[解读] 肖宏伟对各地理解和执行房地产（2009）31号文的差异问题分析和给纳税人的提示 [复制链接]

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发表于 2010-9-25 13:15:32 |只看该作者 |倒序浏览

肖宏伟对各地理解和执行房地产（2009）31号文的差异问题分析和给纳税人的提示

转自会计视野论坛

肖宏伟对各地理解和执行房地产（2009）31号文的差异问题分析和给纳税人的提示房地产企业税收问题是让许多纳税人和税务征管人员感到困惑的地方，也是目前国内税企争议较多的行业问题。
新31号文发布一年多，对于房地产所得税的研究和解读已经铺天盖地，很多精英对其条款已经乱熟于胸。视野论坛有以云中飞，cia40416矫健, hexuanhyc1,
zhangchunl, jhxlb, 彩花大盗为代表的财税精英，对房地产政策分析得淋漓尽致。本人虽负责本地房地产所得税政策解释、问题解答、争议处理等工作多年，自认为没有他们理解深透，再解释具体条款已经多余。
这几天与各省所得税处同仁一起学习和讨论了房地产业所得税各项政策文件的出台背景和执行问题的意见和建议，天行健感受很多，综合各省市房地产业所得税征管情况，总结了目前房地产业所得税实际操作中的理解和执行争议问题由来和发展趋势，顺便给纳税人一些提示，供大家参考。
以下只是个人观点，不代表任何组织和个人。欢迎大家提出意见，参与讨论。

新31号文件各省市理解和执行不一致主要是因为：
1；文件出台前正值房地产处于假摔的困难时期，政策制定充分考虑到振兴房地产业，活跃房地产市场的重要性。也考虑了地方政府对房地产业财政贡献的依赖。政策相对宽松。没想到，房地产价格逆市大涨，各地只能利用文件的漏洞或不严密或与其它法规如征管法不一致条款进行有利于地方、有利于征管的解释，由此造成各地执行的差异。
2；31号文件大多考虑了北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产行业发展和经营现状，一线城市对这个文件没有太多意见。但中小城市执行起来有困难，有些条款只能变通或进行不同解释。

差异一；房开企业完工时间选择的争议
新31号文第三条确定了视为已经完工的三个条件。但2010年5月12日总局又发布《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号
实际操作中，房地产企业和基层主管税务机关就什么时间为“开发产品开始投入使用”而争议，存在开发的商品房其中有一户未卖出，就不认定为已经完工的现象。
提示：此争议产生与地方政策和税企业关系处理有一定关系，主要针对一线城市房价过高上涨过快而出台的，目的是促使一二线开发商尽早完工清算，税款及早入库。三四线的房地产纳税人可以与税局协商，争取有利的完工时间是的可能的。
差异二：房地产企业是否可以进行核定征收？
新31号文第四条

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[ 本帖最后由风月无边于 2010-9-25 14:40 编辑 ]