《房地产开发企业纳税实务与风险防范》问题征集活动公告

税中望月樊剑英

《房地产开发企业纳税实务与风险防范》问题征集活动公告

各位房地产会计网的朋友及《房地产开发企业纳税实务与风险防范》的读者：

承蒙各位的支持和厚爱，由笔者人编写、大连出版社出版的《房地产开发企业纳税实务与风险防范》一书于2011年5月份出版，上市以来，得到大家的认可，在卓越以及当当的房地产税收类图书的销售中一直名列榜首。能够取得如此良好的销售，离不开新老朋友的支持和厚爱，在此，笔者对支持本书的朋友表示衷心的感谢！

由于知识、水平和从业经验的限制，笔者深知这本书无论从体系上，还是从内容上都可能存在错误、疏漏之处，担心因自己的失误会误导读者，哪样的话自己会有终身的负罪感。所幸的是，本书上市后，很多读者都通过出版社、中国会计视野房地产业务探讨版面、房地产会计网及其他途径提出了书中存在的问题。说明关心本书的读者与笔者期望是一致的。

为了更好的推进本书再版时修改和完善，避免书中的疏漏和错误再次出现，更加贴近读者心灵，经与出版社协商，决定自2011年6月1日起开展《房地产开发企业纳税实务与风险防范》一书的问题征集活动，具体事宜如下：

一、凡是发现书中的错误都可以跟帖指出，发帖时请写清第几页第几行，错误内容，及更正后的应该是什么。

二、对本书的结构框架进行指导，如觉得有不合适的地方，请跟帖指导。如开发环节的设置、销售环节的纳税处理等。

三、本书须完善的地方。如税务核算不清晰、书中案例是否需要进一步增加说明等。

四、其他。
总之，凡是有不合适的地方请跟帖指出，以便笔者再版修订。
对于指出以上4条问题的之处，经确认确需修改者，笔者将给予以下回馈：

一、赠送《房地产开发企业纳税实务与风险防范》再版书一本；


二、再版时在书中进行鸣谢。

三、如需要，可申请联系赠与大连出版社出版的其他图书一本。

四、提出的问题和意见有一定价值，并愿意加入房地产财税写作团队的，可进一步联系合作事宜。

提醒：
1、由于笔者从实务角度对于房地产开发业务问题在解剖分析，提出问题前请结合企业实际情况认真阅读本书，对于不确定观点务必做出政策依据分析。
2、本书的税收法规更新至2010年4月，4月以后的政策法规更新请见笔者新浪博客！
3、学习中问题也可在中国会计视野、房地产会计网笔者的专门帖中跟帖提问。



                                                    樊剑英

                                                  2011年5月27日

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-6-14 15:02 编辑 ]

税中望月樊剑英

与云淡风轻讨论P151-152共同成本的分摊讨论
云淡风轻 2011-05-26 20:03     5月8日在卓越网购了您的书，今天收到，非常高兴。因为在房地产公司做会计，正遇到成本核算的问题，所以从139页读起，在151页和152页共同成本举例中有不太明白的地方，特此请教：
    1.不可售游泳池10万元土地出让金是否作为配套设施归集成本后再分摊到可售成本对象中，如果是，公寓已出售面积分摊的土地出让金会大于590万元， 否则，不可售成本就成了房地产公司的存货，怎么行呢？如果我理解错了，但您是按已出售80%比例计算的。
    2.案例5-2也是按已出售80%比例计算的开发成本，说明在转销售成本了。3.我觉得首先是可售与不可售成本的划分开发成本，再按已售和未售结转开发产品成本。例题表述不太清楚。4.有的书上将工程监理费列入开发间接费用核算。

税中望月:
      首先感谢对于税中望月的关注和支持，对于共同成本的分摊问题，本节旨在说明配套设施中经营性设施无论按照土地增值税政策还是所得税政策都应视为自建固定资产核算，那么这部分成本不能作为存货处理，除非还要出售，因此，不可售泳池成本应转入固定资产核算，当然有一种可能是你说的这样一种情况是“游泳池属于非经营性配套设施，产权为公寓全体业主共有”那么该配套成本将全部转入可售建筑面积中，就是你所述情况了。
      工程监理费的理解：从性质上看计入开发间接费问题也不大，另方面讲，实际工作中，工程监理费是可以对应到具体成本对象的，可以作为直接成本，那就是建筑成本一部分了。
      欢迎继续交流。
       2011年5月26日
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-43147-1-1.html

税中望月樊剑英

杭州*东方亮(709625427) 21:37:38
樊老师：P247销售未完工开发产品收入额的填报及销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报。如果处理时未记入营业税金及附加等科目核算，两项都填附表三纳税调整项目明细表第19行其他样第4列调减金额。那么这两项是不是应该合并加在一起？

北京*樊剑英(517646608) 21:45:58
这两项是应该合并加在一起.
北京*樊剑英(517646608) 21:46:22
这是北京的做法

杭州*东方亮(709625427) 21:50:25
我是看了这本书，我们也是这个情况
杭州*东方亮(709625427) 21:51:07
我是边看边请教樊老师

杭州*东方亮(709625427) 21:52:11
樊老师还有一问题，预售时可以直接做营业税金及附加，再结转到利润
北京*樊剑英(517646608) 21:53:34
不好
杭州*东方亮(709625427) 21:57:12
我看到你书上是借：营业税金及附加
贷：应交税费--营业税
--城市维护建设税
--教育附加
缴纳时：借：应交税费--营业税
--城市维护建设税
--教育附加
贷：银行存款
营业税金及附加月末如何处理
杭州*东方亮(709625427) 21:57:55
请樊老师指点

北京*樊剑英(517646608) 21:58:02
这是结转收入时的会计处理

杭州*东方亮(709625427) 22:00:47
哦！没仔细看，我以为是预售时的分录
杭州*东方亮(709625427) 22:01:36
预售时直接借：应交税费--营业税
--城市维护建设税
--教育附加
贷：银行存款

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-27 22:56 编辑 ]

税中望月樊剑英

《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函[2009]90号）
四、关于销售额和应纳税额
　　（一）一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：
　　销售额=含税销售额/（1+4%）
　　应纳税额=销售额×4%/2
　　（二）小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：
　　销售额=含税销售额/（1+3%）
　　应纳税额=销售额×2%
由于房地产企业如果认定一般都是小规模纳税人，所以适用上述公式计算。

税中望月樊剑英

《房地产开发企业纳税实务与风险防范》P75计算说明有误
叶子（85252635): 樊老师，您的书，P75，440800000/7500是不是应该改成40800000/75000？
樊剑英 : 您指出的问题存在，您是对的，是我校对疏忽。
叶子（85252635): 嗯 知道了，谢谢
樊剑英 ：是我谢谢你


《房地产开发企业纳税实务与风险防范》P175页修改
会计视野海海湾：175页第二小点，从关联方取得的借款超过注册资本50%的，超过部分...已失效，按新的文件办！
答：网友Amoi 2011年6月1日同样提到了该问题“175页的第二小点，关联借款利息50%。。。有错”。确实引用了过期的政策，新31号文与新企业所得税法相配套，此处应删除。

同样需删除的还有175页的第一小点“预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。”

对您指出的错误特别致谢!

税中望月樊剑英

读樊剑英老师的《房地产开发企业纳税实务与风险防范》
http://bbs.esnai.com/thread-4726145-1-1.html

税中望月樊剑英

挺有价值的，虽然有人提出部分上述问题，但均没有你整理的全面。

特别感谢你创建的房地产会计与纳税实务QQ群作为《房地产开发企业纳税实务与风险防范》的学习交流群。

税中望月樊剑英

http://www.fdckj.com/thread-44358-1-3.html
《房地产开发企业纳税实务与风险防范》第一批问题纠错热心读者
奖 励 名 单
《房地产开发企业纳税实务与风险防范》出版与读者见面已经1个多月了！一个月来承蒙各位网友的厚爱，销售上取得了不错的成绩，更值得高兴的是，通过这本书，结识了很多专业能力强，而且热心的读者朋友。
这些朋友积极响应《问题征集活动》，指出了本书的错误和不当之处，为本书质量的提高作出了重要的贡献！为感谢这些朋友的贡献，先将第一批奖励名单公布如下：
静以修身、叶子、海海湾、accliu、周运考、djqwchj远离尘嚣、Andy、没有波涛的汹涌、Amoi、云淡风轻、飞鸟吖呀呀、李曙亮，一共12人。
奖励方式：
•        图书再版时，每人一本新书；
•        将在再版前言中感谢周运考等网友！
请各位网友通过留言或者其他的方式联系我，以便我到时候寄送赠书！
     问题征集活动还将继续，请各位网友积极参与！

     樊剑英   
    2011年6月22日
我的联系方式：QQ:517646608
新浪博客：http://blog.sina.com.cn/zhuodafjy
邮箱：tsdcfjy@126.com

税中望月樊剑英

勘误表（一）

序号        页        行        错误        正确        备注
1        9        倒11行        项目建设阶段、房产销售阶段        项目建设阶段即开始预售房屋，       
        2        10        倒7行        地方教育费附加        地方教育附加       
3        14        倒9行-倒8行        即必须由2个以上50个以下股东组成        即必须由五十个以下股东组成       
4        14        倒5行        即应当有5人以上为发起人        即应当有二人以上二百人以下为发起人       
5        14        倒3行        人民币1 000万元        人民币五百万元       
6        23        9行        若当年实现利润100万元        若当年实现息税前利润100万元       
7        23        倒13行        若当年实现利润仍然是100万元        若当年实现息税前利润仍然是100万元       
8        23        倒10行        应付银行利息        应付投资者利息       
9        62        倒3行        土地闲置费和土地增值税清算不能扣除        土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除       
10        75        倒10行        (440 800 000/7 500)        (40 800 000/75 000)       
11        165        倒3段        《营业税暂行条例实施细则》规定,单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为还应当缴纳建筑业营业税。这里强调的是自建后直接销售，如果自建后先自用然后再销售，显然不属于上述情况，仅按照销售不动产征收营业税。因此，天饰建筑公司仅缴纳销售不动产营业税即可，        自建后先自用再销售，除按照销售不动产缴纳营业税以外，根据《营业税暂行条例实施细则》规定，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为还应当缴纳建筑业营业税。自建行为的纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
       
13        175        4行-5行        的情况；预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。        的情况。       
14        175        8行-9行        正确；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出是否已作纳税调整。        正确。       
15        227        倒14行        地方教育费附加        地方教育附加       
        267        6行-7行        2010年应纳税所得额为160万元（380-50-70-100），应纳企业所得税为40万元（160×25%）。        2010年应纳税所得额为150万元（380-60-70-100），应纳企业所得税为37.50万元（150×25%）。       
16        276        12行        应交纳营业税20万元[（300+400-300）×5%]        应交纳营业税19.50万元[（300+390-300）×5%]       
17        281        倒6行        （30 000×15%）        （30 000×15%-125）       
18        303        倒11行       
免税收入虽从税制原理上讲应该缴纳企业所得税，但是国家出于某些因素考虑而允许其免予纳税，与之相对应的支出项目与应税收入无关，因此也不得扣除。
（三）合理性原则        3.免税收入对应的成本费用，除另有规定外，可以税前扣除
免税收入虽从税制原理上讲应该缴纳企业所得税，但是国家出于某些因素考虑而允许其免予纳税，与之相对应的支出项目与应税收入无关，但并非不可以扣除，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第六条 关于免税收入所对应的费用扣除问题的规定：根据《企业所得税实施条例》第二十七条、第二十八条的规定，企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。
（三）合理性原则       
19        399        1行        地方教育费附加2%        地方教育附加2%

税中望月樊剑英

原帖由 yqh175 于 2011-8-2 10:16 发表
樊老师72,案例3-11中开发成本16000万元,但是明细加起来是16400万,少的刚好是借款利息400万.这个案例的借款费用应当予以资本化计入开发成本,所以这个16000万是否是印错了呢?

答：400修改为200，包含于开发间接费中，前面及后面就不需要修改了。
谢谢支持！