房地产答疑精选——关联交易价格偏低及纳税调整

银河飞雪

房地产答疑精选——关联交易价格偏低及纳税调整

1、您好，我是一家房地产企业的财务，税务局认定我们公司与第三方物业公司在进行车位交易时存在关联交易，如何定价才能不被税务机关认定价格偏低？
答复：目前，我国税收政策对交易价格合理偏低幅度并未明确，可参考以下政策。

对此，建议企业在签订合同时，应做好市场价格考察，不低于市价70%，不高于市价130%。地方上关于销售价格偏低的一些土地增值税政策及解答

因此，建议企业在确定交易价格时，根据国家政策和当地政策合理把握。
2、您好，现在税务局要求我们房地产企业对与第三方物业公司的发生的交易进行纳税调整，我们公司该如何应对？
答复：如果税务机关确认贵司关联交易价格存在问题，企业应积极应对。根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”对此，企业在提供关联交易资料时，应注重提供关联交易的真实、合法、相关的资料，来证明关联交易价格是合理的，关联交易的业务往来是符合独立性原则的。企业应注意以下几点：
① 证明关联交易独立性的资料。关联交易的独立性要考虑关联方实际业务需求，即交易是有经营事由的，企业实际经营所需要而发生的业务往来；考虑关联交易双方公司章程的规定，在选定客户或供应商的程序上是否独立，提供内部程序审批资料，也是证明交易独立合法的重要资料；
② 证明关联交易价格合理性的资料。要对比同时间同区域市场平均价格，以及企业与其他客户往来的价格，确定交易价格的公允性；
③ 特殊情况。当企业遭遇市场特殊变动或企业自身产品、服务存在问题时，即使其价格不公允，但就事实而言，企业能提供了相关资料证明自己有合理理由。而税务上，根据《企业所得税法实施细则》第一百一十条规定，指出了税务机关按合理方法调整的方法包括：
1.可比非受控价格法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来的价格进行定价的方法；
2.再销售价格法，是指按照从关联方购进商品再销售给没有关联关系的交易方的价格，减除相同或者类似业务的销售毛利进行定价的方法；
3.成本加成法，是指按照成本加合理的费用和利润进行定价的方法；
4.交易净利润法，是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或者类似业务往来取得的净利润水平确定利润的方法；
5.利润分割法，是指将企业与其关联方的合并利润或者亏损在各方之间采用合理标准进行分配的方法；
6.其他符合独立交易原则的方法。
所以，企业应站在税务与自身的角度充分的准备资料，一旦企业未成功证明关联交易的独立性，其面临的不仅仅是纳税调整、补缴税款，还有可能存在缴纳滞纳金的风险。根据《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第20号）规定：“一、根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）第五条的规定，税务机关对企业以前年度纳税情况进行检查时调增的应纳税所得额，凡企业以前年度发生亏损、且该亏损属于企业所得税法规定允许弥补的，应允许调增的应纳税所得额弥补该亏损。弥补该亏损后仍有余额的，按照企业所得税法规定计算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应根据其情节，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理或处罚。”
综上，以上是我们对这一问题的建议以及滞纳金的风险提示，希望能够切实的帮助到企业。