搞懂城市更新涉税，看这里（下）

银河飞雪

城市更新中，拆迁补偿形式一般有货币补偿和实务补偿两大类。货币补偿税务处理一般比较简单，但是实物补偿时因为情况各异分为多种类型，各地税务机关也认定不一。城市更新时，土地受让方（房地产开发企业，以下简称房地产企业）以出让方式取得土地使用权，向被征收方（原土地使用人）支付补偿。

补偿形式一般有货币补偿和实物补偿两大类。货币补偿税务处理一般比较简单，但是实物补偿时因为情况各异分为多种类型，各地税务机关也认定不一。针对“政府主导、统一规划、整体更新”模式，我分享在咨询服务时的理解与思路，供大家分析探讨。

一、增值税

（一）货币补偿

房地产企业支付货币补偿时，依据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，应作为“向政府部门支付的土地价款”的一部分，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，采用一般计税时，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

根据国家税务总局公告2016年18号文件第五条规定，销售额的计算公式如下：

销售额=（销售收入-土地价款）/(1+税率)

（二）实物补偿

如果属于实物补偿的，则还需要进一步区分具体情况：

1.房地产企业承担土地出让价款

房地产开发企业承担土地出让价款时，向原居民无偿转让回迁安置房所有权时，其销售额按下列方法和顺序确定 :

（1）按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（2）按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

需要注意的是，确认销售额时，方法有先后次序。

2.房地产企业不承担土地出让价款

（1）以自己的名义立项

以自己名义立项，但不承担土地出让价款时，向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，暂且可以参照营业税时的处理精神，即《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）文件，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率），公式中成本不包含土地成本。

（2）不以自己的名义立项

既不承担土地价款又不以自己名义立项时，为了降低涉税风险，房地产企业可以考虑协调，构建其他的业务形式，例如构建委托代建业务，如果按照委托代建业务处理，涉税分析可以参照牛老师在微信公众号——九鼎财税说上刊发的《代建业务涉税风险管理与应对》。当然也可以结合政府要求和谈判情况，筹划安排为其他形式，在此不再一一展开。

二、土地增值税

房地产企业支付货币补偿时，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条第（二）项规定，拆迁补偿费取得相关的凭证后，允许计入土地征用及拆迁补偿费，并可以加计扣除。

如果实物补偿时，应结合补偿的形态和类型，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件第六条“关于拆迁安置土地增值税计算问题”处理，具体如下：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户

安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　（二）开发企业采取异地安置

1.异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；即视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；即处理方法等同于货币补偿。

　（三）货币安置拆迁的

房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

三、企业所得税

企业所得税主要依据是 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件。

如果是货币补偿，依据第二十七条第（一）项，计入土地征用费及拆迁补偿费，税前扣除。

如果属于实物补偿，应认定为房地产开发企业以开发产品换取非货币性资产——土地，则依据第七条处理。第七条规定如下：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

房地产企业按上述方法确认收入后，应以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，计入开发成本。

四、契税

房地产企业支付补偿时，不论是货币补偿还是实务补偿，均应把补偿作为契税的计税依据缴纳契税，政策依据是《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

因为城市更新情况复杂，以上仅为“政府主导、统一规划、整体更新”模式下的个人理解，各位读者可以参考借鉴，但是不作为税务处理的政策依据。

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起舞弄清影

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