联合开发房地产项目模式

天堂物语

本公司属于一级房地产开发企业，现有另一公司拥有土地一宗，对方拟以该宗土地、我公司出资金双方联合开发，请问：根据2009年31号文，是否可以不成立项目公司开发，而将该宗土地可以过户到我公司名下，由我公司名义开发，账务以项目账单独核算？请各位发表意见，谢谢！

首先是资质问题，一级房地产开发企业可以在全国开发房地产，双方联合开发成立的项目公司的资质在土地所在地是怎样的明确的。
其次是土地过户到贵公司后，以你公司名义开发，严格意义上来说是土地使用权的转让，涉及营业税及附加、契税、土地增值税、企业所得税等税收成本。
再者是你公司开发完成后，相关收益如何分配，如果是分房子，则会被视为视同销售，如果低价销售给对方则有被调整价格的风险，而且账务以项目账单独核算缺乏法律约束。其他可以操作的方式还有很多。可以多立几个方案作对比。

天性女人

我公司也遇到这种情况，我公司出土地占51%股份，对方出现金占49%股份，以我公司名义开发，我也正为帐务处理苦恼，请高手指教

xuehui2258

学习了，但是有点云里雾里的感觉，呵呵。。不过慢慢在吸收吧！

544174663

我咋看得头晕晕的,是不是出土地的和出资金的两家合起来,就这个项目单独成立一个公司,项目完了公司也就注销啦.我公司也是刚好遇到这样的问题.学习啦

邱慧珍

真的很好，公司目前有此种情况，借此机会学习一下。谢谢各位。

菜菜猪

现在我们公司也出现类似情况，我查书得到的一些和大家分享 ，也盼望有经验高手指导   
       合作建房，指由一方提供土地使用权，另一方提供资金的形式进行合作。合作建房的方式一般有二种：
    1，以物易物。双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，即双方都取得了部分的房屋所有权。
    2，一方以土地使用权另一方以货币资金和股，成立合营企业进行合作。

    方式一的纳税问题：①出地方以转让土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，出地方应按土地转让价格缴纳营业税 ②出资方以转让部分房屋的所有权为代价换取土地使用权，发生了销售不动产行为，出资方也应按土地转让价格缴纳营业税。③出地方将分得的房屋对外销售，按税法规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，出地方按销售收入与购置成本之间的差额缴纳营业税。④出资方将分得的房屋对外进行销售，由于出资方为房开企业，按销售收入全额计算营业税。
   方式二的纳税问题：①如果双方采取风险共担利润共享的分配方式，按照“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，出地方对于出地行为不缴营业税②出资方由于没有以房换地的行为，对出资行为不需缴营业税③合营公司将所有房屋对外销售，按总的销售收入缴纳营业税④双方作为合营公司的股东，以投资收回和利润分配的方式收回投资和分红，。这种行为不再缴纳营业税。

二种方式比较，方式二药比方式一少交一部分营业税

清清小草

学习一下，还是有帮助的

李晋华

菜菜猪讲的很细很清楚，谢谢了

小葵

我们也有过这样的合作问题，最后是以甲方（土地方）的名义开发和销售，乙方投资建设，按规定建设投入完成到25%时进行项目转让。

xmm577

我个人认为还是已合作开发的方式，主要账目的核算放在土地出让方为宜。
其一：税收方面可以避免多缴纳（以上很多同学已明示）
其二：项目的连续性及政策的延续性，如果对方土地是有优惠政策或其他政策的，直接受益。
其三：出资方关于利益分配问题一定都是谈好的，根据最终核实直接分利益。但是投资方最担心的问题是资金的保障！那就在谈合作的时候，除了审计评估要在重新做一遍后，直接安排一个财务总监或者有拒付权的出纳（与该项目经营管理无关的大额资金支付的权利）人员在该项目方以进行监管。