说说房子那破事----涉足地产15年决定退出江湖－－-把房子彻底说清楚

南山

　兄弟姐妹们！到工地去！一定要到工地去！
　　外行看热闹，内行看门道。你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量。往往一般人到了工地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上，竟说白话。
　　我陪客户去看过房，那个假行家抱怨“唉，怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行，这房敢买吗？”内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂，闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质。
　　记住我这句话，卫生状况不可小觑！
　　卫生检查各行各业都有，为什么？说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理，越会注重工地的整洁。你想啊，工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土脸，搅拌机一刻不停的轰隆作响。其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放的井然有序，这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外，用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西，一般都是蓝绿色居多，你注意了，那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。

　　我有过这样的经历，有次到一个工地，看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于吗这，可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工地的防尘护网，烂的像使用多年的苍蝇拍，果不其然，那个工程成本高、效率低、工期长还质量差。
　　你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足以，其实不然，工地与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织，想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的。道理很简单，所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料，同时进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些干扰。

　　工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动力损耗。建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意图，知道活要怎么干，干的恰到好处，不该干的活，尽量避免。
　　单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么要有个百八十吨，工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃，而差劲儿的队伍，刚清理的场地，先是一小撮杂土，10分钟后，就能发展到一手推车那么多，转天再过来，一座假山就拔地而起了，所以，在那种工地，你不到最后，也别清理。工地的整洁最后都要归结为施工前严密的组织规划，也就是还是一块空地的时候，你就得把今后的事想个八九不离十，这是什么，这就是水平！

　　当然，咱是去买房的，不是去挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节你该注意的都注意下，基本该了解的也差不多了。另外给你个提醒，工地越狭小，做到整洁就越难。还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前，其他的时间，人也不见得能让你进去，施工重地，闲人免进嘛！

南山

选房如何不OUT
　　不要花哨要实用
　　家里要是有老人或者身体不好的人，建议选择一些特殊套型，现在的房子多叫嚣着人性化什么的，也确实有花了心思下真功夫的，市场竞争老百姓也还是会受益的。一些无障碍设施就显示了极高的人性化，比如
　　门洞入口设坡道加扶手、室内地坪无高差、门的宽度适当加大等，电气开关与门窗把手适当降低，厕所靠近卧室以方便使用、设置呼唤铃以能紧急报警等。有些完善社区还有医务、文化活动、就餐以及急救设施等等。 都说现在国人七个人中就有四个步入老年人行列，所以有前瞻性的选择会省很多事。
　　两代居和多代居设计原则是要分得开，但又要相近，既能各自生活，又能相互照顾。

　　单身贵族需要的是独立住宅套型，面积不需很大，一室一厅或一个大厅可再分隔为两个空间就能满足，但设备设施要齐全。
　　此外，因生活习俗和气候条件的差异，虽属同等面积标准的住宅套型，需要有不同面积厅卧的组合、不同朝向厅卧的布置等以供市场多种选择。
　　不仅实用还要适用
　　首先，应将起居厅、餐厅、厨房集合在一起，形成公共活动区；将卧室与卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅里部，公私、动静分区明确，使用顺当。

　　其次，房间的面积和尺度要适当，现在有的住宅套型面积很大，实际是小面积平面布置的简单扩大。应增加不同功能的空间数量，如设置学习室、独立餐厅、工人用房、可入贮藏间等，有的还可设家庭团聚室等，从而使住宅套型与现代生活方式相适应。
　　再次，各房间的布置和相互联系要恰当。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到组织家庭生活的中心作用，厅内不应有太多的门和洞口，否则就会因没有足够长度的延续墙面而使家具布置发生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、视听等公共性活动。厅又是一个家庭的集聚点，厅内需要有良好的光照、通风和视野。厨房由于有家人提着菜蓝或拿着垃圾进出，应使其靠近入口，不致污染其他空间。厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐具。卫生间与卧室要相近，减少老人使用或晚间使用时的麻烦等等。

　　室内空间要可改
　　家庭规模和结构是会变化的，生活水平和科学技术也在不断提高，所以选房也得用可持续发展的眼光。住宅要具备一定的可改性，这个在空间选择上首先要大，加之合理的结构体系，这个有专业性，装修时多听听设计师的成熟经验是捷径。需要特别说明的是，厨房、卫生间是设备众多和管线集中的地方，可采用管束和设备管道墙，使之能达到灵活性和可改性的要求。
　　智能是大趋势
　　科技发展日新月异，住宅必定像更为便捷化发展。现在很多小区都已经是智能化管理了 。选房的时候也不要太守旧，要有前瞻性。

　　建筑风格别盲目
　　“欧陆风”着实刮了一阵且现在还在刮，卖家以此作为住宅卖点大为宣传，想引领时尚的想法无可厚非。适当且有条件地借鉴一些外国建筑做法，也是情理之中，但决不能把欧陆式作为时髦，东拼西凑，装在建筑外表上。更不能把欧式广场的做法引到小区中心绿地，并以此作为靓点，这样既浪费了资金，又使小区失去了宁静、安全的氛围感。
　　建筑风格乃是功能与艺术相结合的合作成果，需要充分考虑当地的文化传统、居民习俗、地理气象等因素。创造出具有时代精神、民族传统和地方特色的住宅建筑风格。
日期：2010-05-22　10:12:17

　　回答下前几天一个朋友问燃气和入住率的问题：
　　入住率不影响燃气开通
　　有这么个事儿，估计你或者你的亲朋好友中准有遇上的，左思右想货比三家好容易决定买这个房了，结果刚办完入住手续就被告知该楼燃气未开通，暂无法使用请见谅。开发商还振振有词，说为了安全起见，要到该楼的入住率达到70~80%才能统一供气。得，您就没白天没黑夜的等吧，谁知道70~80%的入住率是个什么概念会到猴年马月啊，生活不便却是实实在在的问题，这问题谁给解决？

　　其实根本没有法律依据的事，不过是因为燃气式一种易燃易爆的有毒气体，如果入住人数少，隐患问题就难以发现，燃气泄露也比较难以察觉，安全系数比较低容易发生事故。所在燃气刚开通之时，政府对燃气部门提出的要求。
　　但是房子这事不好说，卖掉卖不掉？什么时候能卖掉？能卖掉多少？这都是未知数。这种不确定因素给入住业主们带了的不便在开发商那里也不是不能解决的。比如在通气之前无偿提供煤气罐，您付煤气费就成；或者建议业主使用电器，开发商给你垫一部分电费等等。
　　你可别觉得这事于情于理就欣然接受，你得考虑是不是开发商在掩盖什么事实。燃气部门其实早就放宽的对入住率的要求，只要开发商具备相应的资质、办理了相应的手续，且经过燃气公司检验合格并签订合同的，都可开通燃气。
　　所以你在签合同的时候一定要注意，关于燃气等配套设施的开通使用问题，一定要在合同中或补充合同中有所体现，签订可操作性条款。往往我们觉得考虑的够周到了，可是毕竟咱不专业，交易过程中对于房地产及相关方面的专业知识缺乏，对一些法律规定和行业通行惯例了解较少，再则目前关于房子这块儿的法规政策还不尽完善，咱们就只能细心再细心了，充分行使自己的合法权益没什么不对的，该较真的时候就得较真，买房难，只有咱自己知道！

刘兵

呵呵,文章很经典啊 ,学习了

三个代表

南山这个名字起的也好，很想静下心里去领悟您这15年的历程

caoyaofx

写得非常好，看得也很仔细，希望楼主继续更新！

老年使者

写得有力度、？？？？？？？？？

jiangyinj

转 得不错，希望楼主继续更新！

nash2010

很好 我也想买房 希望到时能表现的好点

caoyaofx

希望楼主尽快更新

爱学习的彤彤

写的相当不错，受益匪浅！