业尤其国企、上市房企能从银行获得更多贷款，而本来就很难从银行获得贷款的中小房企所受惠并不大，依然很难获得更多贷款。本文作者陈真诚分析认为，在银行贷款融资方面，这个政策，客观上进一步拉大了中小开发商与大型房地产开发商(尤其国企、上市房企)之间的差距。
　　其次，更为严格的贷款政策，使得中小房地产开发商越来越难获得银行贷款，因而变得越来越“落后”。相关政策规定，房地产开发项目，必须要在“四证齐全”后才能贷款。按照政策规定，中小开发商在“四证齐全”前很难获得贷款。而一些大型开发商，往往依托大型企业集团，能通过集团获得大量的银行贷款，获得大量的银行授信。大型企业集团，容易获得贷款或授信，再通过内部资金调拨，将以集团的名义拿到的信贷资金投入到房地产企业中。尤其是，一些大型企业集团，本身就是“金融寡头”，或是银行兼营者，或是金融业持股者。因此，其属下房企，自然更容易获得贷款。
　　一份基于中国证券报今年以来所有公开的房企融资信息、共涉及61家内地房企的“2009内地房企融资调查”的结果，很能说明这个问题。数据显示，截至11月6日，61家房企共计融资3924.55亿元人民币。其中，按融资额高低排列，“前15名”共计融资3193.45亿元人民币，占被调查房企融资总额的81.2%。在“前15名”的房企中，有9家具有国资背景。绿地集团、金地集团动辄融资超300亿元，泛海建设也动辄融资超200亿元。而且，61家房企共获银行授信总额为2420亿元人民币，“前10名”就占2419亿元人民币。本文作者陈真诚分析认为，这些数据，充分说明了大量信贷、资本资源相对集中地流向了大型房地产开发商，或企业集团下的房地产开发商。
　　第三，大型开发商往往占有更大的市场份额，拥有更大的市场发言权，在这轮因政策刺激带来的野蛮复苏中，获得了更多的销售回款，获得更大的市场份额，进一步拉大了与中小房地产开发商的差距。

姜虎

　　第四，当银行贷款不能满足企业需要时，一些大型开发商还可通过供应商资源、市场借贷等多种途径获得其他融资。上市房企，还存在从股市等获得资本市场融资的优势。而急需资金的中小房地产开发商，往往只好通过“高利贷”融资。在一些地区，一些中小房地产开发商向高利贷融资的利息高达30%或左右！一些贷款资金，通过一些投资咨询公司、投资担保公司等途径获得。而那些资金中，有相当部分依然是来自商业银行的信贷资金，只是中间经过了转手。本文作者陈真诚分析认为，如此高昂的融资成本，必然会大为降低一些中小房地产开发商的赢利水平，甚至可能导致亏本等方面的风险！
　　第五，有舆论称，在国家4万亿投资计划之已投入的资金部分中，可能有约一半，流入了房地产开发领域，流向了土地市场。这些流入企业，往往是国企、上市房企等大型房地产开发商。
　　第六，地价上涨，地方政府更青睐于大宗土地出让，青睐于大型开发商，尤其是国企或上市房企。在这种情况下，中小开发商往往不具备竞买土地的能力，使得大量土地资源向大型房企尤其国企集中。相关机构发布的今年三季度末中国房企土地储备排行显示，前十大房企总共拥有土地储备3.05亿平方米。其中，排名第一的恒大地产，拥有土地储备面积为5100万平方米，按其前三季度销售速度推算，够其开发8.5年。排名第二的碧桂园，拥有土地储备面积为4360万平方米，按其前三季度销售速度推算，够其销售13年。
　　第七是，土地已经沦为资本运作工具，大型房企拥有中小房企所不具备的资本运作的渠道和机会，乐于不计成本地拿地，争夺土地资源，再通过土地-资本-土地-资本……的游戏生态获得更大的财富增值和市场份额的扩大。而中小房企，往往只能望土兴叹，只能望资本市场项背而不能及。
　　第八是，土地政策不能得到有效执行，客观上助长了大开发商对中小房企的竞争力，中小开发商在运用政策等方面的能力，往往与大开发商相提并论，因之常常处于因政策方面所带来的劣势。事实上，闲置两年及以上的土地将被“坚决无偿收回”等政策几成空文，一直没怎么得到有效执行，截至今天因闲置而被收回的土地并不太多。这些也在支持、怂恿大开发商拿地、囤地、拉高地价。可以说，大开发商拿地、囤地越多，把地价拉得越高，对中小房地产开发商越不利。
　　第九是，新的土地政策能否抑制土地继续向大开发商集中这种趋势，现在还不能过早下结论。今年11月12日，国土资源部发布的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，虽然对政府出让用于房地产开发的单宗土地，给出了明确的面积限制(大城市20万平方米(约300亩)，中等城市14万平方米，小城市(镇)7万平方米)。这个土地新政，按理说，具有可抑制土地资源越来越向少数大开发商集中等等积极意义。但土地新政客观上依然存在漏洞：一是城市规模的定义非常模糊，难以鉴定哪个城市到底属于大城市或是中等城市还是小城市。二是新政可能被“化整为零”所化解。再则是政策一出台，其严肃性就被11月20日北京市出让了一块面积超过了20万平方米的土地形成了直接挑战。因此，如果政策漏洞不能得到及时修补的话，其执行结果可能依然值得质疑。如果土地新政不能有效地抑制土地资源越来越向少数大开发商集中，中小开发商依然难以在土地市场上获得更多的竞争机会。
　　第十是，一些大型房企纷纷扩张到二三线城市抢地，争夺二三线的市场，使得中小房地产开发商的生存空间越来越受挤压。
　　总之，可以说，资金流向的差异性、地价快速上涨、市场进一步趋向集中等因素，使得大型开发商(尤其是具有国资背景的大房企或上市房企)，在规模优势、资本优势、融资优势、资金成本优势以及与政府土地议价等拿地能力优势等方面，变得非常明显。本文作者陈真诚分析认为，随着这种优、劣势的可能进一步分化、加大，必然使得中小房地产开发商面临越来越大的竞争压力。尤其是在政策刺激、地价攀升的当下，随着融资能力、资金成本、土地市场争夺能力、市场份额等差距进一步拉大，因政府救市而没有完成上一轮行业洗牌的房地产业，正酝酿着新一轮洗牌。在这轮洗牌中，一些中小房地产开发商必然会被淘汰出局。
　　中所周知，上一轮房地产行业洗牌，是因政府的救市政策而中途终结。而正是政策及市场因素，导致房地产市场和资源更进一步向大型开发商集中，客观上导致了这一轮洗牌的必然性，而且使得这一轮洗牌将更为残酷：一些中小开发商，在政策带来的行业幸福中享受痛苦，正被温水煮青蛙式地被消灭，加速迎接末日到来。

msdc2008

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