房地产税政大量疑难问题分析（请求加精）

会计漂在青岛

很实用，完全称的上是物美价廉。值得大家学习

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内容不错，但有一些小的地方不够精细，如71页所举例子：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元。增值额为200万元，增值率为：200／800 x 100%=25%，该房地产公司需要缴纳土地增值税：200 x 30%=60(万元)；营业税：1000 x 5%=50(万元)；城市维护建设税和教育费附加：50 x 10%=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85(万元)。
计算土地增值税时可扣除的800万元是否包括了税金和加计扣除的部分，如果包括了，后面计算利润时就不应该减800（要小于800）和税金。

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由于举例的计算有问题，后面引申出来的筹划方案就是错的。当然主旨精神是没有问题的。

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另外第61页，王老师点评说：其实这个文件有点暇疵，应当是乙方转让全部土地，才存在甲方卖房，否则甲方无房可卖。 
我不明白为什么乙方部分转让土地时，甲方无房可卖，个人理解所有与此相关的文件中提到的房屋的公约价值或者说市价都是不含土地成本的价格，不存在没有土地就无房可卖的情况。
  希望王老师能给予进一步指点一下。

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继续跟王老师请教一个问题：第99页，关于利息的内容
例1：A房地产开发企业采用《企业会计准则》，2007年1月开发B小区项目，2010年1月小区项目竣工后办理结算手续，6月份全部销售完毕申请土地增值税清算，清算项目即为B小区项目，2007年1月-2010年1月取得土地使用权的所支付的金额及房地产开发成本共计8200万元，其中1200万元为计入房地产开发成本的工商银行利息，这个期间计入财务费用的利息支出为250万元，2010年2月至申请土地增值税时点发生的财务费用200万元。
        土地增值税是对项目征税，因此1200万元计入开发成本中的利息由于能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，可以据实扣除，同期其他房地产开发费用包括财务费用250万元只能按（8200-1200）*5%=350万元计算扣除，而项目竣工后的利息费用200万元因为与项目无关且在项目建设期间已允许扣除350万元其他开发费用，因此200万元利息支出不得扣除。
问题：2010年2月至申请土地增值税时点发生的财务费用200万元。
而项目竣工后的利息费用200万元因为与项目无关且在项目建设期间已允许扣除350万元其他开发费用，因此200万元利息支出不得扣除。
如果这200万元的利息支出也是因为该项目贷款面发生的也不能扣除吗。按财务准则的要求，在达到竣工条件前发生的利息资本后，达到竣工条件后发生的利息支出费用化，这只是使用科目的不同，不应该影响这些利息全部是由于该项目贷款而发生的事实，个人理解也应该做为开发费用在土地增值税前扣除。
还请王老师进一步指点一下。

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飘泊税官王越 发表于 2012-1-17 09:58
这么好的内容,无人问津,一叹

王老师不并为这事叹惜，还是有很多人认真学习了您的课件。个人感觉非常好，希望您有时间能经常浏览本专题，与广大网友建立互动交流机制，一方面帮大家提高专业能力，另一方面也可以吸取大家的意见，进一步完善您的课件。毕竟您是要在全国范围内做培训用，做到万无一失是您的目标。